Инвентаризационная оценка жилого дома

Содержание

Что такое инвентаризационная стоимость? Как рассчитать

Инвентаризационная оценка жилого дома

Наверное, кто-то обращал внимание, что при сделках с недвижимым имуществом от дохода, полученного в результате продажи, мены или дарения взимается налог, но сумма исчисляется не от общей, а от инвентаризационной стоимости. Больше это или меньше? Как узнать инвентаризационную стоимость имущества? И есть ли отличия от кадастровой? Давайте разберемся, что такое инвентаризационная стоимость.

Для чего нужна инвентаризационная стоимость?

Расчет налоговой базы от полученного дохода при совершении любой сделки с недвижимостью ведется исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это сложная система подсчета, в которой принимается во внимание общая площадь жилой недвижимости и условия предоставления коммунальных услуг.

Другие показатели, например,  транспортная доступность, развитость инфраструктурных объектов, наличие поблизости детских и социальных помещений, таких важных составляющих для рыночной оценки, в расчет не принимаются.

Важной составляющей считается возраст строения, степень износа коммуникативных линий и т. п. по сложной схеме ведется учет всех этих составляющих инвентаризационной оценки конкретно взятой квартиры или дома.

Поскольку ряд показателей не принимаются во внимание, то инвентаризационная стоимость по определению не может превышать рыночную оценку, поскольку не учитывается стоимость земельного надела, на котором стоит все строение, комфортность проживания и этажность. В

се ведь знают, что стоимость квартир на последних и первых этажах значительно ниже аналогичного жилья, например, на третьем или четвертом этаже.

Какие параметры учитывает инвентаризационная стоимость?

При расчете оценочной инвентаризационной стоимости сотрудники БТИ принимают во внимание стоимость расходных материалов на момент возведения всего жилого строения или конкретной площади, также в нее входят:

  • Стоимость затрат на возведение фундамента;
  • Каркаса;
  • Подводки коммуникационных линий;
  • Отделочных работ;
  • Стоимость работ по установке кровли.

То есть одним словом можно сказать, что это – стоимость самих материалов, используемых для возведения строения на момент постройки. Она не отображает стоимость самих работ строителей, коммунальщиков, работу других служб для введения дома в эксплуатацию.

Например, 10 лет назад все эти материалы могли стоить намного меньше, чем на момент подсчета, и поэтому стоимость может значительно разница между новостройкой и строением, запущенного в эксплуатацию 10 лет назад, даже при схожих первичных данных.

Исходя из параметров инвентаризационных данных, вычисляется конечная кадастровая стоимость объекта, и она уже имеет совсем другие значения.

Для собственника эти показания могут сыграть как положительный, так и отрицательный фактор. Конечно, при вступлении в права владения нужно будет платить меньшее налогообложение, но при продаже эта сумма будет негативно сказываться на стоимости самой недвижимости.

Размер по сравнению с рыночной ценой

При расчетах настоящей, рыночной стоимости задействуются те параметры, которые не входят в оценку БТИ, но очень важны для ее определения. Например, удобная транспортная доступность – в отдаленных районах города, так называемых «спальных» — цена на недвижимость значительно уступает той, которая расположена в центре. И разница может достигать порой до 10%.

Также обязательно включают в рыночную оценку стоимость земельного надела, на котором расположено само строение, состояние коммуникативных линий.

Например, если в доме горячая вода подается централизовано, то за объект просят одну цену, а если для ее обогрева нужно задействовать дополнительные теплоносители, такие как газовая колонка – то уже другую, ниже, чем на такой же объект, но с центральным отоплением или подачей горячей воды.

Все эти показатели не отображены в оценке БТИ, то есть ее нельзя признать объективной оценкой стоимости недвижимости. К ней нужно прибавить как минимум 10 процентов, тогда она будет наиболее реальной для совершения сделок.

Для каких сделок необходима инвентаризационная стоимость?

Обязанность определения инвентаризационной стоимости возложена на Бюро Технической Инвентаризации, именно сотрудники этого учреждения занимаются оценочной и учетной деятельностью, данные используются для учета жилого и нежилого фонда, принадлежащих по праву собственности юридическим или физическим лицам.

В справке БТИ могут содержаться сведения о стоимости 1 квадратного метра той или иной недвижимости, поэтажный план, экспликационные данные.

Очень востребована инвентаризационная оценка помещений для перевода объектов жилого фонда в нежилой, и в этом случае выводятся расчетные данные разницы от стоимости объектов жилого фонда к нежилому.

При совершении сделок по продаже, передаче в качестве наследства или дарения, мене недвижимости, одним из обязательных документов является именно справка из БТИ, с указанием инвентаризационной стоимости объекта.

Срок действия этого документа всего 30 дней, поскольку за этот период происходит переоценка, и на конечный день ее значения меняются. Примеры:

  1. Договор долевого участия в строительстве жилой недвижимости. Заключая подобный договор со строительной компанией, в нем проставляется приблизительная стоимость квартиры, но застройщик может ее построить совсем другой площади, чем указано в договорных обязательствах. Выполняя работы по фактическому установлению площади, сотрудники БТИ помогают разрешать споры, нередко возникающие между строительной компанией и инвестором. При излишке он обязан доплатить компании, а при недостатке площадей, определенных договором – уже компания возмещает дольщику сумму за недостаток жилья.
  2. При подаче имущественных исков в обязанность истца входит уплата государственной пошлины, которая рассчитывается именно с оценки БТИ. И при оформлении наследства, дарения объектов недвижимости этот показатель будет принят во внимание для уплаты нотариального сбора.
  3. Для начисления налогообложения при продаже, мене, дарении или наследовании используется показатель инвентаризационной оценки, граждане обязаны уплатить 13 % от суммы дохода в казну государства.
  4. Для юридических лиц этот показатель принимается во внимание при выставлении стоимости аренды помещений под офисы, торговые точки и пр.
  5. Для нерезидентов – применяется не инвентаризационная, а уже кадастровая стоимость объекта недвижимости для исчисления налогообложения.

Как узнать инвентаризационную стоимость?

Нужно просто обратиться в ближайшее отделение Бюро Технической Инвентаризации и заказать справку по объекту недвижимости, но вы должны предоставить:

  • Написанное от руки или на специальном бланке заявление, в котором выразите свое желание получить справку о стоимости;
  • Удостоверение личности;
  • Документы, подтверждающие право на владения имуществом.

Предоставляется справка на платной основе, расценки можно узнать в самом бюро.

Но чтобы не терять время на простаивание в очередях, эту услугу можно получить через интернет. Для этого следует перейти на официальный сайт Росреестра, открыть вкладку «электронные»  и перейти в раздел «справка». Но чтобы услугу предоставили, вам необходимо знать учетный кадастровый индивидуальный номер, обычно его проставляют на правоустанавливающих документах.

Если вы когда-нибудь заказывали услугу получения кадастрового паспорта. То в нем обязательно проставлена эта информация.

Где получить справку об оценке?

Если вам нужно получить ее на руки, то обращаются в БТИ по месту нахождения объекта. В нем будет стоять печать организации и подпись ответственного лица.  Но  можно заказать электронный вариант, который можно использовать только как справочные данные, ведь он не наделен такими же свойствами, как полноценный бумажный носитель.

В каких документах указывается?

Почерпнуть информацию об оценочной стоимости по БТИ можно из технического паспорта, кадастровых документов и из специально выданной справки.

Кто имеет право получить документы:

  • Собственник имущества;
  • Доверенное лицо, которого собственник наделил полномочием для получения этой справки.

Способ расчета

Существует профессиональная формула, которой пользуются сами сотрудники инвентаризационного бюро, можно воспользоваться и для самостоятельного вычисления:

Си = Св ∙ (1 — Ифиз / 100 ∙ Ки)

Результат будет складываться из произведения стоимости на восстановительные работы на степень износа и все помноженное на коэффициент дифференциации недвижимости.

В дифференциацию входят данные по восстановлению всего жилого дома, и отдельно будет рассчитана остаточная стоимость 1 квадратного метра по всему объекту недвижимости.

Что нужно для получения результата оценочной стоимости?

  • Расположение и назначение объекта;
  • Дата ввода в эксплуатацию;
  • Количество этажей строения;
  • Технические данные конструкции и коммуникаций;
  • Общая площадь и объемные показатели объекта недвижимости;
  • Иная информация технического характера.

В каких случаях можно оспорить?

Иногда граждане не согласны с установлением инвентаризационной стоимости, по их мнению, она:

  1. Указанная стоимость превышает показатели рыночной цены на объект недвижимости;
  2. В документах указан совсем другой объект, не относящийся к определенному виду недвижимого имущества, или отображены неверные данные о нем.

Инвентаризационная стоимость в иных случаях может равняться рыночной, если объект только что построен, но ни при каких других обстоятельствах она не может превышать стоимость по рыночным ценам.

Что нужно для оспаривания:

  • Подать исковое заявление в подведомственный арбитражный суд. Ответчиком признать БТИ, которое допустило ошибку.
  • В обосновании указать, что подобному объекту была определена другая стоимость, и ваш объект расположен в том же доме;
  • Просить суд признать стоимость ошибочной и отправить на пересмотр инвентаризационной оценки.

Недостатки

Правительство уже давно пришло к мнению, что стоимость объекта по БТИ не отражает реальной действительности,  и казна государства теряет большие суммы на налогах. Поэтому поэтапно по всей стране переходят к расчету налогообложения уже с кадастровой, более объективной стоимости.

Практические советы

  1. Выяснить, так ли необходима справка об инвентаризационной стоимости для совершения сделки с недвижимостью в конкретном случае;
  2. Узнать месторасположения бюро технической инвентаризации;
  3. Прийти с необходимыми документами и оплаченной госпошлиной и заказать требуемый документ;
  4. Получить его и включить в пакет документации при совершении регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.

Может быть, в ближайшем будущем ее отменят, но пока – она одна из главных величин, по которой высчитывается налог на доходы физических и юридических лиц при совершении любых сделок с объектами недвижимости.

Источник: http://nasledstvo7.ru/nedvizhimost/inventarizacionnaya-stoimost.html

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры

Инвентаризационная оценка жилого дома

/ Квартира

Инвентаризационная стоимость жилья – это его оценочная стоимость, определяемая по заключению оценки БТИ.

Показатель рассчитывается с учетом площади квартиры, перечня коммуникаций (наличия либо отсутствия коммунальных удобств), года постройки дома, в котором находится оцениваемая жилая недвижимость.

Инвентаризационная стоимость жилья, в большинстве случаев, существенно ниже рыночной и кадастровой стоимости, так как она фактически включает в себя только расценки на возведение конструкции, цены на материалы и работы. Оценочная стоимость при этом не учитывает такие важные факторы, как стоимость участка земли под зданием, расположение дома, комфортабельность жилья и иные важные характеристики жилой недвижимости.

Зачем нужна инвентаризационная стоимость?

Инвентаризационная стоимость может понадобиться при приватизации жилья, его продаже, дарении и в некоторых других случаях. Инвентаризационная стоимость жилья используется для расчета налога на имущества.

До 2015 года, когда вступили в силу новые законодательные поправки в российском Налоговом кодексе, инвентаризационная стоимость жилья была единственным вариантом определения налоговой базы для начисления ежегодного платежа на недвижимое имущество.

С января 2015 года 32 глава российского НК установила в переходный период 2015-2020 годов уже 2 возможных варианта для определения налоговой базы при расчетах ежегодного налога на недвижимое имущество граждан:

  1. От инвентаризационной стоимости жилья, вычисленной с учетом коэффициентов-дефляторов;
  2. От кадастровой стоимости объектов недвижимости, если властями региона будет утверждено соответствующее решение о внедрении особенностей при определении налоговой базы.

Соответственно, до сих пор инвентаризационная стоимость остается важным показателем для налогообложения во многих регионах РФ.

Как узнать инвентаризационную стоимость жилой недвижимости?

Сегодня существует несколько альтернативных способов, чтобы узнать оценочную стоимость жилья. Ее можно рассчитать самостоятельно, воспользоваться для подсчета специальным онлайн-сервисом, заказать оценку независимого оценщика или взять справку в БТИ.

Однако отметим, что официальным документом при необходимости представить сведения об оценочной стоимости квартиры компетентным органам, будет лишь заключение БТИ.

Оценка, произведенная другим способом, носит лишь информативный характер и позволяет определить лишь приблизительное значение инвентаризационной стоимости жилья.

Эти приблизительные данные могут потребоваться, например, тогда, когда собственник жилья не согласен с инвентаризационной оценкой, определённой сотрудниками БТИ.

Так, он может попытаться оспорить заключение БТИ, если полученные, к примеру, в результате независимой оценки сведения существенно отличаются от оценочных данных, указанных в справке БТИ.

Итак, чтобы заинтересованному лицу получить официальную справку об инвентаризационной стоимости квартиры, необходимо обратиться в БТИ. Сразу отметим, что не нужно оформлять такую справку об оценочной стоимости отчуждаемого жилья заблаговременно, поскольку она ограничена определенным сроком действия. Соответственно, лучше начать ее оформление прямо перед проведением сделок с недвижимостью.

Информационные сведения и оценочная документация, касающиеся инвентаризационной стоимости недвижимости, предоставляются лишь ее собственнику либо квартиросъемщику, если квартира не приватизирована. Кроме того, справка БТИ может выдаваться представителю вышеназванных лиц при наличии у последнего соответствующей нотариально заверенной доверенности.

Бюро технической инвентаризации имеет различные территориальные подразделения, поэтому за справкой нужно обращаться по месту жительства собственника-заявителя. Адрес требуемого подразделения можно найти с помощью официального интернет-ресурса Бюро техинвентаризации, где размещена классификация отделов по городам и областям. Адреса БТИ Москвы можно посмотреть на этой странице.

Документы, требуемые для получения справки

Для получения справки с инвентаризационной стоимостью объекта жилой недвижимости в БТИ требуется представить документы:

  • паспорт заявителя;
  • заявление собственника недвижимости;
  • регистрационное свидетельство о собственности (когда жилье не приватизировано предоставляется договор социального найма квартиросъемщика-заявителя).

Стоит отметить, что выдача подобных справок об оценочной стоимости квартир и иной жилой недвижимости производится только на платной основе.

С тарифами можно ознакомиться на интернет-портале территориального Бюро технической инвентаризации.

После приема документации сотрудники БТИ назначают день выдачи запрошенной справки.

Если собственник жилой недвижимости не согласен с оценочной стоимостью, написанной в справке БТИ, он вправе оспаривать её в суде, предоставив для обоснования своих требований заключение независимой оценочной экспертизы.

Как самостоятельно рассчитать инвентаризационную стоимость жилья?

Говоря о самостоятельных подсчетах технических показателей жилья, сразу следует отметить, что без профессиональной помощи правильно рассчитать оценочную стоимость, особенно никогда не имея соответствующего опыта, достаточно сложно. Для проведения анализа и оценки здесь требуются довольно специфические знания.

https://www.youtube.com/watch?v=D0c1Idjwn_k

Для проведения самостоятельных подсчетов оценочной стоимости можно использовать следующую формулу:

Си = Св * (1 — Ифиз / 100 *Ки)

В формуле расчета оценочной стоимости использованы обозначения:

  • Си — это инвентаризационная стоимость квартиры (в тысячах руб.).
  • Св — восстановительная стоимость самого жилого здания, где располагается оцениваемая квартира (в тысячах руб.). Восстановительная стоимость здания представляет собой сумму финансовых трат в виде амортизационных отчислений, требуемых для восстановления соответствующего объекта строительства.
  • Ифиз — это величина физического износа жилого дома.
  • Ки — это коэффициент дифференциации объектов.

Еще один вариант приблизительной оценки инвентаризационной стоимости – это сравнительный анализ, при котором необходимо подобрать объект-аналог.

Таким объектом для сравнительного анализа может стать аналогичная квартира с похожими (а еще лучше с идентичными) характеристиками, например, в том же многоквартирном доме, если у этой квартиры уже точно определена оценочная стоимость.

И опять же, самостоятельно сделать такое сравнение, не зная рынка недвижимости, весьма непросто.

Третий способ узнать действительную инвентаризационную стоимость жилья состоит в следующем:
  1. Первоначально требуется узнать базовую восстановительную стоимость оцениваемой квартиры по специальным сборникам.
  2. Далее, нужно пересчитать стоимость жилья в базовых ценах по уровню цен текущего года (то есть года проведения оценки) с помощью специального коэффициента перерасчета.
  3. Третий этап – узнать физический износ здания по сведениям последней проведенной инвентаризации, а затем подсчитать текущую стоимость физического износа. Для этого требуется умножить инвентаризационную стоимость, приведенную в ценах отчетного года, на процент физического износа.
  4. В итоге, можно высчитать действительную инвентаризационную стоимость жилья вычитанием из стоимости, определенной в ценах отчетного года, стоимости физического износа.

Оспаривание инвентаризационной стоимости жилья

Как уже говорилось, собственник квартиры вправе оспорить величину инвентаризационной стоимости, отраженную в справке БТИ. Такая необходимость, в большинстве случаев, продиктована тем, что собственник жилья считает данные БТИ об инвентаризационной стоимости его квартиры существенно завышенными, и, соответственно, налог на оцененную жилую недвижимость слишком высоким.

В судебной практике среди возможных оснований встречаются 2 причины, по которым оспаривают справку БТИ:

  1. Когда при установлении инвентаризационной стоимости жилья были поданы сведения несоответствующие действительности.
  2. Когда вычисленная инвентаризационная стоимость жилой недвижимости оказалась больше или идентична рыночной стоимости соответствующей квартиры.

В последнем случае, речь как раз идет об очевидной ошибке сотрудников БТИ. Исключение здесь составляют только квартиры, расположенные в новостройке. Оценочная стоимость такого жилья теоретически может быть тождественна его рыночной стоимости.

Чтобы оспорить справку БТИ, собственнику жилой недвижимости потребуется обращаться в суд. В исковом заявлении ему нужно указать конкретную причину несогласия с результатом инвентаризационной оценки, проведенной сотрудниками БТИ.

К исковым требованиям собственника жилья обязательно прилагается документация на квартиру, а также документальные обоснования его позиции. Как правило, документом, доказывающим некорректность оценки Бюро технической инвентаризации, выступает заключение независимой оценочной компании, проводившей по поручению истца свою оценку инвентаризационной стоимости квартиры.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/kak-uznat-inventarizatsionnuyu-stoimost-kvartiry.html

Инвентаризационная стоимость квартиры – что это и как она определяется?

Инвентаризационная оценка жилого дома

Если вы когда-нибудь интересовались ситуацией на рынке вторичного жилья, то наверняка знаете, что там хватает квартир, которые их владельцы оценивают куда выше нормы.

Малое количество квадратных метров и сомнительная планировка в них компенсируются чем-то вроде “Эта квартира так дорога сердцу, разве можно продать её дёшево?” Редко, но бывают и обратные ситуации – старая квартира надоедает так сильно, что её готовы продать по стоимости ниже рыночной, чтобы поскорее купить новую. Говорить об адекватности ценника на квартиры в некоторых новостройках вообще не приходится…

Но погодите, должна же быть какая-то реальная стоимость той или иной квартиры.

Или хотя бы разумный способ её рассчитать? Так называемая кадастровая стоимость недвижимости, которая сейчас используется на рынке, сильно ниже рыночной и всё-таки тоже не учитывает многие факторы.

Поэтому давайте для начала разберёмся с инвентаризационной стоимостью. Сегодня поговорим о том, что это такое, как её определить, где она может пригодиться – и о многом другом.

Что учитывает инвентаризационная стоимость квартиры – и что не учитывает?

Инвентаризационную стоимость квартиры, также известную как инвентаризационную оценку, для простоты часто называют её себестоимостью. Пусть на деле это и далеко от реальности, но технически, в общем, верно.

Слово “технически” тут как нельзя кстати, потому что при расчёте инвентаризационной стоимости учитываются как раз технические характеристики квартиры. Это, например, её общая площадь, количество комнат в ней, высота потолков, количество разнообразных межкомнатных перегородок, количество дверных и оконных проёмов…

Также во внимание оценщиками принимается качество подведённых к квартире коммуникаций и, что особенно важно, использованных в ней материалов – от фундамента до потолка. Их стоимость считается отдельно, а позже учитывается в итоговой сумме.

Наконец, последний по очерёдности, но не последний по значимости фактор – дата возведения дома и его ввода в эксплуатацию. Понятно, что чем старше недвижимость, тем больше она потрёпана жизнью (или, вернее сказать, “жителями”), тем ниже её инвентаризационная стоимость.

Казалось бы, странно, ведь иногда возраст здания может быть ему в плюс. Кто же откажется жить в доме с историей? Но в том и дело, что инвентаризационная стоимость квартиры не включает в себя целое множество деталей, которые позже очень сильно влияют на её рыночную цену.

Скажем, вообще игнорируется расположение дома. Далеко ли он находится от центра города, престижным ли ситчается его окружение, обеспечен ли он транспортной и какой-либо другой инфраструктурой – для расчёта инвентаризационной стоимости всё это неважно.

Сюда же добавим стоимость обслуживания дома, его внешнюю привлекательность, уровень предлагаемого в нём комфорта. Некоторые из этих характеристик объективны, другие субъективны, однако все они абсолютно точно влияют на качество жизни, а значит и находят своё отражение в цене квартиры.

Инвентаризационная стоимость потому и ниже рыночной, потому что ничего из этого не учитывает.

Чем инвентаризационная стоимость квартиры отличается от кадастровой?

Инвентаризационную стоимость квартиры часто несправедливо путают с кадастровой. Понятно, что до определённого момента знание разницы между ними и не нужно среднему обывателю. Однако мы всё же объясним, чем они различаются, потому что для современного рынка недвижимости это вопрос принципиальный.

Начать стоит с того, что кадастровая стоимость квартиры гораздо выше инвентаризационной, она приближена скорее к рыночной. Если она может быть меньше рыночной в два-три раза, то инвентаризационная – в 10-15 раз.

Объясняется это тем, что при расчёте кадастровой стоимости учитываются и многие другие характеристики недвижимости. Грубо говоря, почти все те, что мы перечислили выше – расположение дома, инфраструктура вокруг него, его транспортная доступность.

Здесь значение имеют в том числе и такие детали, как этаж, на котором находится квартира (ведь он как минимум влияет на её видовые характеристики), состояние мест общего пользования (ведь жить в чистом и красивом подъезде гораздо приятнее, чем в грязном и обшарпанном) и даже рыночная стоимость похожих квартир (сравнение вашего жилья с другим никогда не было настолько важно, как в этом случае!).

Продолжим сравнение инвентаризационной и рыночной стоимости, обратив внимание читателей на госорган, который занимается их расчётом. Вернее, на два госоргана. Инвентаризационную стоимость считают в БТИ (данная аббревиатура расшифровывается как Бюро технической инвентаризации, поэтому неудивительно, что этим занимается именно оно), а кадастровую – в Росреестре.

Наконец, последнее сравнение. Показатель, в котором кадастровая стоимость явно выигрывает у инвентаризационной – это актуальность. С 2015-го года именно кадастровую, а не инвентаризационную стоимость квартиры используют для расчёта налога на имущество физического лица.

А с 2020-го года количество сделок с использованием инвентаризационной стоимости ещё сильнее уменьшится. В каком-то смысле это справедливо, ведь кадастровая стоимость ближе к рыночной.

Но когда тебе приходится платить налоги, об экономии думаешь больше, чем о справедливости – и вот тут-то инвентаризационная стоимость и вспоминается с лёгкой ностальгией.

В каких ситуациях может понадобится инвентаризационная стоимость квартиры?

К счастью, расчёт налога на имущество – далеко не единственная ситуация, в которой вам может понадобится знание инвентаризационной стоимости вашей квартиры. Иногда она бывает нужна при продаже недвижимости, ведь данная сделка, как известно, тоже облагается налогом.

Нужна и в других случаях передачи квартиры из одних рук в другие – это может быть процесс дарения, обмена, получения наследства. И в случае приватизации жилья, то есть при переходе квартиры от государства к частному лицу.

А иногда её используют и при составлении договора аренды, который у нас в стране, впрочем, довольно часто просто игнорируется.

В общем, несмотря на то, что кадастровая стоимость квартиры в 2020-м году всё же актуальнее инвентаризационной, её знание необходимо любому ответственному собственнику недвижимости. Допустим, вы решили таким стать. С чего начнёте?

Куда пойти с вопросом об инвентаризационной стоимости квартиры?

Вообще, инвентаризационную стоимость недвижимости определяет БТИ, поэтому туда и стоит за ней обращаться. Но имейте в виду, что человеку с улицы такую информацию просто так не предоставят – для обращения вам нужно быть собственником жилья или хотя бы иметь при себе нотариально заверенную доверенность.

Другие документы, которые следует взять с собой в БТИ, это паспорт и выписка из Росреестра. Также от вас понадобится заявление, но его лучше заполнить на месте, чтобы не допустить никаких ошибок. Ну и да, услуга оценки – платная, поэтому не забудьте квитанцию или чек об оплате пошлины (это около 500 рублей).

Если в БТИ по какой-то причине идти не хочется, можно обратиться в ближайший МФЦ. К сожалению, его близость вовсе не гарантирует ускорение процесса. Даже наоборот – обращаясь в МФЦ, вы по сути просто находите себе посредника, который вместо вас обратится в БТИ.

Ещё один вариант, который только с первого взгляда кажется более предпочтительным, – это подача электронного заявления через сайт Госуслуг. Мало того, что возможен он далеко не везде, так для него ещё и нужна регистрация на сайте, а пройти её – ещё тот квест, иногда лучше и отстоять в очереди.

Так что все дороги ведут в БТИ.

Как рассчитывается инвентаризационная стоимость?

Специалисты из БТИ, занимающиеся расчётом инвентаризационной стоимости квартиры, в своём деле используют один из трёх видов расчёта – затратный, доходный или сравнительный.

Первый вариант кажется самым логичным и, наверное, поэтому он же и самый популярный.

Согласно ему, инвентаризационная стоимость квартиры зависит от размера затрат на неё, то есть от суммы стоимости материалов, коммуникаций и всего прочего.

Особенно легко посчитать эту сумму в только что сданном доме, то есть в новостройке, на которую ещё не успело повлиять ни время, ни какие-либо другие внешние факторы.

Второй вариант основывается на логике, обратной предыдущей.

Для того, чтобы составить расчёт, мы интересуемся не затратами, а доходами, то есть тем, сколько будет приносить квартира, если её решат сдать в аренду (и из этого ещё нужно не забыть вычесть стоимость её обслуживания!).

Популярностью доходный способ расчёта не пользуется – видимо, логичным его считают не многие. А, пожалуй, единственный случай, когда он может прийти на помощь, – это когда информации о квартире совсем мало.

Наконец, самый простой вариант – сравнительный. Ваша квартира – не первая, для которой специалисты рассчитывают инвентаризационную стоимость.

Поэтому они могут просто найти похожую квартиру, с которой уже работали ранее (например, квартиру из того же дома), вспомнить её инвентаризационную стоимость и актуализировать данные для вашего запроса.

Оценка получится приблизительной, но о математической точности в данном случае не может быть и речи, инвентаризационная оценка, как ни странно, субъективна.

Как самостоятельно рассчитать инвентаризационную стоимость?

Тем, кто никогда не занимался инвентаризационной оценкой, может показаться, что дело это не такое уж и сложное. Тем более, что для её расчёта есть даже специальная формула, которая ни от кого не скрывается и вообще хорошо известна. Вот, как она выглядит:

Си = Св * (1 – Ифиз/ 100 *Ки)

Опять же, казалось бы, просто подставляешь переменные, производишь заданные действия и получаешь необходимый результат. Но на самом деле всё не так просто. Дело в том, что обывателю узнать каждую переменную для конкретной ситуации получится вряд ли. Ну, Си – это понятно, то, что мы хотим получить. А дальше?

Св – так называемая восстановительная стоимость дома, её ещё называют моральным износом. Это характеристика, которая демонстрирует, насколько устарела архитектура заданного дома, насколько он перестал соответствовать санитарно-гигиеническим требованиям, насколько он отличается от себя же в момент ввода в эксплуатацию.

Ифиз – это тоже износ, но уже более понятный, физический. То есть то, насколько он теперь менее прочный и надёжный, чем был ранее. Интересно, что этот показатель, как и предыдущий, рассчитывается в рублях.

Ки – это коэффициент дифференциации. Переменная, которая поможет актуализировать старые данные, узнать её можно из официальных источников.

Если вы даже после разбора этой формулы всё равно мало что поняли, не расстраивайтесь. К счастью, есть люди, готовые посчитать всё это за вас, – и это даже относительно недорого вам обойдётся. А ещё теперь вы точно знаете, что работники БТИ не зря получают свою зарплату!

Вместо вывода – инвентаризационная стоимость в теории и на практике

Инвентаризационная стоимость квартиры – вещь загадочная. В теории её можно рассчитать самостоятельно – но на практике сделать это не получится практически ни у кого, даже с формулой расчёта на руках.

В теории она должна быть известна каждому собственнику недвижимости – но на практике многие о ней даже не задумываются, а чтобы её узнать, стоят с заявлением в очередях в БТИ и потом ещё долго ждут результата.

В теории она должна быть более популярной, чем кадастровая, потому что кажется какой-то более честной, простой, не учитывающей ничего лишнего, – но, опять же, на практике наоборот теряет популярность год от года.

А главное, инвентаризационная стоимость квартиры обычно настолько далека от её рыночной цены, что понимаешь – к абстрактной “настоящей” стоимости квартиры она отношения почти не имеет и скорее отдаляет от неё, чем приближает к ней. Инвентаризационная стоимость – сумма, мало что говорящая о ситуации на рынке недвижимости, а нужная только в нескольких конкретных ситуациях. Жаль, ведь казалось, что истина была где-то рядом.

Технический план квартиры – зачем он нужен и как его оформить?

Обременение на квартиру: что это

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/inventarizacionnaia-stoimost-kvartiry--chto-eto-i-kak-ona-opredeliaetsia-5e6a03e2f6c49c3a07c19ad7

Расчет инвентаризационной стоимости объекта недвижимости в 2019 году

Инвентаризационная оценка жилого дома

Для осуществления любых операций с недвижимостью следует знать об инвентаризационной стоимости, а также о ее отличии от кадастровой оценки.

Расчет происходит по специальному алгоритму, который использует бюро технической инвентаризации (БТИ).

Вычислить сумму налога можно самостоятельно, однако для этого необходимо разобраться в некоторых понятиях и терминах, актуальных на текущий 2019 год.

Общие сведения

Раньше без заключения оценщика (БТИ) невозможно было произвести любые операции с недвижимостью. Это было связано с расчетом налога на недвижимость, который производился исходя из инвентаризационной стоимости. Однако в 2015 году, в соответствии с законодательством РФ был запущен проект о кадастровой службе, переход на которую полностью будет осуществлен до 2020 года.

Инвентаризационная оценка

Инвентаризационной оценкой (стоимостью) называется стоимость недвижимости, которая рассчитывается в БТИ. Она является экспертной и необходима для законных сделок при продаже, покупке недвижимости, оформлении дарственной на имущество и т. д.

При оценке учитываются следующие факторы:

  1. Площадь жилья.
  2. Технические характеристики недвижимости.
  3. Год постройки.

Основными техническими характеристиками являются следующие: коммуникации, основные и несущие стены, оконные и дверные проемы, вид фундамента, стоимость стройматериала, количество этажей и т. д. Все эти характеристики можно узнать из документации на квартиру.

Инвентаризационная стоимость недвижимости является субъективным показателем, поскольку учитывается количество квадратных метров и стоимость расходных материалов. Очень важные факторы, которые влияют на выбор и покупку жилья не учитываются. Оценка часто используется в следующих случаях: обмена, оформлении дарственной, приватизации недвижимости, сдачи в аренду, покупки или продажи.

Кадастровая стоимость

Технология кадастра доступна каждому. Для того чтобы пользоваться ей, следует обратиться к Росреестру, который предоставляет информацию из Госреестра недвижимости. Инвентаризационная стоимость имущества сообщается только его владельцу или при заключении договоров.

Кадастровая стоимость применяется при вычислении налога или для формирования информации ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) по новой системе. Однако ее не используют во время заключения сделок с объектами недвижимости.

Основные отличия

Большинство граждан РФ не знают основных различий между кадастровой и инвентаризационной оценками недвижимости. Отличаются они не только методиками расчета, но и итоговой суммой.

Для вычисления налоговой ставки кадастровой стоимости используется коэффициент, который является определенным количеством квадратных метров для разных типов жилья. Он не подлежит обложению налогом. Для комнаты он составляет 10 кв. м.

, квартиры — 20 кв. м., а для частного дома — 50 кв. м. Если недвижимость имеет площадь, которая меньше коэффициента, то собственник освобождается от оплаты налога. Кроме того, определенная группа населения имеет льготы при оплате налога.

К льготной категории относятся:

  1. Пенсионеры.
  2. Участники Великой Отечественной войны и боевых действий.
  3. Ликвидаторы и участники аварии на АЭС (атомной электростанции).
  4. Инвалиды I и II групп.
  5. Военнослужащие, стаж службы которых составляет не менее 20 лет.

  6. Семьи, в которых воспитывается от 4 и более детей (возраст до 18 лет).

Больше информации о льготных категориях можно узнать в Росреестре, поскольку есть дополнения к законам РФ о кадастровом проекте. Некоторые люди не подозревают, что выяснить информацию о кадастровой оценке достаточно легко.

Существуют определенные правила, по которым нужно искать информацию, интересующую граждан РФ.

Правила нахождения информации

Инвентаризационная и кадастровая стоимости недвижимости являются различными оценками. Информацию о них можно выяснить в соответствующих государственных учреждениях: кадастровая — Росреестре, инвентаризационная — в БТИ. Однако в случаях, когда информация не нуждается в подтверждении документально, возможно воспользоваться интернет-ресурсом кадастровой службы.

На сайте можно выяснить информацию о любом объекте недвижимости. Труднее выяснить информацию об инвентаризационной оценке.

Ее можно получить в БТИ или воспользоваться Центром государственных услуг, который называется «Мои документы».

Однако эту информацию может выяснить только владелец недвижимости или лицо, представляющее его интересы. В последнем случае нужна доверенность, оформленная должным образом.

Для получения справки следует предоставить в БТИ или Центр государственных услуг следующие документы:

  1. Документ, который подтверждает гражданство РФ.
  2. Право собственности на недвижимость.
  3. Заявление.
  4. Чек об оплате госпошлины.

Расчет по алгоритму

Основным показателем для расчета инвентаризационной оценки является восстановительная стоимость недвижимости. Оценка применяется с 1970 года, и специалисты дополнили ее поправками и различными коэффициентами. Алгоритм расчета и все данные по недвижимости находятся в БТИ.

Для коррекции данных применяется оценочная стоимость одного квадратного метра, которая умножается на определенный коэффициент. Он постоянно изменяется и зависит от поправок, которые принимаются органами власти ежеквартально. Инвентаризационная стоимость имущества является разницей между суммой и износом постройки, которые вычисляются по формулам.

Основные методы

При первом методе производится сравнение основных характеристик недвижимости аналогичных объектов, которые были проданы недавно.

Однако метод не является точным, поскольку дает приблизительные данные о стоимости недвижимости. При затратном методе учитывается приблизительная стоимость стройматериалов и инженерных конструкций.

Кроме того, учитывается стоимость земельного участка, на котором возведена постройка.

Доходный метод используется редко, поскольку при расчете стоимости недвижимости учитываются следующие аспекты: район, аренда, оплата коммунальных услуг, а также ее обслуживание. Применяется в случаях, когда для определения инвентаризационной стоимости, недостаточно сведений об объекте.

Сложность расчета заключается в отсутствии и недоступности информации для общего пользования. Однако при желании всю необходимую информацию и коэффициенты можно выяснить. Существует определенный алгоритм, с помощью которого рассчитывается инвентаризационная стоимость квартиры (Си).

Его применяют специалисты БТИ для следующих задач:

  1. Выяснить восстановительную стоимость дома (квартиры), информацию о которой можно найти в специальной литературе (Св).
  2. Определить физический износ недвижимости.

    Можно воспользоваться данными последней инвентаризации.

  3. При помощи коэффициента (Ки), который берется из документации БТИ, вычислить текущую стоимость износа (Ифиз).
  4. Вычислить значения налога на необходимую дату.

Пример решения задачи

Существует множество вариантов задач на вычисление налога кадастровой и инвентаризационной оценок. Для их решения нужно просто подставить свои данные и выполнить вычисления. Например, для квартиры, купленной 2014 году (Москва), площадь которой составляет 50 кв. метров, необходимо вычислить налог. В ней проживает 3 человека.

Мать является инвалидом II группы и имеет долю (Кдм) в размере 2/3. Отец имеет долю (Кд) на квартиру, равную 1/3. Он не является пенсионером. Сын в возрасте 25 лет только прописан в квартире. Кроме того, известны кадастровая и инвентаризационная оценки: 5000000 и 300000 рублей соответственно. Следует рассчитать налог Си в 2019 году.

Расчет налога за 2014 год. Он необходим для поиска понижающего коэффициента. Отец не освобождается от уплаты налога. Мать освобождается, поскольку является инвалидом II группы. Сын не является собственником недвижимости, а просто прописан.

Налог на недвижимость в 2015 рассчитывается от кадастровой стоимости. Вычет составляет 20 кв. метров от общей площади и не облагается налогом: 50 — 20 = 30 (кв. м.). Кадастровая стоимость 1 кв. м. составляет: 5000000 / 50 = 100000 (рублей). Для определения налоговой базы необходимо стоимость 1 кв. м.

умножить на площадь, которая облагается налогом: 30 * 100000 = 3000000 (рублей). Сумма налога (Со), который должен заплатить отец, рассчитывается следующим образом: 3000000 * (1/3) = 1000000 (рублей).

В этом случае сумма налога (Сод), которая вычисляется из кадастровой оценки, составляет: 1000000 * 0,1% = 1000 (рублей).

Рассчитать налог с 2015 г. по 2018 г. можно по следующей формуле: Си = (Со — Сод) * К + Сод. За 2015 год налог составляет: Си = (1000 — 100) * 0,2 + 100 = 280 (рублей). За 2016 год: (1000 — 100) * 0,4 + 100 = 460 (рублей). За 2017 год: (1000 — 100) * 0,6 + 100 = 640 (рублей).

За 2018 год: (1000 — 100) * 0,8 + 100 = 820 (рублей). Коэффициент К равен 1 с 2019 года, поэтому налог рассчитывается следующим образом: Си = 1000000 * 0,1% = 1000 (рублей).

Налог к 2019 году (Сио) составит сумму всех предыдущих налогов: Сио = 280 + 460 + 640 + 820 + 1000 = 3200 (рублей).

Источник: https://IpotekaMer.ru/nedvizhimost/oformlenie/inventarizatsionnaya-stoimost-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.