Изменение 214 фз с 2020 года

Новая редакция 214 ФЗ – 2020, скачать, и читать

Изменение 214 фз с 2020 года

Проблема жилья касается многих российских граждан. В связи с этим государство создало новые идеи по решению данного вопроса, в том числе участия граждан в долевом строительстве. Однако такой способ приобретения жилья не дал положительных отзывов, т.к. вложенные финансы участников могли попасть в трубу.

В связи с этим правительство приняло меры и предложило окончательно убрать привлечение средств на объекты, которые еще не построены, чтобы избежать проблем с вложением капитала  на застройку.

Когда вступят в действие последние изменения

Что касается полного запрета по вложению средств от участников, такого положения еще нет, и оно только предлагается на рассмотрение. Однако, многие другие меры по защите именно участников долевого строительства успешно были приняты, и вступят в действие 1 июля этого года.

В поправках имеется принцип совершенствования по контролю и регулированию отношений между сторонами: застройщиком и участниками, вложившими средства.

Изначально закон не имел четкой регламентации прав и обязанностей сторон, поэтому при постройке объектов:

  1. застройщики позволяли себе сдавать их намного позже срока, медлить;
  2. выполнять работу ненадлежащего качества;
  3. нежелание завершать строительство и сдавать в эксплуатацию, как прописано в договоре;
  4. возврат участникам вложенных средств при отказе от приема объекта в связи с претензиями.

На самом деле подобных проблем возникало намного больше, нежели мы привели, и строительные компании попросту чувствовали свободу, и не стремились к общей цели. Благодаря поправкам и внесению более строгих правил, многие компании попросту уже не смогут брать на себя такие обязанности, т.к. их работа не соответствует нормам законодательства.

На защиту прав людей, участвующих в строительстве как инвесторы, государство внесло изменения в закон № 214, и создало новый закон № 218, который наделяет правами и социальной защищенностью данный круг лиц.

Последний закон будет защищать инвесторов от компаний, которые в силу своего непрофессионализма не смогли достигнуть поставленной цели в строительстве или получили статус банкротства.

Краткий обзор

На сегодняшний день ФЗ 214 новая редакция 2020 содержит 27 статей, которые посвящены отдельным моментам по правам и обязанностям лиц, связанных при долевом строительстве.

Три из них после вступления  в силу новой редакции утратили силу. Нами будет приведено некоторые основные статьи, которые будет полезно читать и понимать лицам, желающим вступить в дело с долевым строительством.

Это такие статьи закона:

  • в ст. 1 описывается основная сущность отношений при вступлении в долевое строительство;
  • ст. 2 раскрывает основные понятия (кто такой застройщик, объект строительства и банк);
  • ст. 3 раскрывает права застройщика на привлечение средств от участников, а также имение документации для совершения таких действий;
  • ст. 4 посвящается понятию и особенностям договора долевого участия, которые он должен содержать в обязательном порядке;
  • ст. 5 определяет стоимость договора;
  • ст. 6 раскрывает установление сроков, отведенных на сдачу построенного объекта;
  • ст. 7 раскрывает права каждого участника, и дает гарантии по получению квартиры за вложенные средства;
  • ст. 8 прописывает порядок передачи объекта;
  • ст. 9 – возможности расторжения сделки в одностороннем порядке;
  • ст. 10 – порядок наложения штрафов за неисполнение обязательств;
  • ст. 11 – порядок перепродажи объекта иному лицу;
  • ст. 12 – об исполнении обязательств;
  • 13 и 14 ст. – обеспечение с помощью залога;
  • 15 – 18 ст. определяют порядок получения средств застройщиком;
  • 19 — 22 – порядок подачи проектной декларации;
  • ст. 23 раскрывает государственный контроль.

Что нужно знать

Если говорить о самых важных изменениях закона, основная их цель это присвоить права по защите тем гражданам, которые вступили в долевое строительство путем инвестирования средств. Многие из таких граждан могли вложить средства, и так и не получить желанную квартиру.

Плохое качество выполненных работ могло привести к отказу в приеме работ и сдачи в эксплуатацию. В связи с недостатками старой версии закона появилось множество мошеннических и подставных компаний, которые собирали деньги у людей, и потом скрывались.

Благодаря новой редакции были приняты нормы, которые коснулись ужесточения контроля по приему на работу компаний, контролю ее деятельности, проверки на прошлую судимость лиц, участвующих в качестве главных и наемных лиц, а также выбор банка и соблюдение необходимых требований по введению отчетности.

Малоэтажное жилье

Закон посвящен многоэтажным домам, однако небольшое внимание было уделено и малоэтажным постройкам. К ним будут применяться такие же требования, однако опыт работы при назначении строительной компании будет меньше.

Уставной капитал

Если ранее закон указывал на требование определенной доли уставного капитала от застройщика, теперь это не нужно.

Привлечение капитала от инвесторов долевого строительства терпит изменения, и теперь компания, которая берется за работу по возведению объекта,  должна иметь минимум 10% от стоимости всего объекта.

Авансовые платежи могут меняться, в зависимости от потребностей компании, но не более 30%.

Компенсационный фонд

В законе указывается, что каждый застройщик обязан отчислять взносы в фонд. Такое положение указано в статье 3 нового закона. В список домов, за которые делается отчисление это многоквартирные или жилые с постройкой блоками, насчитывающие не менее 3 блоков.

Если такое условие не будет выполнено, застройщик не сможет осуществить регистрацию объекта.

Какие требования

Отныне каждая стороны будет иметь значительно больше прав и обязанностей, а также обязательное соответствие требованиям закона с поправками.

К строительству

К строительству предъявляются такие требования:

  1. Перед застройкой вводится обязательное требование по проектной экспертизе, и лишь затем все могут приступать к работе;
  2. Полученное разрешение на строительство имеет силу лишь на один объект для постройки. Тоже касается и привлечения средств от участников
  3. По окончанию строительства компания обязана указать остаток в 10% с помощью декларации, которая соответствует проектной стоимости.

К застройщику

К застройщику предъявляются такие требования:

  1. Ужесточение мер по выбору застройщика для возведения объектов долевого строительства. Застройщиком может выступить только хозяйственное лицо, имеющее достаточный опыт работы в данной сфере не менее трех лет, и возведение объектов, площадь которых составляла от 10 тыс. кв. м. с успешным вводом в эксплуатацию;
  2. Подбор компаний может осуществляться лишь из ряда специализированных, которые имеют опыт в возведении многоквартирных домов.
  3. На время выполнения работ компания застройщик должна заниматься исключительно ее обязанностями, и не иметь привлечений в иной деятельности.
  4. Строитель не имеет права использовать иные средства, кроме тех, которые были выделены от участников. Имеется ввидузапрет на взятие кредитов или займов, а также их предоставление, выпуск ценных бумаг и занятие их сбытом.
  5. Компания застройщика не имеет права создавать или вести иную коммерческую и некоммерческую деятельность, а также участвовать в заключении иных договоров, не связанных с непосредственным строительством.
  6. Компания не имеет право на привлечение иных лиц, а также использовать общее имущества строительства на цели, которые не связаны с застройкой.

Введение контроля осуществляется по закону не только за компанией в целом, но ее главными лицами — руководителем и главным бухгалтером:

  • К запрету подлежат все лица, имеющие криминальное прошлое, судимость.
  • Проходящие в прошлом процесс банкротства;

Данные требования относятся и к другим привлеченным лицам от компании.

Кто контролирует выполнение норматива закона

В новом законе ст. 23 говорится о контроле деятельности государственными уполномоченными органами власти. К каждому региону прикрепляются уполномоченные лица по контролю, а зависимости от территории, где находится объект строительства.

Перспективы

Основываясь на новые поправки, мы можем заметить, что улучшения все же вошли в силу, и будут контролировать отношения с застройщиками более строго. Такое положение должно улучшить мнение среди граждан по отношению к долевому строительству, и возобновить утраченное доверие, т.к. постройка многоквартирных домов возможна только при долевом участии.

Несмотря на некоторые недостатки, которые так и остались нерешенными, правительство значительно улучшило редакцию, и нам остается лишь ждать плодов согласно новым правилам. Компаний, которых можно будет рассматривать в качестве застройщика, значительно уменьшиться, однако, уровень профессионализма и доверие того стоит.

Возможно, в законе были учтены не все коррективы, но уже сегодня мы сможем наблюдать имели ли вступившие изменения путь к решению о повышении защищенности участников долевого строительства  или нет.

Скачать

Скачать действующую редакцию ФЗ-214 и ознакомиться со всеми активными правками вы можете здесь.

Если до этого многие граждане имели сомнения по поводу вложения денег, новые поправки от государства значительно облегчат понимание и прозрачность условий. А застройщики уже имеют строгий конкурс отбора и условия работы, с которыми они должны смириться, и понять их значимость.

В новой редакции закона расширены правовые возможности проектной декларации по развитию проекта. Теперь это официальный документ, который необходимо заключить с участием юриста, нарушение условий которого принесет неприятные последствия для нарушителя.

Источник: https://iskhouse.ru/214-fz-novaja-redakcija/

Обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве: 202-ФЗ – Новости ЕРЗ.РФ

Изменение 214 фз с 2020 года

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

www.alya-insaat.com

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

214-ФЗ

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

www.barcelonaimmo.com

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

www.versia.ru

127-ФЗ «О банкротстве»

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

Градостроительный кодекс РФ

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

256-ФЗ«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

www.edsro.center

218-ФЗ«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Госдума приняла пакет поправок в 214-ФЗ

Застройщики смогут кредитовать свои дочерние компании и коллег по девелоперской группе

Застройщик сможет зафиксировать прибыль на два—три месяца раньше

Очередные поправки в 214-ФЗ утверждены для рассмотрения в первом чтении

В законодательство о долевом строительстве вносятся очередные изменения, усиливающие защиту прав дольщиков

Правительство сократит сроки регистрации ДДУ

Как упростится процедура регистрации недвижимости

В Госдуму внесен законопроект об очередных изменениях 214-ФЗ

Николай Николаев: Следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок недвижимости

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволят компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены

Источник: https://erzrf.ru/news/obzor-novovvedeniy-v-zakonodatelstvo-o-dolevom-stroitelstve-202-fz

214 фз – изменения в 2020 году

Изменение 214 фз с 2020 года
В 2020 году вступили в законную силу изменения в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве». Граждане получили больше гарантий получения квартир взамен вложенным денежным средствам. Застройщики столкнулись с целым рядом ограничений и новых механизмов финансового регулирования.

Настолько существенно этот закон, в обновленной редакции с изменениями, сможет теперь защитить права дольщиков и сократить обманутое количество граждан этой категории в регионах страны? Давайте попробуем разобраться и проанализировать вместе с адвокатом Ефремовым, какие изменения 214 ФЗ произошли в 2020 году.

Одно из основных нововведений – создание так называемого реестра застройщиков. Постановлением Правительства еще будет дополнительно отрегулирован механизм включения строительных компаний в данный реестр.

Но уже сегодня можно сказать, что реестр поможет гражданам определять надежность той или иной строительной компании и не связываться с фирмами-однодневками. Так что поправки в нормативный акт в этой части будут очень полезны для будущих дольщиков.

Следующее важное нововведение касается информации об объектах строительства. С 2020 г. застройщики обязаны размещать всю имеющуюся по строящемуся объекту проектную декларацию в сети интернет.

Организация несет теперь ответственность за своевременность и актуальность размещённой по строящемуся объекту информации.

Дольщик же, с 2020 года, прежде чем заключить договор долевого участия со строительной организацией, должен ознакомиться в интернете с документами по дому, который строится и убедиться в законности строительных работ.

Следующее изменение закона – с 2020 г. Законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено формирование цены покупаемого объекта недвижимости как производной стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного жилого помещения. Теперь вопросы оплаченной, но недостающей площади передаваемого помещения отпадет, как и судебные споры по данному вопросу.

Кроме того, теперь деньги граждан может привлечь для строительства только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, а размер такого уставного капитала организации должен быть не менее стоимости всех возводимых объектов этой компании и никак не ниже 150 млн. рублей. Без сомнения, это важное изменение правил российского строительного рынка.

Еще одно изменения 214 ФЗ – появление эскроу-счетов в банках, на которые граждане должны перечислять свои сбережения в надежде получить построенный дом и заветное жилье. Компания сможет снять эти деньги, только если он построит дом и сдаст жилые помещения.

Всё теперь по справедливости и с гарантией! Это существенное дополнение существенно упростит жизнь дольщикам, усложнит работу застройщиков и, скорее всего, скажется на стоимости квартир не лучшим образом. Кстати, с 2020 г.

, оплату по ДДУ дольщик будет производить только после государственной регистрации такого договора.

Так же важно такое изменение 214 ФЗ – с 2020 г. строительная компания несет финансовую ответственность за отказ устранить существенные дефекты в переданной квартире.

При этом неустойку теперь застройщик будет платить не по 214 ФЗ, а в соответствии с Законом о защите прав потребителей. А, стало быть, неустойка в этом случае за каждый день просрочки с 2020 года будет существенно выше той, которая была ранее.

Если Вы столкнулись с недобросовестным застройщиком, который нарушил сроки передачи квартиры или передал её в плохом качестве, всегда можно обратиться к адвокату для взыскания неустойки с застройщика, который имеет опыт взыскания неустойки, штрафа и морального вреда с застройщиков. Адвокат Геннадий Ефремов и его партнеры по адвокатскому кабинету имею большой и положительный опыт по взысканию неустойки.

Все застройщики с 2020 года по новым правилам измененного законодательного акта будут обязаны скидываться по 1% от цены строящегося дома в так называемый компенсационный фонд. Из этого фонда, в случае прогорания и банкротства юридического лица, будут возвращать деньги несостоявшимся дольщикам.

То есть, это своего рода гарантия того, что на Ваши деньги купленную квартиру Вы получите, или, при плохом варианте развития событий, будет произведен возврат оплаченных по договору за неё денег.

Конечно же, этот гарантийный механизм тоже скажется на стоимости квартир будущих новостроек и в этой части изменения закона увеличать финансовую составляющую стоимости строящихся домов.

Так же теперь, в передаюотанном и измененном 214 ФЗ законодатель ввел жесткое правило, которым с 2020 года исключил обязанность застройщика платить гражданину неустойку, если последний тянул время, намеренно не принимал квартиру и придирался к несущественным недостаткам в ней. Судебная практика в прошлом году уже шла именно таким путем.

Теперь она нашла свое законодательное закрепление. Затянуть время с целью увеличения размера неустойки при несвоевременной передаче квартиры с 2020 года не получится!Так же обновленный закон строже отрегулируют рекламную деятельность строительных компаний, в том числе порядок размещения рекламы по привлечению денег слграждан в долевое строительство.

Кроме того, с 2020 года, законодатель ввел запрет дольщику на возможность одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, если застройщик исполняет условия договора и не допускает со своей стороны каких-либо нарушений. Ранее, при наличии финансовых трудностей, потере работы и т.д.

, дольщик всегда мог отказаться от договора и получить свои деньги назад.

Долевое строительство с 2020 года и изменения 214 ФЗ

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2020 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке. Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья.

Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет.

Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.

Адвокат Геннадий Ефремов

Источник: https://advokatdona.ru/staty/izmeneniya_214_fz_2017.html

Год реформе 214-ФЗ: подводим итоги

Изменение 214 фз с 2020 года

1 июля 2019 года вступили в силу поправки в долевое законодательство, согласно которым застройщики лишались возможности напрямую привлекать деньги дольщиков.

Все средства покупателей сохранялись на банковских счетах, а стройку стало возможным вести только на собственные или заемные (проектное финансирование) средства. Застройщики предрекали рост цен на квартиры, снижение объемов строительства и уход большинства застройщиков с рынка.

Спустя год можно сказать, что прогнозы сбылись, но не в столь категоричной, апокалиптичной форме. Нашлись даже плюсы.

Novostroy.su: Как сказалась реформа ДДУ, переход на эскроу на деятельность застройщиков?

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: Сейчас больше половины объектов реализуется по старой схеме. Поэтому последствия реформы мы будем наблюдать еще долго.

Очевидно, что обслуживание счетов эскроу вынуждает застройщиков повышать цены на жилье, что в условиях сокращающихся реальных доходов населения негативно отражается на платежеспособном спросе.

Застройщики, которые перешли на эскроу и, соответственно, проектное финансирование в банке, вынуждены платить еще и кредитный процент. Но и сам кредит получить непросто. Банки опасаются риска неплатежей, поэтому кредитуют только самые, на их взгляд, маржинальные проекты.

В дальнейшем нас ждет монополизация и сужение рынка. Очевидно, что только лидеры отрасли относительно безболезненно могут перейти на новые правила работы.

Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»: Стройка больше не зависит от колебаний спроса. Финансирование работ гарантировано законом и банками. Но, конечно, в целом для рынка новый закон оказался вызовом.

Значительная часть девелоперов не имела опыта привлечения проектного финансирования. Наша компания с самого начала позитивно оценила новую модель взаимодействия.

Наш первый проект в формате механизма эскроу – ЖК «Преображение» – мы запустили еще до момента обязательного перехода на новую систему. В марте 2019 года. Сейчас мы реализуем по эскроу порядка 50% квартир.

Продажи по старой схеме идут в «остатках» старых очередей, где большая часть домов находится в высокой степени готовности. В общей сложности в 17 проектах компании. По нашим планам уже в 2021 году мы на 100% переведем финансирование строительства на систему эскроу-счетов.

Трудности остались. Например, в скорости открытия кредитной линии в банке эскроу-агенте. На рассмотрение заявки девелопера уходит от полутора до двух месяцев.

Определенные сложности возникают и с последующим сопровождением проектов, поскольку все процессы работы с подрядчиками, а также платежи проходят под контролем со стороны банковских специалистов. Не стоит забывать проценты по кредиту, которые застройщик обязан выплачивать банку.

Крупные девелоперы получают более низкие ставки по проектному финансированию – порядка 5,5% за счет более качественных продаж, хорошего продукта, надежного финансового положения. Так, у нас есть проекты с годовой ставкой 0,01% на два года, а в среднем ставка у нас составляет порядка 2,4%.

В целом все эти недостатки решаются квалифицированными кадрами и выстраиванием эффективного взаимодействия с банками-партнерами. Все стороны заинтересованы в том, чтобы сроки финансирования строительства и самой стройки не затягивались.

Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ, член Совета НОПРИЗ: Изначально реформа ДДУ и переход на эскроу-счета воспринимались строительным комплексом и застройщиками с очень большими опасениями.

Но как показала практика, уже к концу прошлого года более 25% проектов застройщиков работали по эскроу-счетам. В этом году эти показатели выросли уже до 40%.

Если на начальном этапе проблемы взаимодействия с банками были очевидны, особенно в регионах за пределами крупных агломераций, сейчас они практически решены.

Поэтому мы считаем, что на сегодняшний день реформа ДДУ для рынка застройщиков прошла достаточно безболезненно, работа ведется по новой системе, которая для многих застройщиков стала достаточно понятной и с точки зрения доступа к денежным средствам для финансирования объектов.

Novostroy.su: Спад вывода новых объектов – это результат коронавируса или последствия перехода на эскроу?

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: И то, и другое. Уменьшение числа новых объектов связано, в первую очередь, со снижением покупательской способности населения. И во вторую, с переходом на эскроу. Деньги стали дороже, подготовка документации стала сложнее – и все это на фоне понижающегося спроса.

А.Л.: Сложно оценить разницу в ценах на объекты, реализуемых по старой и новой схеме, так как у каждой компании своя маркетинговая политика.

Чтобы удержать сокращающийся спрос, многие сейчас сдерживают цены. Очевидно, что для обслуживания счетов эскроу нужны средства. На оплату проектного финансирования денег нужно еще больше.

Все эти расходы неизбежно будут заложены в итоге в цену жилья. 

П.Б.: Пандемия лишь усилила процессы, которые начались после принятия закона об эскроу-финансировании. Появился дополнительный контроль за строительством со стороны банков.

Объем жилой площади, предлагаемой на рынке, сократился почти на 20%, со 120 до 100 млн квадратных метров жилья. Причина – банки не пропустили проекты со слабой экономикой.

Мы прогнозируем дальнейшее снижение объема предложения, но при этом рост качества проектов.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group): Снижение количества новых жилых комплексов в продаже вызвано, в первую очередь, переходом на эскроу, а не эпидемией коронавируса.

Новая система изменила стратегию работы многих застройщиков: компании теперь не стремятся вывести в продажу сразу несколько жилых комплексов, а делают это поэтапно.

Однако и пандемия тоже оказала влияние на пополнение предложения: режим нерабочих дней усложнил выход новых объектов на рынок. 

Novostroy.su: Как отреагировали цены при переходе на эскроу в сравнении с проектами, реализующимися по старой схеме?

Н.К.: Сейчас резкого роста цен из-за перехода на эскроу-счета пока не наблюдается. Но связано это с тем, что значительная часть объектов достраивается по старой схеме. Цены растут по объективным показателям: удорожание материалов и работ, повышение стадии готовности домов. Ощутимым изменение цен станет тогда, когда большинство объектов перейдет на проектное финансирование.

А.Л.: Рост цен связан не только с переходом на новую схему работы. Но и с увеличением ставки НДС. А падение курса рубля привело к подорожанию импортных материалов, используемых в строительстве.

И в первую очередь это коснулось недвижимости высокого класса. Цены на жилье сейчас приближены к себестоимости. Никто из застройщиков не может позволить себе сверхприбыль.

Все стараются удержать платежеспособный спрос, поэтому ведут достаточно гибкую ценовую политику и реагируют на малейшие изменения, происходящие на рынке.

П.Б.: На объектах, которые финансируются по системе эскроу, девелопер не может опустить цену ниже определенного предела, оговоренного с банком.

В проектах, которые реализуются по старым схемам, застройщики могут позволить себе больший дисконт, но я бы предостерег покупателей от погони за скидками. Как правило, большие скидки можно увидеть в проблемных проектах.

В целом по рынку мы ожидаем рост цен, связанный с инфляцией и степенью готовности конкретных проектов. Это общая динамика для всех проектов, вне зависимости от модели финансирования.

А.М.: Конечно, цены при переходе на эскроу-счета подросли.

Но при этом надо понимать, что цены растут не только по причине перехода на проектное финансирование, что действительно увеличило себестоимость строительства за счет появления определенных финансовых обременений для строительных компаний, но и за счет того, что был и сейчас остается ограничен доступ к стройматериалам, существуют определенные транспортные проблемы, растет цена топлива и т.д. Это создает общую картину, способствующую увеличению цены. Переход на эскроу – всего лишь одна из составляющих увеличения этой стоимости.

Novostroy.su: Не компенсирует ли рост цен дешевая ипотека?

Н.К.: Дешевая ипотека является мощным драйвером спроса на недвижимость. А повышенный спрос, как следствие, определяет повышение цены. Поэтому на объекты в хорошей локации и стадии готовности цена будет расти.

А.Л.: Да, пока незначительный рост цен компенсирует дешевая ипотека. В России по итогам июня доля ипотечных сделок достигла 80% в спросе против 60-62% в этом же периоде прошлого года. Поэтому спрос на жилье сейчас достаточно устойчив, даже несмотря на все кризисные явления, происходящие в стране и в мире.

А.М.: Да, вполне возможно, что дешевая ипотека действительно компенсирует рост цен. Можно точно сказать, что на данный момент происходят серьезные изменения на рынке арендного жилья – фактически, с появлением новых ипотечных продуктов, арендовать жилье становится неэффективно, если есть возможность войти в льготные ипотечные инструменты и внести первоначальный взнос.

Novostroy.su: Упадет ли спрос по итогам года в сравнении с этапом до реформы?

Н.К.: Разумеется.

О.Т.: Несмотря на оживление продаж в данный момент, достигнуть прошлогоднего уровня в 4,3 млн кв. м проданного жилья можно только при определенных условиях. Во-первых, при продлении программы господдержки, которая пока доступна только до 1 ноября, или при наличии других сопоставимых выгодных условий по ипотеке.

Во-вторых, для поддержания уровня спроса нужно достаточное пополнение рынка ликвидным предложением, которое активно вымывается. В целом, объем продаж по итогам года с учетом факторов поддержки может достигнуть уровня в 4 млн кв. м.

Ключевое условие для такого сценария – стабильность экономической ситуации и отсутствие второй волны эпидемии во втором полугодии.

Введение системы эскроу-счетов казалось идеальным механизмом решения проблемы обманутых дольщиков только в теории. На практике новый способ приобретения строящегося жилья обернулся для покупателей и новыми проблемами. Как теперь вернуть свои переплаченные за ипотеку деньги банку?

Источник: https://www.novostroy.su/articles/interview/god-reforme-214-fz-podvodim-itogi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.