Изменение договора найма осуществляется

70.Изменение договора социального найма жилого помещения. Обмен жилыми помещениями

Изменение договора найма осуществляется

70.        Изменение договора социального найма жилого помещения. Обмен жилыми помещениями.

договор социального найма жилого помещения изменяется в двух случаях:

1) по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью, а не объединяющихся;

2) по требованию дееспособного члена семьи о замене нанимателя.

Выделяют два порядка изменения и расторжения договора: внесудебный и судебный.

Внесудебный порядок используется при изменении и расторжении договора по соглашению сторон. В качестве общих норм, определяющих порядок действия по достижению соглашения сторон, могут применяться нормы гл.

28 Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора, т.е. одна сторона обращается к другой с соответствующим предложением и может дать согласие (акцепт) на заключение договора.

Изменение и расторжение договора должно быть совершено в той же форме, что и заключенный договор.

Согласно ч. 1 ст. 81 ЖК РФ изменение договора происходит по требованию одной из сторон договора – нанимателей и членов их семей – во внесудебном порядке, что является отступлением от общих правил гражданского законодательства (ст. 450-453 ГК РФ).

Касаясь ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, следует обратить внимание, что дееспособный (а не совершеннолетний) член семьи может требовать признания себя нанимателем с согласия остальных членов семьи и наймодателя.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Статья 82 ЖК РФ предусматривает отдельные случаи изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма путем замены нанимателя как стороны в договоре социального найма жилого помещения. Данная статья корреспондирует со ст.

686 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место при наличии следующих условий:

·         Граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной.

·         Они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма.

·         Граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.).

Требование проживающих граждан заключения с ними одного договора социального найма. Согласие наймодателя в этом случае не требуется.

Данное положение не распространяется на отношения из договора коммерческого найма, в соответствии с которым согласия наймодателя необходимо при любой замене нанимателя. В результате замены нанимателя также изменяется предмет договора (занимаемое помещение), некоторые условия договора (перечень членов семьи нанимателя).

Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:

·         заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем,

·         согласия остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл из занимаемого помещения, и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется),

·         согласие наймодателя (ранее действовавшая ст. 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия).

В случае отказа наймодателя дать согласие спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует ст. 686 ГК РФ.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма. Ранее норма ст.

86 ЖК РСФСР устанавливала, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением, ему может быть выделено изолированное помещение. Третье основание базируется на тех же условиях и связано со смертью нанимателя (объявлении его умершим, признании безвестно отсутствующим). Кроме того, данное основание может быть распространено и на случаи признания гражданина недееспособным, ограниченно дееспособным. Предполагается, что в случае отказа наймодателя от заключения договора социального найма, он может быть в судебном порядке принужден к его заключению. В случае смерти одиноко проживавшего нанимателя договор социального найма прекращается (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).

Источник: https://alekssandr.jimdofree.com/%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE/70-%D0%B8%D0%B7%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0-%D1%81%D0%BE%D1%86%D0%B8%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D0%B0-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%BE%D0%B1%D0%BC%D0%B5%D0%BD-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8B%D0%BC%D0%B8-%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F%D0%BC%D0%B8/

Изменение договора найма жилого помещения в связи с выходом кого-либо из участников из правоотношения найма

Изменение договора найма осуществляется

Изменение договора найма жилого помещения может произойти в случае выхода кого-либо из участников на стороне нанимателя из правоотношения, но не всех сонанимателей. Основаниями для подобного изменения могут быть как действия (например, переезд члена семьи на другое постоянное место жительства), так и события (смерть члена семьи нанимателя).

В законодательстве для обозначения действий, направленных на выход кого-либо из участников на стороне нанимателя из правоотношения, используются различные термины: выбытие (ст. 686 ГК РФ), выезд в другое место жительства (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Полагаем, что слово “выбыть” для обозначения подобных действий будет точнее, чем “выехать”, так как по смыслу означает отлучаться, удаляться, покидать место, отсутствовать .

——————————–

Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. Т. 1. М.: А/О “Издательская группа “Прогресс”, “Универс”, 1994. С. 686.

Специальных норм в действующем гражданском и жилищном законодательстве о регулировании отношений, возникающих при выходе из правоотношения по жилищному найму не всех, а некоторых участников на стороне нанимателя, не содержится.

В нашей стране в советский период очереди на бесплатное получение жилья всегда были огромны. Чтобы решить такую острую проблему, в качестве основания признания граждан утратившими право пользования жилым помещением было предусмотрено неиспользование жилья по назначению ввиду временного отсутствия лиц сверх установленных законом сроков (ст. 60, 61 ЖК РСФСР).

По общему правилу право пользования сохранялось за ними в течение 6 месяцев. За отдельными категориями граждан жилье сохранялось в течение более длительных периодов: военнослужащими, учащимися, командированными, опекунами.

При наличии уважительной причины отсутствия свыше 6 месяцев срок по заявлению отсутствующего мог быть продлен наймодателем, а при наличии спора – судом. Исковые заявления о признании граждан утратившими право пользования жилым помещением составляли значительную часть всех споров, возникающих в отношениях по договору социального найма.

Для сохранения права на жилое помещение при длительном отсутствии нанимателя предусматривалось бронирование жилого помещения (ст. 62 ЖК РСФСР). Признание граждан утратившими право на жилое помещение производилось в судебном порядке.

В качестве уважительных причин отсутствия судебная практика признавала необходимость ухода за членом семьи, препятствия для проживания со стороны других жильцов, крайне конфликтные отношениями с другими жильцами .

Таким образом, в спорах о признании граждан утратившими право пользования жилым помещением решающее значение придавалось двум обстоятельствам: во-первых, сроку отсутствия, во-вторых, причине отсутствия. Временное отсутствие гражданина не по уважительным причинам могло привести к признанию его в судебном порядке утратившим право пользования жилым помещением.

Положения ст. 60 ЖК РСФСР были предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, в итоге признавшего положения части первой ст. 60 ЖК РСФСР, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, не соответствующими ст. 40 (ч. 1) и 55 (ч.

3) Конституции РФ и утратившими силу . Указанный вывод основан на том, что конституционное право на жилище, свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства было ограничено указанными нормами и такое ограничение не вызвано необходимостью защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. В результате институт признания граждан утратившими право на жилую площадь практически перестал существовать.

——————————–

Решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда СССР от 21 ноября 1985 г. В кн.: Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА, 1999. С. 291 – 292.

Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П по делу о проверке конституционности частей первой и пункта 8 части второй статьи 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука // СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.

В новом Жилищном кодексе РФ учтены выводы Конституционного Суда РФ. Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Таким образом, при временном характере отсутствия его продолжительности и причине больше не придается значения в вопросе об изменении и расторжении договора социального найма жилого помещения.

Необходимым условием сохранения права при временном отсутствии является добросовестное исполнение взятых на себя обязательств по договору социального найма, в том числе по внесению платы за жилье и коммунальные услуги . Отпала необходимость в бронировании жилого помещения, и такого понятия в действующем Жилищном кодексе РФ нет.

В то же время следует отметить, что признание гражданина утратившим право на жилое помещение эффективно применялось в случаях, когда не вся семья нанимателя, а ее отдельные члены выезжали на другое постоянное место жительства. В подобных случаях признание гражданина утратившим право на жилое помещение приводило к изменению договора социального найма.

В действующем Жилищном кодексе РФ нет специальной нормы, предусматривающей изменение договора социального найма в связи с выбытием одного из членов семьи (или части семьи) на другое постоянное место жительства. Согласно ч. 3 ст.

83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Пробел в регулировании отношений, возникающих при выезде одного из членов семьи нанимателя, мог бы быть восполнен путем применения жилищного законодательства по аналогии. В соответствии с ч. 1 ст.

7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского и иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Сходные отношения, связанные с выездом всей семьи в другое место жительства, регулирует ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. Однако последствия выезда, указанные в данном пункте, – расторжение договора социального найма – не могут быть применены к случаям выезда одного из членов семьи нанимателя.

Поэтому применение аналогии закона, по нашему мнению, не восполняет пробел в правовом регулировании указанных отношений. Исходя из логики, если вселение нового члена семьи приводит к изменению договора найма жилого помещения, то и выезд члена семьи нанимателя в другое место жительства также должен повлечь изменение договора. С.М.

Корнеев относит выезд члена семьи нанимателя по договору социального найма к основаниям изменения договора жилищного найма . В то же время в ст. 82 ЖК РФ и в других статьях не содержится такого основания для изменения договора социального найма, как выезд в другое место жительства нанимателя или члена его семьи. Полагаем, выезд отдельных членов семьи нанимателя в другое место жительства в связи с приобретением права собственности на жилое помещение должен являться основанием для признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. В связи с этим целесообразно дополнить ст. 82 ЖК РФ частью 3 следующего содержания:

——————————–

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist1_2804.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.