Изменение функционального назначения здания это реконструкция

Содержание

Реконструкция отдельных элементов зданий и сооружений

Изменение функционального назначения здания это реконструкция
Изменение функционального назначения здания это реконструкция

→Статьи →Обследование здания (строительная экспертиза) перед сменой функционального назначения здания

В практике эксплуатации зданий и сооружений иногда возникает необходимость изменить функциональное назначение здания, и тогда торговое или административное здание перепрофилируют под промышленные цели или бывшие заводские цеха перестраивают под торгово-развлекательный центр.

Если изменение функционального назначения здания сделано без соответствующих разрешений и с нарушениями строительных норм, это может закончиться плачевно, как например, это было с ТРЦ в Казани, где смена функционального назначения здания была проведена нелегально с нарушением норм. о последствиях несанкционированной смены функционального назначения зданий вы можете посмотреть внизу этой статьи.

Что нужно сделать, чтобы смена функционального назначения здания или сооружения была легальной и безопасной? Каков порядок смены функционального назначения здания?

Строительство и реконструкция нежилых зданий и сооружений

  • Строительство зданий общественного назначения
  • Автомойки
  • Административно-бытовые комплексы
  • Бизнес-центры
  • Гостиницы
  • Медицинские учреждения
  • Порты, вокзалы
  • Рестораны, кафе
  • Спортивно-оздоровительные комплексы с бассейнами
  • Театры, киностудии
  • Торгово-развлекательные комплексы
  • Промышленные здания
    • Заводы и производственные цеха
    • Складские комплексы

    Основной документ, регламентирующий взаимоотношения и обязанности подрядчика (генподрядчика) в строительстве – Гражданский кодекс РФ, часть 2, глава 37, §3.

    Основными функциями генподрядчика являются

    • Организация всех строительно-монтажных работ на объекте в соответствии с проектной документацией
    • Разработка организационной и технологической документации, в том числе ПОС (если отсутствует в проектной документации), ППР, технологических карт
    • Обеспечение объекта материалами и оборудованием, контроль наличия необходимых сертификатов, технических паспортов и других документов, подтверждающих их качество
    • Привлечение и контроль субподрядчиков на отдельные виды работ
    • Осуществление строительного контроля (технического надзора)
    • Обеспечение безопасности строительно-монтажных работ для населения и окружающей среды
    • Контроль за соблюдением требований пожарной безопасности и порядка на объекте
    • Сбор и оформление исполнительной документации
    • Сдача выполненного строительного объекта заказчику и ввод его в эксплуатацию

    В каких ситуациях понятие «реконструкция» востребовано в процессуальной деятельности

    После ратификации в 2013 году ФЗ № 218 любой строительный объект, возведенный как на участках ИЖС, так и ЛПХ, подлежит постановке на кадастровый учет. Процесс регистрации невозможен без оформления технического плана, информация в котором должна быть актуальной на этапе проведения процедуры.

    Поэтому любая реконструкция должна сопровождаться следующими действиями:

    1. Оформление и получение нового тех. плана. Работа выполняется кадастровыми инженерами, которые предварительно должны получить на руки проект и разрешение на реконструктивную деятельность.
    2. Обязательна дополнительная регистрация с дальнейшим предоставлением информации в уполномоченные государственные учреждения.

    При всей значимости и важности кадастрового учета понятие «реконструкция» широко востребовано в других нормативно-правовых актах. На него ссылаются в Жилищном, Гражданском и Земельном Кодексах России. Поэтому важно понимать суть термина, из которого проистекают аспекты правоустанавливающих норм и правил.

    Кто имеет право выполнять функции генподрядчика?

    Строительная организация может выступать в роли генподрядной организации, если имеет соответствующее действующее свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное СРО строителей.

    В свидетельстве СРО на генподрядные работы должно быть указано, что организация имеет право проводить «работы по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора …(генеральным подрядчиком)» (в соответствии с Приказом Минрегионразвития РФ № 624 от 30.12.2009 г. – п.33) по конкретному виду объектов. Максимальная сумма договора генподряда также указана в свидетельстве о допуске к работам.

    Группа соответствует всем вышеуказанным требованиям для выполнения функций генподрядчика.

    Процедура изменения функционального назначения здания

    Если объект недвижимости принадлежит городу, необходимо подать заявление в Департамент государственного имущества. С таким прошением вправе обратиться предприниматель, представитель компании или обычный гражданин, с которым заключено соглашение об аренде. Помимо ходатайства в Департамент направляют:

    • копию удостоверения личности;
    • учредительные документы на юридическое лицо;
    • доверенность, если обращаетесь через представителя;
    • выписку из реестра предпринимателей или организаций;
    • кадастровый паспорт объекта;
    • выписку из реестра прав на здание;
    • решение о перепланировке, полученное в городской жилищной инспекции;
    • акт о проведенном переустройстве внутри объекта;
    • разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

    Если арендуемое помещение является объектом культурного наследия, потребуется запросить копию охранного обязательства. Когда происходит реорганизация арендатора в связи с изменением вида деятельности, дополнительно представляется разделительный баланс либо передаточный акт.

    Кроме того, изменение функционального назначения здания потребует внесения изменений в договор аренды. А на все согласования уйдет до двух месяцев. Прибавьте к этому времени срок, необходимый для сбора бумаг, и получится внушительная цифра.

    Мы справимся в два раза быстрее. К тому же, по результатам рассмотрения заявки могут вынести отказ. Если он недостаточно обоснован, нужно обращаться в суд за обжалованием. Юристы компании заранее все проверят, исключив риск отрицательного решения.

    Законодательство в области строительства объектов капитального строительства

    Деятельность в области строительно-монтажных работ объектов капитального строительства, в том числе и качество строительно-монтажных работ, регламентируют:

    • Гражданский кодекс Российской Федерации
    • Градостроительный кодекс Российской Федерации
    • Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 – Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
    • Распоряжение Правительства РФ N1047-р от 21.06.2010 — О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

    Главной задачей промышленного строительства является наращивание производственного потенциала страны на основе новой технической базы с ускоренным обновлением производственных фондов и возрастанием их социально-экономической эффективности. Одно из основных направлений в решении этой задачи- внедрение новейших научно-технических достижений в производство, техническое перевооружение и реконструкция действующих предприятий.

    В соответствии с определениями форм воспроизводства основных производственных фондов, утвержденных Госстроем СССР, Стройбанком СССР и ЦСУ СССР в 1983 г., установлены новые определения расширения, технического перевооружения и реконструкции предприятий.

    [attention type=red]
    Расширение предприятий предусматривает строительство дополнительных производств (зданий, сооружений, коммуникаций и т. п.) на территории действующего предприятия или прилегающей к нему территории.
    [/attention]

    Техническое перевооружение предприятия — это комплекс мероприятий, обеспечивающих повышение технического уровня производства на основе внедрения новой техники и технологии, модернизации и замены устаревшего и изношенного оборудования более совершенным.

    Реконструкция действующего предприятия представляет собой переустройство предприятия по единому комплексному проекту, как правило, без строительства новых и расширения существующих объектов и цехов основного назначения, направленное на совершенствование производства и улучшение его технико-экономического уровня на базе современных достижений научно-технического прогресса.

    При реконструкции предприятия при необходимости может осуществляться: новое строительство и расширение действующих объектов вспомогательного и обслуживающего назначения с заменой устаревшего оборудования, устранением диспропорций и технических звеньях предприятия и вспомогательных службах; строительство новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых на территории действующего предприятия, дальнейшая эксплуатация которых по технико-экономическим причинам является нецелесообразной; расширение отдельных зданий и сооружений основного, вспомогательного и обслуживающего назначения в тех случаях, когда более высокопроизводительное и совершенное технологическое оборудование не может быть размещено в существующих зданиях.

    [attention type=green]
    В результате проведения реконструкции действующего предприятия должна быть достигнута одна или одновременно несколько целей [20]: увеличение производственной мощности предприятия; изменение вида и номенклатуры выпускаемой продукции, повышение ее качества; повышение производительности и условий труда; снижение материалоемкости производства; повышение требований к охране окружающей среды и др.
    [/attention]

    Многоцелевой и многорезультативный характер реконструкции действующих предприятий предопределяет особый подход к классификации ее видов. Виды реконструкции можно классифицировать по таким признакам:

    • коэффициенту обновления производственных фондов;
    • характеру строительно-монтажных работ;
    • условиям стесненности выполнения СМР;
    • конструктивным особенностям реконструируемых зданий;
    • соотношению объемов внутри- и вне цеховых реконструктивных работ;
    • ограничениям, накладываемым условиями выполнения СМР;
    • уровню требований техники безопасности; характеру совмещения СМР с деятельностью предприятия.

    По коэффициенту обновления производственных фондов (К) различают реконструкцию: большую (С>0,40), Среднюю (0,20/0,40) и малую (С

    Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/rekonstrukciya-gk-2.html

    Реконструкция объектов: распространенные ошибки

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    В данной статье рассматривается процесс реконструкции нежилых объектов или помещений.

    В современном быстро изменяющемся мире у собственников зданий, помещений все чаще возникает желание изменить свою недвижимость (перестроить часть объекта капитального строительства, добавить пристройку к нему, увеличить за счет нового этажа). Экономические условия диктуют свои правила бизнесу, и некоторым собственникам проще изменить параметры своего здания (выполнить реконструкцию объекта), чем начинать строительство с нуля.

    К сожалению, много людей до сих пор не учитывают того, что подобные изменения объектов строго регламентируются законами и нормами РФ, требуют необходимой документации.

    Частая ошибка собственников начать реконструировать объект без разрешительных документов – и это влечет за собой трудности в дальнейшем.

    Либо собственники не учитывают определенные аспекты законодательства, не имеют представления, что из себя представляет реконструкция, не имеют необходимых документов, поэтому процесс затягивается.

    Что же представляет собой реконструкция объектов капитального строительства и какие ошибки могут возникнуть?

    Точное определение дается в статье 1 Градостроительного кодекса РФ. Обобщая, можно отметить, что реконструкция является изменением параметров сооружений (таких, как количество этажей, высота, изменение общей площади объекта, переоборудование помещений, затрагивающее несущие строительные конструкции и так далее) путем проведения определенных строительно-монтажных процессов.

    Пример работ, которые может включать в себя реконструкция:

    • переоборудование объекта под другое функциональное назначение (например, здание магазина переоборудовано под офисные помещения путем надстройки второго этажа и устройства дополнительных оконных проемов),
    • работы с целью изменить площадь объекта путем пристройки, надстройки и т.п.,
    • устройство дополнительных оконных и наружных выходов в несущих конструкциях, с целью изменить функциональное назначение нежилого помещения.

    Перед началом работ по реконструкции нежилых зданий, помещений нужно получить разрешение на строительство. Необходимые документы для получения этого разрешения перечислены в части 7 ст.51 ГрК РФ (кроме объектов жилого строительства). Один из пунктов – необходимость подготовки проектной документации (Статья 48 ГрК РФ), чтобы в последующем пройти с ней экспертизу (Статья 49 ГрК РФ).

    Частая ошибка собственников, что они, не дождавшись получения разрешения на строительство, торопятся и начинают работы без него. Это нарушение, которое влечет за собой неприятные последствия.

    Еще одна ошибка – это выбор собственником нового функционального назначения объекта, которое не предусмотрено градостроительным регламентом для данной территории. Посмотреть разрешенные виды функционального использования можно в градостроительном плане, выданном собственнику на данный участок.

    Так же, собственники иногда не учитывают, что на получение технических условий (которые необходимы для разработки документации по проекту) требуется время и запрашивают их в последний момент, из-за этого начало разработки проектной документации сдвигается, соответственно, выдача готового проекта тоже.

    Еще одна из ошибок состоит в том, что обращаются просто за перепланировкой и дизайном фасада в первую попавшуюся фирму с целью сэкономить – но такой документации будет недостаточно для прохождения экспертизы, чтобы в последующем получить разрешение на реконструкцию.

    Так же стоит помнить, что разработка выполняется только организацией или лицом, имеющим соответствующую лицензию (подробнее смотреть в ГрК РФ).

    Поэтому стоит обратить на это внимание, чтобы не пришлось снова заказывать проект или переделывать проект у фирмы, которая имеет соответствующие допуски.

    [attention type=green]
    К тому же, собственниками может не учитываться то, что есть определенные параметры для объектов разрешенной реконструкции, относящиеся к их земельным участкам: количество этажей, высота здания и т.д. (статья 40 ГрК РФ). Получение разрешение на отклонение от таких параметров сопряжено с определенными трудностями, требует времени и не всегда может быть одобрено.
    [/attention]

    После окончания реконструкции необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ГрК РФ ст.55).

    Данный документ будет подтверждать выполнение реконструкции объекта в полном объеме, его соответствие выданному разрешению на строительство, а также соответствие объекта реконструкции требованиям к проектной документации, градостроительным регламентам и градостроительному плану земельного участка. 

    Ошибка, возникающая на данном этапе может состоять в том, что объект не соответствует проекту, на который выдавалось разрешение на строительство, так как на этапе выполнения строительно-монтажных работ собственник захотел что-то заменить без внесения изменений в проектную документацию в соответствие с градостроительным кодексом. К примеру, заменил один материал другим, или увеличил габариты оконных/дверных проемов. В таком случае, чтобы ввести объект в эксплуатацию потребуется приведение его в соответствие с проектом. А это повторные работы, ведущие к удорожанию строительства. К тому же, следует помнить, что некоторые изменения в проекте несут за собой повторное прохождение экспертизы, и это также дополнительные финансовые расходы. Поэтому, все изменения в проект стоит вносить строго в соответствии с ГрК РФ и другими нормативами.

     По моим наблюдениям, чтобы не было доп.расходов, лучше заранее определиться со всеми параметрами объекта, уточнить все нюансы и определить конфигурацию здания, помещения до начала разработки проекта и прохождения экспертизы. Это потребует больше времени, кропотливого изучения – но сэкономит время и финансы в дальнейшем.

    https://www.youtube.com/watch?v=tZRuPv9IInU

    Данная статья носит лишь ознакомительный характер и затрагивает реконструкцию нежилых объектов капитального строительства. Процедуры оформления реконструкции объектов имеют свои нюансы и подробно описаны в Градостроительном кодексе РФ. В качестве рекомендации можно отметить, что перед началом данных процедур для предотвращения ошибок имеет смысл обратиться за консультацией к специалистам.

    Князева Анастасия, архитектор, г. Красноярск

    Источник: https://in-regional.ru/realizatsiya-stroitelstva/tekhnicheskie-reglamenty/rekonstruktsiya-ob-ektov-rasprostranennye-oshibki.html

    Особенности проведения реконструкции зданий с изменением функционального назначения

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    Реконструкция – особая разновидность строительства, включающая в себя комплекс работ, направленный на изменение параметров (высота, количество этажей, площадь, объем) здания, сооружения и приведение строительного объекта в полное соответствие современным санитарно-гигиеническим, техническим и экологическим требованиям.

    Зачастую работы по реконструкции включают в себя не только изменение внешнего облика здания, но полную смену функционального (целевого) назначения строительного объекта (например, перевод нежилого помещения в жилое и др.).

    Помимо ряда юридических процедур, проведение которых, как правило, ложится на плечи собственника здания (получение разрешительных документов), при проведении работ по реконструкции зданий или сооружений с изменением их функционального назначения возникает ряд особенностей, которые затрудняют организацию строительно-ремонтных работ и требуют высокой компетентности и профессионализма работников как для разработки проекта реконструкции, так и для проведения реконструкционных работ на объекте. Рассмотрим эти особенности подробнее.

    1. Как правило, изменение функционального назначения здания или сооружения предполагает проведение перепланировки объекта с учетом новых требований: монтаж новых стеновых перегородок и стен, при которых увеличивается несущая нагрузка, изменение формы оконных и дверных проемов и др.2.

    Наличие некоторых видов работ, отсутствующих в новом строительстве: ремонт строительных конструкций и их усиление, демонтаж строительных конструкций, инженерного оборудования и др.3. Необходимость проведения строительно-ремонтных работ при сохранении конструктивного остова здания.4.

    Наличие действующих инженерных коммуникаций, затрудняющих проведение реконструкционных работ.

    5. Затрудненное применение средств механизации работ.

    Приведенные особенности свидетельствуют о том, что реконструкция здания с изменением функционального назначения – весьма сложный процесс, имеющий немало «подводных камней».

    [attention type=yellow]
    Максимально упростить и ускорить этот процесс Вы можете, обратившись в строительную компанию ООО «СДТ». Компания специализируется на проведении строительно-ремонтных работ высокой сложности с применением передовых «инновационных» методов.
    [/attention]

    К числу данных методов относится усиление строительных конструкций углеволокном, инъектированием и торкретированием.

    Используемые ООО «СДТ» методы идеально подходят для проведения реконструкции зданий и, помимо высокой эффективности и надежности отличаются следующим:

    • не требуется консервация строительного объекта; • высокая скорость ремонтных работ; • проведение работ не требует привлечения большого количества рабочей силы и применения громоздкого оборудования (что очень важно, потому что зачастую реконструкция проводится в достаточно стесненных условиях); • не оказывается дополнительной нагрузки на конструкции (кроме торкретирования);

    • не меняется геометрия здания.

    Помимо инновационных методов, отличительной чертой компании является и реализация проектов «под ключ». Так, в ООО «СДТ» вы можете заказать разработку проекта реконструкции здания, а также все последующие работы – согласование проекта во всех необходимых инстанциях, непосредственную его реализацию с использованием самых современных методов, пуско-наладочные работы.

    За время работы ООО «СДТ» в портфолио компании вошло несколько десятков проектов, в число которых входит проведение работ в центральном офисе ОАО «Сбербанк России», деловом центре «Москва-Сити», на стадионе «Локомотив».

    Другие материалы по теме:

    Быстровозводимые дома

    Как грамотно произвести расчёт бетона на фундамент здания?

    Варианты отделки вентилируемого фасада

    Все новостиАрхив новостей
    Обзор аккумуляторных дрелейСегодня в магазинах присутствует немалый выбор аккумуляторных дрелей, разнообразие которых заставляет задуматься даже опытных мастеров. Желательно выбирать электроинструмент, изготавливаемый известными мировыми производителями. Подробнее
    Как спланировать дом из бруса для своей семьиСтроительство собственного дома – дело очень серьезное. И даже если вы не будете лично участвовать в строительных работах, то его планировку следует продумать только вам! Подробнее
    Основные виды кровлиНаиболее распространенные виды кровельных покрытий. Описание положительных и отрицательных качеств самых используемых кровельных материалов… Подробнее
    Особенности облицовочной кладкиКирпич для облицовки стен отличается от обычного по ряду факторов. Ровная и гладкая поверхность, без сколов и неровностей, служит для выполнения нескольких задач сразу: возвести стену и придать ей декоративный вид… Подробнее
    Энергосберегающая лампа, за или против Многие перешли на энергосберегающие лампы, а из чего они устроены, как работают, взвесим за или против… Подробнее
    Чем отличаются друг от друга окна ПВХНа первый взгляд, все окна ПВХ одинаковы. Но если приглядеться внимательнее, можно увидеть множество отличий… Подробнее
    Как выбрать смеситель для кухни правильноКак выбрать смеситель для кухни. Выбор смесителя по виду рабочего механизма и изливу, материалу и производителю. Однорычажные системы, двухкрановый смеситель, бесконтактные смесители… Подробнее
    Вьющиеся растения на садовом участкеВьюны или вьющиеся растения являются украшением дачных участков. Они используются для создания эффектных зеленых изгородей, ими «оплетают» беседки и места отдыха, террасы и балконы, каскады легких арок – пергол… Подробнее
    Квартира-студия. Перепланировка, оснащение интерьераКвартира- студия уже давно стала самым популярным типом планировки жилых помещений нынешних новостроек. Вариаций проектировки таких помещений невероятное множество… Подробнее
    Какой выбрать телевизорТелевизор – это одна из немногих вещей, которая со временем сама по себе не стареет и не исчезает под тенью новых технологий и разработок, а лишь только усовершенствуется… Подробнее

    Источник: http://stroimasterskaya.ru/company_news/1559

    Реконструкция зданий и сооружений: отличие от капитального ремонта и нового строительства

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    Правовой центр ДВА М предлагает услуги по сопровождению процедур реконструкции и капитального ремонта в Москве и Московской области.

    Мы обладаем обширным опытом разрешения задач, связанных с изменением параметров объектов недвижимости, и готовы оказать широкий спектр юридических услуг по данным вопросам, включая:

    Реконструкция

    Реконструкцию объектов капитального строительства необходимо отличать, с одной стороны, от капитального ремонта (перепланировки и иных подобных действий), а с другой – от нового строительства (в т.ч. на месте снесённого объекта).

    При этом имеется достаточно много «пограничных» случаев, когда в зависимости от малозначительных, на первый взгляд, нюансов, похожие строительные работы могут быть квалифицированы различным образом.

    Так с одной стороны реконструкция в большинстве случаев требует подготовку проектной документации и получение разрешения на строительство. В связи с чем возникает естественное желание избежать такой квалификации производимых строительных работ, чтобы сократить бюрократические формальности.

    С другой стороны, реконструкция возможна во многих случаях, когда новое строительство вообще запрещено или связано со значительными платежами в бюджет. В связи с чем возникает задача квалифицировать производимые работы именно как реконструкцию старого объекта, а не его снос с последующим новым строительством

    В соответствии с законом, «реконструкцией» считаются такие изменения объектов капитального строительства, которые приводят к увеличению площади (пристройка, надстройка и т.д.

    ) или связны с заменой или восстановлением несущих конструкций.

    [attention type=yellow]
    При этом не является реконструкцией замена «отдельных элементов» несущих конструкции возможна в том числе на обладающие иными, улучшенными характеристиками.
    [/attention]

    Таким образом, под определение реконструкции подпадают:

    • изменение площади или высотности объекта (даже незначительное).
    • существенное изменение конструктива объекта независимо от изменения площади.

    Второй критерий – замена или восстановление несущих конструкций – является крайне расплывчатым, допускает разную квалификацию аналогичных работ.

    Капитальный ремонт

    «Капитальный ремонт» – это замена или восстановление ненесущих строительных конструкций, инженерных систем и сетей инженерно-технического обеспечения.

    Понятие «перепланировки» для нежилых задний нормативно не определено, на практике под ней понимают изменение конфигурации помещений без увеличения общей площади и внешних габаритов здания.

    Основным практическим отличием от реконструкции является то, что для проведения реконструкции требуется получать соответствующее разрешение, которое выдается в том же порядке, что и разрешение на строительство нового объекта.

    Например, зона сохраняемого землепользования (зона «Ф») в г. Москве запрещает реконструкцию недвижимости в границах данной зоны, связанную с увеличением технико-экономических показателей. Запрет на реконструкцию может быть установлен и договором аренды земельного участка.

    [attention type=red]
    При этом, законодательством отдельных регионов, в частности, г. Москвы, могут предусматриваться случаи, когда изменение объектов капитального строительства не требует получения разрешения на реконструкцию.
    [/attention]

    Так, например, законы г. Москвы допускают без получения разрешения на реконструкцию проводить демонтаж или частичную разборку перегородок и ненесущих стен, пристраивать внутренние лестницы, входные группы, тамбуры в подвальные или цокольные этажи, создавать навесы, в том числе, остекленные, а также производить без разрешения некоторые другие работы.

    Кроме того, есть отдельные случаи, когда по усмотрению судов изменение здания с увеличением площади признается реконструкцией, которая не требует получения разрешения на реконструкцию.

    Вместе с тем, законодательство не содержит четкого критерия разграничения случаев, когда произведенные в здании изменения должны рассматриваться как реконструкция (которая по общему правилу требует получения разрешения) либо капитальный ремонт (которые могут проводиться без разрешения).

    [attention type=red]
    В связи с этим задача компетентного юриста – обосновать для уполномоченного органа или суда, что в каждом конкретном случае для проведения соответствующих строительных работ разрешение на реконструкцию не требовалось.
    [/attention]

    Правовой центр ДВА М имеет обширный опыт взаимодействия с компетентными органами и проектными организациями по вопросам осуществления реконструкции или капитального ремонта, а также введения уже произведенных изменений в правовое поле.

    Наши специалисты подробно проанализируют, какие именно изменения были произведены правообладателем здания, а также помогут определиться с тактикой защиты в случае проверок уполномоченных органов.

    Мы также поможем подготовить доказательства, которые подтвердят, что изменения конструкций Вашего здания не являются реконструкцией, либо подходят под понятие реконструкции, которая не требует получения разрешения.

    Ещё одна «пограничная» ситуация – восстановление разрушенного или сильно изношенного объекта.

    В таких случаях, учитывая расплывчатость формулировок о «частичной» замене несущих конструкций и «улучшении» их характеристик без разрешения на реконструкцию иногда можно построить фактически новый объект на фундаменте и в габаритах прежнего, но с применением новых материалов, изменением внутренней планировки, назначения и т.д.

    Отличие реконструкции от нового строительства

    Принципиальное значение данный вопрос может иметь в том числе:

    В данных случаях при сохранении (хотя бы частичном) фундамента и стен исходного объекта можно обосновать, что производимые работы являются именно реконструкцией, а не новым строительством. В пограничных ситуациях вопрос разрешается исходя из содержания проектной документации на работы, в рамках судебной экспертизы и т.д.

    Также возникают вопросы о квалификации нового объекта, строящегося рядом с существующим, как пристройки к нему или самостоятельного объекта. В этом случае возможность квалифицировать работы именно как реконструкцию зависит от проектной документации, схемы подключения к инженерным сетями т.д.

    Для избежания споров о квалификации строительных работ необходимо квалифицированное юридическое сопровождение на все этапах от разработки общей концепции проекта и технического задания на проектирование, до ввода реконструированного объекта.

    Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/rekonstrukciya-ili-kapitalnyj-remont

    Реконструкция отдельных элементов зданий и сооружений

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция
    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    →Статьи →Обследование здания (строительная экспертиза) перед сменой функционального назначения здания

    В практике эксплуатации зданий и сооружений иногда возникает необходимость изменить функциональное назначение здания, и тогда торговое или административное здание перепрофилируют под промышленные цели или бывшие заводские цеха перестраивают под торгово-развлекательный центр.

    Если изменение функционального назначения здания сделано без соответствующих разрешений и с нарушениями строительных норм, это может закончиться плачевно, как например, это было с ТРЦ в Казани, где смена функционального назначения здания была проведена нелегально с нарушением норм. о последствиях несанкционированной смены функционального назначения зданий вы можете посмотреть внизу этой статьи.

    Что нужно сделать, чтобы смена функционального назначения здания или сооружения была легальной и безопасной? Каков порядок смены функционального назначения здания?

    Строительство и реконструкция нежилых зданий и сооружений

    • Строительство зданий общественного назначения
    • Автомойки
    • Административно-бытовые комплексы
    • Бизнес-центры
    • Гостиницы
    • Медицинские учреждения
    • Порты, вокзалы
    • Рестораны, кафе
    • Спортивно-оздоровительные комплексы с бассейнами
    • Театры, киностудии
    • Торгово-развлекательные комплексы
  • Промышленные здания
    • Заводы и производственные цеха
    • Складские комплексы

    Основной документ, регламентирующий взаимоотношения и обязанности подрядчика (генподрядчика) в строительстве – Гражданский кодекс РФ, часть 2, глава 37, §3.

    Основными функциями генподрядчика являются

    • Организация всех строительно-монтажных работ на объекте в соответствии с проектной документацией
    • Разработка организационной и технологической документации, в том числе ПОС (если отсутствует в проектной документации), ППР, технологических карт
    • Обеспечение объекта материалами и оборудованием, контроль наличия необходимых сертификатов, технических паспортов и других документов, подтверждающих их качество
    • Привлечение и контроль субподрядчиков на отдельные виды работ
    • Осуществление строительного контроля (технического надзора)
    • Обеспечение безопасности строительно-монтажных работ для населения и окружающей среды
    • Контроль за соблюдением требований пожарной безопасности и порядка на объекте
    • Сбор и оформление исполнительной документации
    • Сдача выполненного строительного объекта заказчику и ввод его в эксплуатацию

    В каких ситуациях понятие «реконструкция» востребовано в процессуальной деятельности

    После ратификации в 2013 году ФЗ № 218 любой строительный объект, возведенный как на участках ИЖС, так и ЛПХ, подлежит постановке на кадастровый учет. Процесс регистрации невозможен без оформления технического плана, информация в котором должна быть актуальной на этапе проведения процедуры.

    Поэтому любая реконструкция должна сопровождаться следующими действиями:

    1. Оформление и получение нового тех. плана. Работа выполняется кадастровыми инженерами, которые предварительно должны получить на руки проект и разрешение на реконструктивную деятельность.
    2. Обязательна дополнительная регистрация с дальнейшим предоставлением информации в уполномоченные государственные учреждения.

    При всей значимости и важности кадастрового учета понятие «реконструкция» широко востребовано в других нормативно-правовых актах. На него ссылаются в Жилищном, Гражданском и Земельном Кодексах России. Поэтому важно понимать суть термина, из которого проистекают аспекты правоустанавливающих норм и правил.

    Кто имеет право выполнять функции генподрядчика?

    Строительная организация может выступать в роли генподрядной организации, если имеет соответствующее действующее свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное СРО строителей.

    В свидетельстве СРО на генподрядные работы должно быть указано, что организация имеет право проводить «работы по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора …(генеральным подрядчиком)» (в соответствии с Приказом Минрегионразвития РФ № 624 от 30.12.2009 г. – п.33) по конкретному виду объектов. Максимальная сумма договора генподряда также указана в свидетельстве о допуске к работам.

    Группа соответствует всем вышеуказанным требованиям для выполнения функций генподрядчика.

    Процедура изменения функционального назначения здания

    Если объект недвижимости принадлежит городу, необходимо подать заявление в Департамент государственного имущества. С таким прошением вправе обратиться предприниматель, представитель компании или обычный гражданин, с которым заключено соглашение об аренде. Помимо ходатайства в Департамент направляют:

    • копию удостоверения личности;
    • учредительные документы на юридическое лицо;
    • доверенность, если обращаетесь через представителя;
    • выписку из реестра предпринимателей или организаций;
    • кадастровый паспорт объекта;
    • выписку из реестра прав на здание;
    • решение о перепланировке, полученное в городской жилищной инспекции;
    • акт о проведенном переустройстве внутри объекта;
    • разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

    Если арендуемое помещение является объектом культурного наследия, потребуется запросить копию охранного обязательства. Когда происходит реорганизация арендатора в связи с изменением вида деятельности, дополнительно представляется разделительный баланс либо передаточный акт.

    Кроме того, изменение функционального назначения здания потребует внесения изменений в договор аренды. А на все согласования уйдет до двух месяцев. Прибавьте к этому времени срок, необходимый для сбора бумаг, и получится внушительная цифра.

    Мы справимся в два раза быстрее. К тому же, по результатам рассмотрения заявки могут вынести отказ. Если он недостаточно обоснован, нужно обращаться в суд за обжалованием. Юристы компании заранее все проверят, исключив риск отрицательного решения.

    Законодательство в области строительства объектов капитального строительства

    Деятельность в области строительно-монтажных работ объектов капитального строительства, в том числе и качество строительно-монтажных работ, регламентируют:

    • Гражданский кодекс Российской Федерации
    • Градостроительный кодекс Российской Федерации
    • Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 – Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
    • Распоряжение Правительства РФ N1047-р от 21.06.2010 — О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

    Главной задачей промышленного строительства является наращивание производственного потенциала страны на основе новой технической базы с ускоренным обновлением производственных фондов и возрастанием их социально-экономической эффективности. Одно из основных направлений в решении этой задачи- внедрение новейших научно-технических достижений в производство, техническое перевооружение и реконструкция действующих предприятий.

    В соответствии с определениями форм воспроизводства основных производственных фондов, утвержденных Госстроем СССР, Стройбанком СССР и ЦСУ СССР в 1983 г., установлены новые определения расширения, технического перевооружения и реконструкции предприятий.

    [attention type=red]
    Расширение предприятий предусматривает строительство дополнительных производств (зданий, сооружений, коммуникаций и т. п.) на территории действующего предприятия или прилегающей к нему территории.
    [/attention]

    Техническое перевооружение предприятия — это комплекс мероприятий, обеспечивающих повышение технического уровня производства на основе внедрения новой техники и технологии, модернизации и замены устаревшего и изношенного оборудования более совершенным.

    Реконструкция действующего предприятия представляет собой переустройство предприятия по единому комплексному проекту, как правило, без строительства новых и расширения существующих объектов и цехов основного назначения, направленное на совершенствование производства и улучшение его технико-экономического уровня на базе современных достижений научно-технического прогресса.

    При реконструкции предприятия при необходимости может осуществляться: новое строительство и расширение действующих объектов вспомогательного и обслуживающего назначения с заменой устаревшего оборудования, устранением диспропорций и технических звеньях предприятия и вспомогательных службах; строительство новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых на территории действующего предприятия, дальнейшая эксплуатация которых по технико-экономическим причинам является нецелесообразной; расширение отдельных зданий и сооружений основного, вспомогательного и обслуживающего назначения в тех случаях, когда более высокопроизводительное и совершенное технологическое оборудование не может быть размещено в существующих зданиях.

    [attention type=green]
    В результате проведения реконструкции действующего предприятия должна быть достигнута одна или одновременно несколько целей [20]: увеличение производственной мощности предприятия; изменение вида и номенклатуры выпускаемой продукции, повышение ее качества; повышение производительности и условий труда; снижение материалоемкости производства; повышение требований к охране окружающей среды и др.
    [/attention]

    Многоцелевой и многорезультативный характер реконструкции действующих предприятий предопределяет особый подход к классификации ее видов. Виды реконструкции можно классифицировать по таким признакам:

    • коэффициенту обновления производственных фондов;
    • характеру строительно-монтажных работ;
    • условиям стесненности выполнения СМР;
    • конструктивным особенностям реконструируемых зданий;
    • соотношению объемов внутри- и вне цеховых реконструктивных работ;
    • ограничениям, накладываемым условиями выполнения СМР;
    • уровню требований техники безопасности; характеру совмещения СМР с деятельностью предприятия.

    По коэффициенту обновления производственных фондов (К) различают реконструкцию: большую (С>0,40), Среднюю (0,20/0,40) и малую (С

    Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/rekonstrukciya-gk-2.html

    Реконструкция объектов: распространенные ошибки

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    В данной статье рассматривается процесс реконструкции нежилых объектов или помещений.

    В современном быстро изменяющемся мире у собственников зданий, помещений все чаще возникает желание изменить свою недвижимость (перестроить часть объекта капитального строительства, добавить пристройку к нему, увеличить за счет нового этажа). Экономические условия диктуют свои правила бизнесу, и некоторым собственникам проще изменить параметры своего здания (выполнить реконструкцию объекта), чем начинать строительство с нуля.

    К сожалению, много людей до сих пор не учитывают того, что подобные изменения объектов строго регламентируются законами и нормами РФ, требуют необходимой документации.

    Частая ошибка собственников начать реконструировать объект без разрешительных документов – и это влечет за собой трудности в дальнейшем.

    Либо собственники не учитывают определенные аспекты законодательства, не имеют представления, что из себя представляет реконструкция, не имеют необходимых документов, поэтому процесс затягивается.

    Что же представляет собой реконструкция объектов капитального строительства и какие ошибки могут возникнуть?

    Точное определение дается в статье 1 Градостроительного кодекса РФ. Обобщая, можно отметить, что реконструкция является изменением параметров сооружений (таких, как количество этажей, высота, изменение общей площади объекта, переоборудование помещений, затрагивающее несущие строительные конструкции и так далее) путем проведения определенных строительно-монтажных процессов.

    Пример работ, которые может включать в себя реконструкция:

    • переоборудование объекта под другое функциональное назначение (например, здание магазина переоборудовано под офисные помещения путем надстройки второго этажа и устройства дополнительных оконных проемов),
    • работы с целью изменить площадь объекта путем пристройки, надстройки и т.п.,
    • устройство дополнительных оконных и наружных выходов в несущих конструкциях, с целью изменить функциональное назначение нежилого помещения.

    Перед началом работ по реконструкции нежилых зданий, помещений нужно получить разрешение на строительство. Необходимые документы для получения этого разрешения перечислены в части 7 ст.51 ГрК РФ (кроме объектов жилого строительства). Один из пунктов – необходимость подготовки проектной документации (Статья 48 ГрК РФ), чтобы в последующем пройти с ней экспертизу (Статья 49 ГрК РФ).

    Частая ошибка собственников, что они, не дождавшись получения разрешения на строительство, торопятся и начинают работы без него. Это нарушение, которое влечет за собой неприятные последствия.

    Еще одна ошибка – это выбор собственником нового функционального назначения объекта, которое не предусмотрено градостроительным регламентом для данной территории. Посмотреть разрешенные виды функционального использования можно в градостроительном плане, выданном собственнику на данный участок.

    Так же, собственники иногда не учитывают, что на получение технических условий (которые необходимы для разработки документации по проекту) требуется время и запрашивают их в последний момент, из-за этого начало разработки проектной документации сдвигается, соответственно, выдача готового проекта тоже.

    Еще одна из ошибок состоит в том, что обращаются просто за перепланировкой и дизайном фасада в первую попавшуюся фирму с целью сэкономить – но такой документации будет недостаточно для прохождения экспертизы, чтобы в последующем получить разрешение на реконструкцию.

    Так же стоит помнить, что разработка выполняется только организацией или лицом, имеющим соответствующую лицензию (подробнее смотреть в ГрК РФ).

    Поэтому стоит обратить на это внимание, чтобы не пришлось снова заказывать проект или переделывать проект у фирмы, которая имеет соответствующие допуски.

    [attention type=green]
    К тому же, собственниками может не учитываться то, что есть определенные параметры для объектов разрешенной реконструкции, относящиеся к их земельным участкам: количество этажей, высота здания и т.д. (статья 40 ГрК РФ). Получение разрешение на отклонение от таких параметров сопряжено с определенными трудностями, требует времени и не всегда может быть одобрено.
    [/attention]

    После окончания реконструкции необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ГрК РФ ст.55).

    Данный документ будет подтверждать выполнение реконструкции объекта в полном объеме, его соответствие выданному разрешению на строительство, а также соответствие объекта реконструкции требованиям к проектной документации, градостроительным регламентам и градостроительному плану земельного участка. 

    Ошибка, возникающая на данном этапе может состоять в том, что объект не соответствует проекту, на который выдавалось разрешение на строительство, так как на этапе выполнения строительно-монтажных работ собственник захотел что-то заменить без внесения изменений в проектную документацию в соответствие с градостроительным кодексом. К примеру, заменил один материал другим, или увеличил габариты оконных/дверных проемов. В таком случае, чтобы ввести объект в эксплуатацию потребуется приведение его в соответствие с проектом. А это повторные работы, ведущие к удорожанию строительства. К тому же, следует помнить, что некоторые изменения в проекте несут за собой повторное прохождение экспертизы, и это также дополнительные финансовые расходы. Поэтому, все изменения в проект стоит вносить строго в соответствии с ГрК РФ и другими нормативами.

     По моим наблюдениям, чтобы не было доп.расходов, лучше заранее определиться со всеми параметрами объекта, уточнить все нюансы и определить конфигурацию здания, помещения до начала разработки проекта и прохождения экспертизы. Это потребует больше времени, кропотливого изучения – но сэкономит время и финансы в дальнейшем.

    https://www.youtube.com/watch?v=tZRuPv9IInU

    Данная статья носит лишь ознакомительный характер и затрагивает реконструкцию нежилых объектов капитального строительства. Процедуры оформления реконструкции объектов имеют свои нюансы и подробно описаны в Градостроительном кодексе РФ. В качестве рекомендации можно отметить, что перед началом данных процедур для предотвращения ошибок имеет смысл обратиться за консультацией к специалистам.

    Князева Анастасия, архитектор, г. Красноярск

    Источник: https://in-regional.ru/realizatsiya-stroitelstva/tekhnicheskie-reglamenty/rekonstruktsiya-ob-ektov-rasprostranennye-oshibki.html

    Особенности проведения реконструкции зданий с изменением функционального назначения

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    Реконструкция – особая разновидность строительства, включающая в себя комплекс работ, направленный на изменение параметров (высота, количество этажей, площадь, объем) здания, сооружения и приведение строительного объекта в полное соответствие современным санитарно-гигиеническим, техническим и экологическим требованиям.

    Зачастую работы по реконструкции включают в себя не только изменение внешнего облика здания, но полную смену функционального (целевого) назначения строительного объекта (например, перевод нежилого помещения в жилое и др.).

    Помимо ряда юридических процедур, проведение которых, как правило, ложится на плечи собственника здания (получение разрешительных документов), при проведении работ по реконструкции зданий или сооружений с изменением их функционального назначения возникает ряд особенностей, которые затрудняют организацию строительно-ремонтных работ и требуют высокой компетентности и профессионализма работников как для разработки проекта реконструкции, так и для проведения реконструкционных работ на объекте. Рассмотрим эти особенности подробнее.

    1. Как правило, изменение функционального назначения здания или сооружения предполагает проведение перепланировки объекта с учетом новых требований: монтаж новых стеновых перегородок и стен, при которых увеличивается несущая нагрузка, изменение формы оконных и дверных проемов и др.2.

    Наличие некоторых видов работ, отсутствующих в новом строительстве: ремонт строительных конструкций и их усиление, демонтаж строительных конструкций, инженерного оборудования и др.3. Необходимость проведения строительно-ремонтных работ при сохранении конструктивного остова здания.4.

    Наличие действующих инженерных коммуникаций, затрудняющих проведение реконструкционных работ.

    5. Затрудненное применение средств механизации работ.

    Приведенные особенности свидетельствуют о том, что реконструкция здания с изменением функционального назначения – весьма сложный процесс, имеющий немало «подводных камней».

    [attention type=yellow]
    Максимально упростить и ускорить этот процесс Вы можете, обратившись в строительную компанию ООО «СДТ». Компания специализируется на проведении строительно-ремонтных работ высокой сложности с применением передовых «инновационных» методов.
    [/attention]

    К числу данных методов относится усиление строительных конструкций углеволокном, инъектированием и торкретированием.

    Используемые ООО «СДТ» методы идеально подходят для проведения реконструкции зданий и, помимо высокой эффективности и надежности отличаются следующим:

    • не требуется консервация строительного объекта; • высокая скорость ремонтных работ; • проведение работ не требует привлечения большого количества рабочей силы и применения громоздкого оборудования (что очень важно, потому что зачастую реконструкция проводится в достаточно стесненных условиях); • не оказывается дополнительной нагрузки на конструкции (кроме торкретирования);

    • не меняется геометрия здания.

    Помимо инновационных методов, отличительной чертой компании является и реализация проектов «под ключ». Так, в ООО «СДТ» вы можете заказать разработку проекта реконструкции здания, а также все последующие работы – согласование проекта во всех необходимых инстанциях, непосредственную его реализацию с использованием самых современных методов, пуско-наладочные работы.

    За время работы ООО «СДТ» в портфолио компании вошло несколько десятков проектов, в число которых входит проведение работ в центральном офисе ОАО «Сбербанк России», деловом центре «Москва-Сити», на стадионе «Локомотив».

    Другие материалы по теме:

    Быстровозводимые дома

    Как грамотно произвести расчёт бетона на фундамент здания?

    Варианты отделки вентилируемого фасада

    Все новостиАрхив новостей
    Обзор аккумуляторных дрелейСегодня в магазинах присутствует немалый выбор аккумуляторных дрелей, разнообразие которых заставляет задуматься даже опытных мастеров. Желательно выбирать электроинструмент, изготавливаемый известными мировыми производителями. Подробнее
    Как спланировать дом из бруса для своей семьиСтроительство собственного дома – дело очень серьезное. И даже если вы не будете лично участвовать в строительных работах, то его планировку следует продумать только вам! Подробнее
    Основные виды кровлиНаиболее распространенные виды кровельных покрытий. Описание положительных и отрицательных качеств самых используемых кровельных материалов… Подробнее
    Особенности облицовочной кладкиКирпич для облицовки стен отличается от обычного по ряду факторов. Ровная и гладкая поверхность, без сколов и неровностей, служит для выполнения нескольких задач сразу: возвести стену и придать ей декоративный вид… Подробнее
    Энергосберегающая лампа, за или против Многие перешли на энергосберегающие лампы, а из чего они устроены, как работают, взвесим за или против… Подробнее
    Чем отличаются друг от друга окна ПВХНа первый взгляд, все окна ПВХ одинаковы. Но если приглядеться внимательнее, можно увидеть множество отличий… Подробнее
    Как выбрать смеситель для кухни правильноКак выбрать смеситель для кухни. Выбор смесителя по виду рабочего механизма и изливу, материалу и производителю. Однорычажные системы, двухкрановый смеситель, бесконтактные смесители… Подробнее
    Вьющиеся растения на садовом участкеВьюны или вьющиеся растения являются украшением дачных участков. Они используются для создания эффектных зеленых изгородей, ими «оплетают» беседки и места отдыха, террасы и балконы, каскады легких арок – пергол… Подробнее
    Квартира-студия. Перепланировка, оснащение интерьераКвартира- студия уже давно стала самым популярным типом планировки жилых помещений нынешних новостроек. Вариаций проектировки таких помещений невероятное множество… Подробнее
    Какой выбрать телевизорТелевизор – это одна из немногих вещей, которая со временем сама по себе не стареет и не исчезает под тенью новых технологий и разработок, а лишь только усовершенствуется… Подробнее

    Источник: http://stroimasterskaya.ru/company_news/1559

    Реконструкция зданий и сооружений: отличие от капитального ремонта и нового строительства

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    Правовой центр ДВА М предлагает услуги по сопровождению процедур реконструкции и капитального ремонта в Москве и Московской области.

    Мы обладаем обширным опытом разрешения задач, связанных с изменением параметров объектов недвижимости, и готовы оказать широкий спектр юридических услуг по данным вопросам, включая:

    Реконструкция

    Реконструкцию объектов капитального строительства необходимо отличать, с одной стороны, от капитального ремонта (перепланировки и иных подобных действий), а с другой – от нового строительства (в т.ч. на месте снесённого объекта).

    При этом имеется достаточно много «пограничных» случаев, когда в зависимости от малозначительных, на первый взгляд, нюансов, похожие строительные работы могут быть квалифицированы различным образом.

    Так с одной стороны реконструкция в большинстве случаев требует подготовку проектной документации и получение разрешения на строительство. В связи с чем возникает естественное желание избежать такой квалификации производимых строительных работ, чтобы сократить бюрократические формальности.

    С другой стороны, реконструкция возможна во многих случаях, когда новое строительство вообще запрещено или связано со значительными платежами в бюджет. В связи с чем возникает задача квалифицировать производимые работы именно как реконструкцию старого объекта, а не его снос с последующим новым строительством

    В соответствии с законом, «реконструкцией» считаются такие изменения объектов капитального строительства, которые приводят к увеличению площади (пристройка, надстройка и т.д.

    ) или связны с заменой или восстановлением несущих конструкций.

    [attention type=yellow]
    При этом не является реконструкцией замена «отдельных элементов» несущих конструкции возможна в том числе на обладающие иными, улучшенными характеристиками.
    [/attention]

    Таким образом, под определение реконструкции подпадают:

    • изменение площади или высотности объекта (даже незначительное).
    • существенное изменение конструктива объекта независимо от изменения площади.

    Второй критерий – замена или восстановление несущих конструкций – является крайне расплывчатым, допускает разную квалификацию аналогичных работ.

    Капитальный ремонт

    «Капитальный ремонт» – это замена или восстановление ненесущих строительных конструкций, инженерных систем и сетей инженерно-технического обеспечения.

    Понятие «перепланировки» для нежилых задний нормативно не определено, на практике под ней понимают изменение конфигурации помещений без увеличения общей площади и внешних габаритов здания.

    Основным практическим отличием от реконструкции является то, что для проведения реконструкции требуется получать соответствующее разрешение, которое выдается в том же порядке, что и разрешение на строительство нового объекта.

    Например, зона сохраняемого землепользования (зона «Ф») в г. Москве запрещает реконструкцию недвижимости в границах данной зоны, связанную с увеличением технико-экономических показателей. Запрет на реконструкцию может быть установлен и договором аренды земельного участка.

    [attention type=red]
    При этом, законодательством отдельных регионов, в частности, г. Москвы, могут предусматриваться случаи, когда изменение объектов капитального строительства не требует получения разрешения на реконструкцию.
    [/attention]

    Так, например, законы г. Москвы допускают без получения разрешения на реконструкцию проводить демонтаж или частичную разборку перегородок и ненесущих стен, пристраивать внутренние лестницы, входные группы, тамбуры в подвальные или цокольные этажи, создавать навесы, в том числе, остекленные, а также производить без разрешения некоторые другие работы.

    Кроме того, есть отдельные случаи, когда по усмотрению судов изменение здания с увеличением площади признается реконструкцией, которая не требует получения разрешения на реконструкцию.

    Вместе с тем, законодательство не содержит четкого критерия разграничения случаев, когда произведенные в здании изменения должны рассматриваться как реконструкция (которая по общему правилу требует получения разрешения) либо капитальный ремонт (которые могут проводиться без разрешения).

    [attention type=red]
    В связи с этим задача компетентного юриста – обосновать для уполномоченного органа или суда, что в каждом конкретном случае для проведения соответствующих строительных работ разрешение на реконструкцию не требовалось.
    [/attention]

    Правовой центр ДВА М имеет обширный опыт взаимодействия с компетентными органами и проектными организациями по вопросам осуществления реконструкции или капитального ремонта, а также введения уже произведенных изменений в правовое поле.

    Наши специалисты подробно проанализируют, какие именно изменения были произведены правообладателем здания, а также помогут определиться с тактикой защиты в случае проверок уполномоченных органов.

    Мы также поможем подготовить доказательства, которые подтвердят, что изменения конструкций Вашего здания не являются реконструкцией, либо подходят под понятие реконструкции, которая не требует получения разрешения.

    Ещё одна «пограничная» ситуация – восстановление разрушенного или сильно изношенного объекта.

    В таких случаях, учитывая расплывчатость формулировок о «частичной» замене несущих конструкций и «улучшении» их характеристик без разрешения на реконструкцию иногда можно построить фактически новый объект на фундаменте и в габаритах прежнего, но с применением новых материалов, изменением внутренней планировки, назначения и т.д.

    Отличие реконструкции от нового строительства

    Принципиальное значение данный вопрос может иметь в том числе:

    В данных случаях при сохранении (хотя бы частичном) фундамента и стен исходного объекта можно обосновать, что производимые работы являются именно реконструкцией, а не новым строительством. В пограничных ситуациях вопрос разрешается исходя из содержания проектной документации на работы, в рамках судебной экспертизы и т.д.

    Также возникают вопросы о квалификации нового объекта, строящегося рядом с существующим, как пристройки к нему или самостоятельного объекта. В этом случае возможность квалифицировать работы именно как реконструкцию зависит от проектной документации, схемы подключения к инженерным сетями т.д.

    Для избежания споров о квалификации строительных работ необходимо квалифицированное юридическое сопровождение на все этапах от разработки общей концепции проекта и технического задания на проектирование, до ввода реконструированного объекта.

    Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/rekonstrukciya-ili-kapitalnyj-remont

    Реконструкция отдельных элементов зданий и сооружений

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция
    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    →Статьи →Обследование здания (строительная экспертиза) перед сменой функционального назначения здания

    В практике эксплуатации зданий и сооружений иногда возникает необходимость изменить функциональное назначение здания, и тогда торговое или административное здание перепрофилируют под промышленные цели или бывшие заводские цеха перестраивают под торгово-развлекательный центр.

    Если изменение функционального назначения здания сделано без соответствующих разрешений и с нарушениями строительных норм, это может закончиться плачевно, как например, это было с ТРЦ в Казани, где смена функционального назначения здания была проведена нелегально с нарушением норм. о последствиях несанкционированной смены функционального назначения зданий вы можете посмотреть внизу этой статьи.

    Что нужно сделать, чтобы смена функционального назначения здания или сооружения была легальной и безопасной? Каков порядок смены функционального назначения здания?

    Строительство и реконструкция нежилых зданий и сооружений

    • Строительство зданий общественного назначения
    • Автомойки
    • Административно-бытовые комплексы
    • Бизнес-центры
    • Гостиницы
    • Медицинские учреждения
    • Порты, вокзалы
    • Рестораны, кафе
    • Спортивно-оздоровительные комплексы с бассейнами
    • Театры, киностудии
    • Торгово-развлекательные комплексы
  • Промышленные здания
    • Заводы и производственные цеха
    • Складские комплексы

    Основной документ, регламентирующий взаимоотношения и обязанности подрядчика (генподрядчика) в строительстве – Гражданский кодекс РФ, часть 2, глава 37, §3.

    Основными функциями генподрядчика являются

    • Организация всех строительно-монтажных работ на объекте в соответствии с проектной документацией
    • Разработка организационной и технологической документации, в том числе ПОС (если отсутствует в проектной документации), ППР, технологических карт
    • Обеспечение объекта материалами и оборудованием, контроль наличия необходимых сертификатов, технических паспортов и других документов, подтверждающих их качество
    • Привлечение и контроль субподрядчиков на отдельные виды работ
    • Осуществление строительного контроля (технического надзора)
    • Обеспечение безопасности строительно-монтажных работ для населения и окружающей среды
    • Контроль за соблюдением требований пожарной безопасности и порядка на объекте
    • Сбор и оформление исполнительной документации
    • Сдача выполненного строительного объекта заказчику и ввод его в эксплуатацию

    В каких ситуациях понятие «реконструкция» востребовано в процессуальной деятельности

    После ратификации в 2013 году ФЗ № 218 любой строительный объект, возведенный как на участках ИЖС, так и ЛПХ, подлежит постановке на кадастровый учет. Процесс регистрации невозможен без оформления технического плана, информация в котором должна быть актуальной на этапе проведения процедуры.

    Поэтому любая реконструкция должна сопровождаться следующими действиями:

    1. Оформление и получение нового тех. плана. Работа выполняется кадастровыми инженерами, которые предварительно должны получить на руки проект и разрешение на реконструктивную деятельность.
    2. Обязательна дополнительная регистрация с дальнейшим предоставлением информации в уполномоченные государственные учреждения.

    При всей значимости и важности кадастрового учета понятие «реконструкция» широко востребовано в других нормативно-правовых актах. На него ссылаются в Жилищном, Гражданском и Земельном Кодексах России. Поэтому важно понимать суть термина, из которого проистекают аспекты правоустанавливающих норм и правил.

    Кто имеет право выполнять функции генподрядчика?

    Строительная организация может выступать в роли генподрядной организации, если имеет соответствующее действующее свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное СРО строителей.

    В свидетельстве СРО на генподрядные работы должно быть указано, что организация имеет право проводить «работы по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора …(генеральным подрядчиком)» (в соответствии с Приказом Минрегионразвития РФ № 624 от 30.12.2009 г. – п.33) по конкретному виду объектов. Максимальная сумма договора генподряда также указана в свидетельстве о допуске к работам.

    Группа соответствует всем вышеуказанным требованиям для выполнения функций генподрядчика.

    Процедура изменения функционального назначения здания

    Если объект недвижимости принадлежит городу, необходимо подать заявление в Департамент государственного имущества. С таким прошением вправе обратиться предприниматель, представитель компании или обычный гражданин, с которым заключено соглашение об аренде. Помимо ходатайства в Департамент направляют:

    • копию удостоверения личности;
    • учредительные документы на юридическое лицо;
    • доверенность, если обращаетесь через представителя;
    • выписку из реестра предпринимателей или организаций;
    • кадастровый паспорт объекта;
    • выписку из реестра прав на здание;
    • решение о перепланировке, полученное в городской жилищной инспекции;
    • акт о проведенном переустройстве внутри объекта;
    • разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

    Если арендуемое помещение является объектом культурного наследия, потребуется запросить копию охранного обязательства. Когда происходит реорганизация арендатора в связи с изменением вида деятельности, дополнительно представляется разделительный баланс либо передаточный акт.

    Кроме того, изменение функционального назначения здания потребует внесения изменений в договор аренды. А на все согласования уйдет до двух месяцев. Прибавьте к этому времени срок, необходимый для сбора бумаг, и получится внушительная цифра.

    Мы справимся в два раза быстрее. К тому же, по результатам рассмотрения заявки могут вынести отказ. Если он недостаточно обоснован, нужно обращаться в суд за обжалованием. Юристы компании заранее все проверят, исключив риск отрицательного решения.

    Законодательство в области строительства объектов капитального строительства

    Деятельность в области строительно-монтажных работ объектов капитального строительства, в том числе и качество строительно-монтажных работ, регламентируют:

    • Гражданский кодекс Российской Федерации
    • Градостроительный кодекс Российской Федерации
    • Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 – Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
    • Распоряжение Правительства РФ N1047-р от 21.06.2010 — О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

    Главной задачей промышленного строительства является наращивание производственного потенциала страны на основе новой технической базы с ускоренным обновлением производственных фондов и возрастанием их социально-экономической эффективности. Одно из основных направлений в решении этой задачи- внедрение новейших научно-технических достижений в производство, техническое перевооружение и реконструкция действующих предприятий.

    В соответствии с определениями форм воспроизводства основных производственных фондов, утвержденных Госстроем СССР, Стройбанком СССР и ЦСУ СССР в 1983 г., установлены новые определения расширения, технического перевооружения и реконструкции предприятий.

    [attention type=red]
    Расширение предприятий предусматривает строительство дополнительных производств (зданий, сооружений, коммуникаций и т. п.) на территории действующего предприятия или прилегающей к нему территории.
    [/attention]

    Техническое перевооружение предприятия — это комплекс мероприятий, обеспечивающих повышение технического уровня производства на основе внедрения новой техники и технологии, модернизации и замены устаревшего и изношенного оборудования более совершенным.

    Реконструкция действующего предприятия представляет собой переустройство предприятия по единому комплексному проекту, как правило, без строительства новых и расширения существующих объектов и цехов основного назначения, направленное на совершенствование производства и улучшение его технико-экономического уровня на базе современных достижений научно-технического прогресса.

    При реконструкции предприятия при необходимости может осуществляться: новое строительство и расширение действующих объектов вспомогательного и обслуживающего назначения с заменой устаревшего оборудования, устранением диспропорций и технических звеньях предприятия и вспомогательных службах; строительство новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых на территории действующего предприятия, дальнейшая эксплуатация которых по технико-экономическим причинам является нецелесообразной; расширение отдельных зданий и сооружений основного, вспомогательного и обслуживающего назначения в тех случаях, когда более высокопроизводительное и совершенное технологическое оборудование не может быть размещено в существующих зданиях.

    [attention type=green]
    В результате проведения реконструкции действующего предприятия должна быть достигнута одна или одновременно несколько целей [20]: увеличение производственной мощности предприятия; изменение вида и номенклатуры выпускаемой продукции, повышение ее качества; повышение производительности и условий труда; снижение материалоемкости производства; повышение требований к охране окружающей среды и др.
    [/attention]

    Многоцелевой и многорезультативный характер реконструкции действующих предприятий предопределяет особый подход к классификации ее видов. Виды реконструкции можно классифицировать по таким признакам:

    • коэффициенту обновления производственных фондов;
    • характеру строительно-монтажных работ;
    • условиям стесненности выполнения СМР;
    • конструктивным особенностям реконструируемых зданий;
    • соотношению объемов внутри- и вне цеховых реконструктивных работ;
    • ограничениям, накладываемым условиями выполнения СМР;
    • уровню требований техники безопасности; характеру совмещения СМР с деятельностью предприятия.

    По коэффициенту обновления производственных фондов (К) различают реконструкцию: большую (С>0,40), Среднюю (0,20/0,40) и малую (С

    Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/rekonstrukciya-gk-2.html

    Реконструкция объектов: распространенные ошибки

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    В данной статье рассматривается процесс реконструкции нежилых объектов или помещений.

    В современном быстро изменяющемся мире у собственников зданий, помещений все чаще возникает желание изменить свою недвижимость (перестроить часть объекта капитального строительства, добавить пристройку к нему, увеличить за счет нового этажа). Экономические условия диктуют свои правила бизнесу, и некоторым собственникам проще изменить параметры своего здания (выполнить реконструкцию объекта), чем начинать строительство с нуля.

    К сожалению, много людей до сих пор не учитывают того, что подобные изменения объектов строго регламентируются законами и нормами РФ, требуют необходимой документации.

    Частая ошибка собственников начать реконструировать объект без разрешительных документов – и это влечет за собой трудности в дальнейшем.

    Либо собственники не учитывают определенные аспекты законодательства, не имеют представления, что из себя представляет реконструкция, не имеют необходимых документов, поэтому процесс затягивается.

    Что же представляет собой реконструкция объектов капитального строительства и какие ошибки могут возникнуть?

    Точное определение дается в статье 1 Градостроительного кодекса РФ. Обобщая, можно отметить, что реконструкция является изменением параметров сооружений (таких, как количество этажей, высота, изменение общей площади объекта, переоборудование помещений, затрагивающее несущие строительные конструкции и так далее) путем проведения определенных строительно-монтажных процессов.

    Пример работ, которые может включать в себя реконструкция:

    • переоборудование объекта под другое функциональное назначение (например, здание магазина переоборудовано под офисные помещения путем надстройки второго этажа и устройства дополнительных оконных проемов),
    • работы с целью изменить площадь объекта путем пристройки, надстройки и т.п.,
    • устройство дополнительных оконных и наружных выходов в несущих конструкциях, с целью изменить функциональное назначение нежилого помещения.

    Перед началом работ по реконструкции нежилых зданий, помещений нужно получить разрешение на строительство. Необходимые документы для получения этого разрешения перечислены в части 7 ст.51 ГрК РФ (кроме объектов жилого строительства). Один из пунктов – необходимость подготовки проектной документации (Статья 48 ГрК РФ), чтобы в последующем пройти с ней экспертизу (Статья 49 ГрК РФ).

    Частая ошибка собственников, что они, не дождавшись получения разрешения на строительство, торопятся и начинают работы без него. Это нарушение, которое влечет за собой неприятные последствия.

    Еще одна ошибка – это выбор собственником нового функционального назначения объекта, которое не предусмотрено градостроительным регламентом для данной территории. Посмотреть разрешенные виды функционального использования можно в градостроительном плане, выданном собственнику на данный участок.

    Так же, собственники иногда не учитывают, что на получение технических условий (которые необходимы для разработки документации по проекту) требуется время и запрашивают их в последний момент, из-за этого начало разработки проектной документации сдвигается, соответственно, выдача готового проекта тоже.

    Еще одна из ошибок состоит в том, что обращаются просто за перепланировкой и дизайном фасада в первую попавшуюся фирму с целью сэкономить – но такой документации будет недостаточно для прохождения экспертизы, чтобы в последующем получить разрешение на реконструкцию.

    Так же стоит помнить, что разработка выполняется только организацией или лицом, имеющим соответствующую лицензию (подробнее смотреть в ГрК РФ).

    Поэтому стоит обратить на это внимание, чтобы не пришлось снова заказывать проект или переделывать проект у фирмы, которая имеет соответствующие допуски.

    [attention type=green]
    К тому же, собственниками может не учитываться то, что есть определенные параметры для объектов разрешенной реконструкции, относящиеся к их земельным участкам: количество этажей, высота здания и т.д. (статья 40 ГрК РФ). Получение разрешение на отклонение от таких параметров сопряжено с определенными трудностями, требует времени и не всегда может быть одобрено.
    [/attention]

    После окончания реконструкции необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ГрК РФ ст.55).

    Данный документ будет подтверждать выполнение реконструкции объекта в полном объеме, его соответствие выданному разрешению на строительство, а также соответствие объекта реконструкции требованиям к проектной документации, градостроительным регламентам и градостроительному плану земельного участка. 

    Ошибка, возникающая на данном этапе может состоять в том, что объект не соответствует проекту, на который выдавалось разрешение на строительство, так как на этапе выполнения строительно-монтажных работ собственник захотел что-то заменить без внесения изменений в проектную документацию в соответствие с градостроительным кодексом. К примеру, заменил один материал другим, или увеличил габариты оконных/дверных проемов. В таком случае, чтобы ввести объект в эксплуатацию потребуется приведение его в соответствие с проектом. А это повторные работы, ведущие к удорожанию строительства. К тому же, следует помнить, что некоторые изменения в проекте несут за собой повторное прохождение экспертизы, и это также дополнительные финансовые расходы. Поэтому, все изменения в проект стоит вносить строго в соответствии с ГрК РФ и другими нормативами.

     По моим наблюдениям, чтобы не было доп.расходов, лучше заранее определиться со всеми параметрами объекта, уточнить все нюансы и определить конфигурацию здания, помещения до начала разработки проекта и прохождения экспертизы. Это потребует больше времени, кропотливого изучения – но сэкономит время и финансы в дальнейшем.

    https://www.youtube.com/watch?v=tZRuPv9IInU

    Данная статья носит лишь ознакомительный характер и затрагивает реконструкцию нежилых объектов капитального строительства. Процедуры оформления реконструкции объектов имеют свои нюансы и подробно описаны в Градостроительном кодексе РФ. В качестве рекомендации можно отметить, что перед началом данных процедур для предотвращения ошибок имеет смысл обратиться за консультацией к специалистам.

    Князева Анастасия, архитектор, г. Красноярск

    Источник: https://in-regional.ru/realizatsiya-stroitelstva/tekhnicheskie-reglamenty/rekonstruktsiya-ob-ektov-rasprostranennye-oshibki.html

    Особенности проведения реконструкции зданий с изменением функционального назначения

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    Реконструкция – особая разновидность строительства, включающая в себя комплекс работ, направленный на изменение параметров (высота, количество этажей, площадь, объем) здания, сооружения и приведение строительного объекта в полное соответствие современным санитарно-гигиеническим, техническим и экологическим требованиям.

    Зачастую работы по реконструкции включают в себя не только изменение внешнего облика здания, но полную смену функционального (целевого) назначения строительного объекта (например, перевод нежилого помещения в жилое и др.).

    Помимо ряда юридических процедур, проведение которых, как правило, ложится на плечи собственника здания (получение разрешительных документов), при проведении работ по реконструкции зданий или сооружений с изменением их функционального назначения возникает ряд особенностей, которые затрудняют организацию строительно-ремонтных работ и требуют высокой компетентности и профессионализма работников как для разработки проекта реконструкции, так и для проведения реконструкционных работ на объекте. Рассмотрим эти особенности подробнее.

    1. Как правило, изменение функционального назначения здания или сооружения предполагает проведение перепланировки объекта с учетом новых требований: монтаж новых стеновых перегородок и стен, при которых увеличивается несущая нагрузка, изменение формы оконных и дверных проемов и др.2.

    Наличие некоторых видов работ, отсутствующих в новом строительстве: ремонт строительных конструкций и их усиление, демонтаж строительных конструкций, инженерного оборудования и др.3. Необходимость проведения строительно-ремонтных работ при сохранении конструктивного остова здания.4.

    Наличие действующих инженерных коммуникаций, затрудняющих проведение реконструкционных работ.

    5. Затрудненное применение средств механизации работ.

    Приведенные особенности свидетельствуют о том, что реконструкция здания с изменением функционального назначения – весьма сложный процесс, имеющий немало «подводных камней».

    [attention type=yellow]
    Максимально упростить и ускорить этот процесс Вы можете, обратившись в строительную компанию ООО «СДТ». Компания специализируется на проведении строительно-ремонтных работ высокой сложности с применением передовых «инновационных» методов.
    [/attention]

    К числу данных методов относится усиление строительных конструкций углеволокном, инъектированием и торкретированием.

    Используемые ООО «СДТ» методы идеально подходят для проведения реконструкции зданий и, помимо высокой эффективности и надежности отличаются следующим:

    • не требуется консервация строительного объекта; • высокая скорость ремонтных работ; • проведение работ не требует привлечения большого количества рабочей силы и применения громоздкого оборудования (что очень важно, потому что зачастую реконструкция проводится в достаточно стесненных условиях); • не оказывается дополнительной нагрузки на конструкции (кроме торкретирования);

    • не меняется геометрия здания.

    Помимо инновационных методов, отличительной чертой компании является и реализация проектов «под ключ». Так, в ООО «СДТ» вы можете заказать разработку проекта реконструкции здания, а также все последующие работы – согласование проекта во всех необходимых инстанциях, непосредственную его реализацию с использованием самых современных методов, пуско-наладочные работы.

    За время работы ООО «СДТ» в портфолио компании вошло несколько десятков проектов, в число которых входит проведение работ в центральном офисе ОАО «Сбербанк России», деловом центре «Москва-Сити», на стадионе «Локомотив».

    Другие материалы по теме:

    Быстровозводимые дома

    Как грамотно произвести расчёт бетона на фундамент здания?

    Варианты отделки вентилируемого фасада

    Все новостиАрхив новостей
    Обзор аккумуляторных дрелейСегодня в магазинах присутствует немалый выбор аккумуляторных дрелей, разнообразие которых заставляет задуматься даже опытных мастеров. Желательно выбирать электроинструмент, изготавливаемый известными мировыми производителями. Подробнее
    Как спланировать дом из бруса для своей семьиСтроительство собственного дома – дело очень серьезное. И даже если вы не будете лично участвовать в строительных работах, то его планировку следует продумать только вам! Подробнее
    Основные виды кровлиНаиболее распространенные виды кровельных покрытий. Описание положительных и отрицательных качеств самых используемых кровельных материалов… Подробнее
    Особенности облицовочной кладкиКирпич для облицовки стен отличается от обычного по ряду факторов. Ровная и гладкая поверхность, без сколов и неровностей, служит для выполнения нескольких задач сразу: возвести стену и придать ей декоративный вид… Подробнее
    Энергосберегающая лампа, за или против Многие перешли на энергосберегающие лампы, а из чего они устроены, как работают, взвесим за или против… Подробнее
    Чем отличаются друг от друга окна ПВХНа первый взгляд, все окна ПВХ одинаковы. Но если приглядеться внимательнее, можно увидеть множество отличий… Подробнее
    Как выбрать смеситель для кухни правильноКак выбрать смеситель для кухни. Выбор смесителя по виду рабочего механизма и изливу, материалу и производителю. Однорычажные системы, двухкрановый смеситель, бесконтактные смесители… Подробнее
    Вьющиеся растения на садовом участкеВьюны или вьющиеся растения являются украшением дачных участков. Они используются для создания эффектных зеленых изгородей, ими «оплетают» беседки и места отдыха, террасы и балконы, каскады легких арок – пергол… Подробнее
    Квартира-студия. Перепланировка, оснащение интерьераКвартира- студия уже давно стала самым популярным типом планировки жилых помещений нынешних новостроек. Вариаций проектировки таких помещений невероятное множество… Подробнее
    Какой выбрать телевизорТелевизор – это одна из немногих вещей, которая со временем сама по себе не стареет и не исчезает под тенью новых технологий и разработок, а лишь только усовершенствуется… Подробнее

    Источник: http://stroimasterskaya.ru/company_news/1559

    Реконструкция зданий и сооружений: отличие от капитального ремонта и нового строительства

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    Правовой центр ДВА М предлагает услуги по сопровождению процедур реконструкции и капитального ремонта в Москве и Московской области.

    Мы обладаем обширным опытом разрешения задач, связанных с изменением параметров объектов недвижимости, и готовы оказать широкий спектр юридических услуг по данным вопросам, включая:

    Реконструкция

    Реконструкцию объектов капитального строительства необходимо отличать, с одной стороны, от капитального ремонта (перепланировки и иных подобных действий), а с другой – от нового строительства (в т.ч. на месте снесённого объекта).

    При этом имеется достаточно много «пограничных» случаев, когда в зависимости от малозначительных, на первый взгляд, нюансов, похожие строительные работы могут быть квалифицированы различным образом.

    Так с одной стороны реконструкция в большинстве случаев требует подготовку проектной документации и получение разрешения на строительство. В связи с чем возникает естественное желание избежать такой квалификации производимых строительных работ, чтобы сократить бюрократические формальности.

    С другой стороны, реконструкция возможна во многих случаях, когда новое строительство вообще запрещено или связано со значительными платежами в бюджет. В связи с чем возникает задача квалифицировать производимые работы именно как реконструкцию старого объекта, а не его снос с последующим новым строительством

    В соответствии с законом, «реконструкцией» считаются такие изменения объектов капитального строительства, которые приводят к увеличению площади (пристройка, надстройка и т.д.

    ) или связны с заменой или восстановлением несущих конструкций.

    [attention type=yellow]
    При этом не является реконструкцией замена «отдельных элементов» несущих конструкции возможна в том числе на обладающие иными, улучшенными характеристиками.
    [/attention]

    Таким образом, под определение реконструкции подпадают:

    • изменение площади или высотности объекта (даже незначительное).
    • существенное изменение конструктива объекта независимо от изменения площади.

    Второй критерий – замена или восстановление несущих конструкций – является крайне расплывчатым, допускает разную квалификацию аналогичных работ.

    Капитальный ремонт

    «Капитальный ремонт» – это замена или восстановление ненесущих строительных конструкций, инженерных систем и сетей инженерно-технического обеспечения.

    Понятие «перепланировки» для нежилых задний нормативно не определено, на практике под ней понимают изменение конфигурации помещений без увеличения общей площади и внешних габаритов здания.

    Основным практическим отличием от реконструкции является то, что для проведения реконструкции требуется получать соответствующее разрешение, которое выдается в том же порядке, что и разрешение на строительство нового объекта.

    Например, зона сохраняемого землепользования (зона «Ф») в г. Москве запрещает реконструкцию недвижимости в границах данной зоны, связанную с увеличением технико-экономических показателей. Запрет на реконструкцию может быть установлен и договором аренды земельного участка.

    [attention type=red]
    При этом, законодательством отдельных регионов, в частности, г. Москвы, могут предусматриваться случаи, когда изменение объектов капитального строительства не требует получения разрешения на реконструкцию.
    [/attention]

    Так, например, законы г. Москвы допускают без получения разрешения на реконструкцию проводить демонтаж или частичную разборку перегородок и ненесущих стен, пристраивать внутренние лестницы, входные группы, тамбуры в подвальные или цокольные этажи, создавать навесы, в том числе, остекленные, а также производить без разрешения некоторые другие работы.

    Кроме того, есть отдельные случаи, когда по усмотрению судов изменение здания с увеличением площади признается реконструкцией, которая не требует получения разрешения на реконструкцию.

    Вместе с тем, законодательство не содержит четкого критерия разграничения случаев, когда произведенные в здании изменения должны рассматриваться как реконструкция (которая по общему правилу требует получения разрешения) либо капитальный ремонт (которые могут проводиться без разрешения).

    [attention type=red]
    В связи с этим задача компетентного юриста – обосновать для уполномоченного органа или суда, что в каждом конкретном случае для проведения соответствующих строительных работ разрешение на реконструкцию не требовалось.
    [/attention]

    Правовой центр ДВА М имеет обширный опыт взаимодействия с компетентными органами и проектными организациями по вопросам осуществления реконструкции или капитального ремонта, а также введения уже произведенных изменений в правовое поле.

    Наши специалисты подробно проанализируют, какие именно изменения были произведены правообладателем здания, а также помогут определиться с тактикой защиты в случае проверок уполномоченных органов.

    Мы также поможем подготовить доказательства, которые подтвердят, что изменения конструкций Вашего здания не являются реконструкцией, либо подходят под понятие реконструкции, которая не требует получения разрешения.

    Ещё одна «пограничная» ситуация – восстановление разрушенного или сильно изношенного объекта.

    В таких случаях, учитывая расплывчатость формулировок о «частичной» замене несущих конструкций и «улучшении» их характеристик без разрешения на реконструкцию иногда можно построить фактически новый объект на фундаменте и в габаритах прежнего, но с применением новых материалов, изменением внутренней планировки, назначения и т.д.

    Отличие реконструкции от нового строительства

    Принципиальное значение данный вопрос может иметь в том числе:

    В данных случаях при сохранении (хотя бы частичном) фундамента и стен исходного объекта можно обосновать, что производимые работы являются именно реконструкцией, а не новым строительством. В пограничных ситуациях вопрос разрешается исходя из содержания проектной документации на работы, в рамках судебной экспертизы и т.д.

    Также возникают вопросы о квалификации нового объекта, строящегося рядом с существующим, как пристройки к нему или самостоятельного объекта. В этом случае возможность квалифицировать работы именно как реконструкцию зависит от проектной документации, схемы подключения к инженерным сетями т.д.

    Для избежания споров о квалификации строительных работ необходимо квалифицированное юридическое сопровождение на все этапах от разработки общей концепции проекта и технического задания на проектирование, до ввода реконструированного объекта.

    Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/rekonstrukciya-ili-kapitalnyj-remont

    Реконструкция отдельных элементов зданий и сооружений

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция
    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    →Статьи →Обследование здания (строительная экспертиза) перед сменой функционального назначения здания

    В практике эксплуатации зданий и сооружений иногда возникает необходимость изменить функциональное назначение здания, и тогда торговое или административное здание перепрофилируют под промышленные цели или бывшие заводские цеха перестраивают под торгово-развлекательный центр.

    Если изменение функционального назначения здания сделано без соответствующих разрешений и с нарушениями строительных норм, это может закончиться плачевно, как например, это было с ТРЦ в Казани, где смена функционального назначения здания была проведена нелегально с нарушением норм. о последствиях несанкционированной смены функционального назначения зданий вы можете посмотреть внизу этой статьи.

    Что нужно сделать, чтобы смена функционального назначения здания или сооружения была легальной и безопасной? Каков порядок смены функционального назначения здания?

    Строительство и реконструкция нежилых зданий и сооружений

    • Строительство зданий общественного назначения
    • Автомойки
    • Административно-бытовые комплексы
    • Бизнес-центры
    • Гостиницы
    • Медицинские учреждения
    • Порты, вокзалы
    • Рестораны, кафе
    • Спортивно-оздоровительные комплексы с бассейнами
    • Театры, киностудии
    • Торгово-развлекательные комплексы
  • Промышленные здания
    • Заводы и производственные цеха
    • Складские комплексы

    Основной документ, регламентирующий взаимоотношения и обязанности подрядчика (генподрядчика) в строительстве – Гражданский кодекс РФ, часть 2, глава 37, §3.

    Основными функциями генподрядчика являются

    • Организация всех строительно-монтажных работ на объекте в соответствии с проектной документацией
    • Разработка организационной и технологической документации, в том числе ПОС (если отсутствует в проектной документации), ППР, технологических карт
    • Обеспечение объекта материалами и оборудованием, контроль наличия необходимых сертификатов, технических паспортов и других документов, подтверждающих их качество
    • Привлечение и контроль субподрядчиков на отдельные виды работ
    • Осуществление строительного контроля (технического надзора)
    • Обеспечение безопасности строительно-монтажных работ для населения и окружающей среды
    • Контроль за соблюдением требований пожарной безопасности и порядка на объекте
    • Сбор и оформление исполнительной документации
    • Сдача выполненного строительного объекта заказчику и ввод его в эксплуатацию

    В каких ситуациях понятие «реконструкция» востребовано в процессуальной деятельности

    После ратификации в 2013 году ФЗ № 218 любой строительный объект, возведенный как на участках ИЖС, так и ЛПХ, подлежит постановке на кадастровый учет. Процесс регистрации невозможен без оформления технического плана, информация в котором должна быть актуальной на этапе проведения процедуры.

    Поэтому любая реконструкция должна сопровождаться следующими действиями:

    1. Оформление и получение нового тех. плана. Работа выполняется кадастровыми инженерами, которые предварительно должны получить на руки проект и разрешение на реконструктивную деятельность.
    2. Обязательна дополнительная регистрация с дальнейшим предоставлением информации в уполномоченные государственные учреждения.

    При всей значимости и важности кадастрового учета понятие «реконструкция» широко востребовано в других нормативно-правовых актах. На него ссылаются в Жилищном, Гражданском и Земельном Кодексах России. Поэтому важно понимать суть термина, из которого проистекают аспекты правоустанавливающих норм и правил.

    Кто имеет право выполнять функции генподрядчика?

    Строительная организация может выступать в роли генподрядной организации, если имеет соответствующее действующее свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное СРО строителей.

    В свидетельстве СРО на генподрядные работы должно быть указано, что организация имеет право проводить «работы по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора …(генеральным подрядчиком)» (в соответствии с Приказом Минрегионразвития РФ № 624 от 30.12.2009 г. – п.33) по конкретному виду объектов. Максимальная сумма договора генподряда также указана в свидетельстве о допуске к работам.

    Группа соответствует всем вышеуказанным требованиям для выполнения функций генподрядчика.

    Процедура изменения функционального назначения здания

    Если объект недвижимости принадлежит городу, необходимо подать заявление в Департамент государственного имущества. С таким прошением вправе обратиться предприниматель, представитель компании или обычный гражданин, с которым заключено соглашение об аренде. Помимо ходатайства в Департамент направляют:

    • копию удостоверения личности;
    • учредительные документы на юридическое лицо;
    • доверенность, если обращаетесь через представителя;
    • выписку из реестра предпринимателей или организаций;
    • кадастровый паспорт объекта;
    • выписку из реестра прав на здание;
    • решение о перепланировке, полученное в городской жилищной инспекции;
    • акт о проведенном переустройстве внутри объекта;
    • разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

    Если арендуемое помещение является объектом культурного наследия, потребуется запросить копию охранного обязательства. Когда происходит реорганизация арендатора в связи с изменением вида деятельности, дополнительно представляется разделительный баланс либо передаточный акт.

    Кроме того, изменение функционального назначения здания потребует внесения изменений в договор аренды. А на все согласования уйдет до двух месяцев. Прибавьте к этому времени срок, необходимый для сбора бумаг, и получится внушительная цифра.

    Мы справимся в два раза быстрее. К тому же, по результатам рассмотрения заявки могут вынести отказ. Если он недостаточно обоснован, нужно обращаться в суд за обжалованием. Юристы компании заранее все проверят, исключив риск отрицательного решения.

    Законодательство в области строительства объектов капитального строительства

    Деятельность в области строительно-монтажных работ объектов капитального строительства, в том числе и качество строительно-монтажных работ, регламентируют:

    • Гражданский кодекс Российской Федерации
    • Градостроительный кодекс Российской Федерации
    • Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 – Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
    • Распоряжение Правительства РФ N1047-р от 21.06.2010 — О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

    Главной задачей промышленного строительства является наращивание производственного потенциала страны на основе новой технической базы с ускоренным обновлением производственных фондов и возрастанием их социально-экономической эффективности. Одно из основных направлений в решении этой задачи- внедрение новейших научно-технических достижений в производство, техническое перевооружение и реконструкция действующих предприятий.

    В соответствии с определениями форм воспроизводства основных производственных фондов, утвержденных Госстроем СССР, Стройбанком СССР и ЦСУ СССР в 1983 г., установлены новые определения расширения, технического перевооружения и реконструкции предприятий.

    [attention type=red]
    Расширение предприятий предусматривает строительство дополнительных производств (зданий, сооружений, коммуникаций и т. п.) на территории действующего предприятия или прилегающей к нему территории.
    [/attention]

    Техническое перевооружение предприятия — это комплекс мероприятий, обеспечивающих повышение технического уровня производства на основе внедрения новой техники и технологии, модернизации и замены устаревшего и изношенного оборудования более совершенным.

    Реконструкция действующего предприятия представляет собой переустройство предприятия по единому комплексному проекту, как правило, без строительства новых и расширения существующих объектов и цехов основного назначения, направленное на совершенствование производства и улучшение его технико-экономического уровня на базе современных достижений научно-технического прогресса.

    При реконструкции предприятия при необходимости может осуществляться: новое строительство и расширение действующих объектов вспомогательного и обслуживающего назначения с заменой устаревшего оборудования, устранением диспропорций и технических звеньях предприятия и вспомогательных службах; строительство новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых на территории действующего предприятия, дальнейшая эксплуатация которых по технико-экономическим причинам является нецелесообразной; расширение отдельных зданий и сооружений основного, вспомогательного и обслуживающего назначения в тех случаях, когда более высокопроизводительное и совершенное технологическое оборудование не может быть размещено в существующих зданиях.

    [attention type=green]
    В результате проведения реконструкции действующего предприятия должна быть достигнута одна или одновременно несколько целей [20]: увеличение производственной мощности предприятия; изменение вида и номенклатуры выпускаемой продукции, повышение ее качества; повышение производительности и условий труда; снижение материалоемкости производства; повышение требований к охране окружающей среды и др.
    [/attention]

    Многоцелевой и многорезультативный характер реконструкции действующих предприятий предопределяет особый подход к классификации ее видов. Виды реконструкции можно классифицировать по таким признакам:

    • коэффициенту обновления производственных фондов;
    • характеру строительно-монтажных работ;
    • условиям стесненности выполнения СМР;
    • конструктивным особенностям реконструируемых зданий;
    • соотношению объемов внутри- и вне цеховых реконструктивных работ;
    • ограничениям, накладываемым условиями выполнения СМР;
    • уровню требований техники безопасности; характеру совмещения СМР с деятельностью предприятия.

    По коэффициенту обновления производственных фондов (К) различают реконструкцию: большую (С>0,40), Среднюю (0,20/0,40) и малую (С

    Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/rekonstrukciya-gk-2.html

    Реконструкция объектов: распространенные ошибки

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    В данной статье рассматривается процесс реконструкции нежилых объектов или помещений.

    В современном быстро изменяющемся мире у собственников зданий, помещений все чаще возникает желание изменить свою недвижимость (перестроить часть объекта капитального строительства, добавить пристройку к нему, увеличить за счет нового этажа). Экономические условия диктуют свои правила бизнесу, и некоторым собственникам проще изменить параметры своего здания (выполнить реконструкцию объекта), чем начинать строительство с нуля.

    К сожалению, много людей до сих пор не учитывают того, что подобные изменения объектов строго регламентируются законами и нормами РФ, требуют необходимой документации.

    Частая ошибка собственников начать реконструировать объект без разрешительных документов – и это влечет за собой трудности в дальнейшем.

    Либо собственники не учитывают определенные аспекты законодательства, не имеют представления, что из себя представляет реконструкция, не имеют необходимых документов, поэтому процесс затягивается.

    Что же представляет собой реконструкция объектов капитального строительства и какие ошибки могут возникнуть?

    Точное определение дается в статье 1 Градостроительного кодекса РФ. Обобщая, можно отметить, что реконструкция является изменением параметров сооружений (таких, как количество этажей, высота, изменение общей площади объекта, переоборудование помещений, затрагивающее несущие строительные конструкции и так далее) путем проведения определенных строительно-монтажных процессов.

    Пример работ, которые может включать в себя реконструкция:

    • переоборудование объекта под другое функциональное назначение (например, здание магазина переоборудовано под офисные помещения путем надстройки второго этажа и устройства дополнительных оконных проемов),
    • работы с целью изменить площадь объекта путем пристройки, надстройки и т.п.,
    • устройство дополнительных оконных и наружных выходов в несущих конструкциях, с целью изменить функциональное назначение нежилого помещения.

    Перед началом работ по реконструкции нежилых зданий, помещений нужно получить разрешение на строительство. Необходимые документы для получения этого разрешения перечислены в части 7 ст.51 ГрК РФ (кроме объектов жилого строительства). Один из пунктов – необходимость подготовки проектной документации (Статья 48 ГрК РФ), чтобы в последующем пройти с ней экспертизу (Статья 49 ГрК РФ).

    Частая ошибка собственников, что они, не дождавшись получения разрешения на строительство, торопятся и начинают работы без него. Это нарушение, которое влечет за собой неприятные последствия.

    Еще одна ошибка – это выбор собственником нового функционального назначения объекта, которое не предусмотрено градостроительным регламентом для данной территории. Посмотреть разрешенные виды функционального использования можно в градостроительном плане, выданном собственнику на данный участок.

    Так же, собственники иногда не учитывают, что на получение технических условий (которые необходимы для разработки документации по проекту) требуется время и запрашивают их в последний момент, из-за этого начало разработки проектной документации сдвигается, соответственно, выдача готового проекта тоже.

    Еще одна из ошибок состоит в том, что обращаются просто за перепланировкой и дизайном фасада в первую попавшуюся фирму с целью сэкономить – но такой документации будет недостаточно для прохождения экспертизы, чтобы в последующем получить разрешение на реконструкцию.

    Так же стоит помнить, что разработка выполняется только организацией или лицом, имеющим соответствующую лицензию (подробнее смотреть в ГрК РФ).

    Поэтому стоит обратить на это внимание, чтобы не пришлось снова заказывать проект или переделывать проект у фирмы, которая имеет соответствующие допуски.

    [attention type=green]
    К тому же, собственниками может не учитываться то, что есть определенные параметры для объектов разрешенной реконструкции, относящиеся к их земельным участкам: количество этажей, высота здания и т.д. (статья 40 ГрК РФ). Получение разрешение на отклонение от таких параметров сопряжено с определенными трудностями, требует времени и не всегда может быть одобрено.
    [/attention]

    После окончания реконструкции необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ГрК РФ ст.55).

    Данный документ будет подтверждать выполнение реконструкции объекта в полном объеме, его соответствие выданному разрешению на строительство, а также соответствие объекта реконструкции требованиям к проектной документации, градостроительным регламентам и градостроительному плану земельного участка. 

    Ошибка, возникающая на данном этапе может состоять в том, что объект не соответствует проекту, на который выдавалось разрешение на строительство, так как на этапе выполнения строительно-монтажных работ собственник захотел что-то заменить без внесения изменений в проектную документацию в соответствие с градостроительным кодексом. К примеру, заменил один материал другим, или увеличил габариты оконных/дверных проемов. В таком случае, чтобы ввести объект в эксплуатацию потребуется приведение его в соответствие с проектом. А это повторные работы, ведущие к удорожанию строительства. К тому же, следует помнить, что некоторые изменения в проекте несут за собой повторное прохождение экспертизы, и это также дополнительные финансовые расходы. Поэтому, все изменения в проект стоит вносить строго в соответствии с ГрК РФ и другими нормативами.

     По моим наблюдениям, чтобы не было доп.расходов, лучше заранее определиться со всеми параметрами объекта, уточнить все нюансы и определить конфигурацию здания, помещения до начала разработки проекта и прохождения экспертизы. Это потребует больше времени, кропотливого изучения – но сэкономит время и финансы в дальнейшем.

    https://www.youtube.com/watch?v=tZRuPv9IInU

    Данная статья носит лишь ознакомительный характер и затрагивает реконструкцию нежилых объектов капитального строительства. Процедуры оформления реконструкции объектов имеют свои нюансы и подробно описаны в Градостроительном кодексе РФ. В качестве рекомендации можно отметить, что перед началом данных процедур для предотвращения ошибок имеет смысл обратиться за консультацией к специалистам.

    Князева Анастасия, архитектор, г. Красноярск

    Источник: https://in-regional.ru/realizatsiya-stroitelstva/tekhnicheskie-reglamenty/rekonstruktsiya-ob-ektov-rasprostranennye-oshibki.html

    Особенности проведения реконструкции зданий с изменением функционального назначения

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    Реконструкция – особая разновидность строительства, включающая в себя комплекс работ, направленный на изменение параметров (высота, количество этажей, площадь, объем) здания, сооружения и приведение строительного объекта в полное соответствие современным санитарно-гигиеническим, техническим и экологическим требованиям.

    Зачастую работы по реконструкции включают в себя не только изменение внешнего облика здания, но полную смену функционального (целевого) назначения строительного объекта (например, перевод нежилого помещения в жилое и др.).

    Помимо ряда юридических процедур, проведение которых, как правило, ложится на плечи собственника здания (получение разрешительных документов), при проведении работ по реконструкции зданий или сооружений с изменением их функционального назначения возникает ряд особенностей, которые затрудняют организацию строительно-ремонтных работ и требуют высокой компетентности и профессионализма работников как для разработки проекта реконструкции, так и для проведения реконструкционных работ на объекте. Рассмотрим эти особенности подробнее.

    1. Как правило, изменение функционального назначения здания или сооружения предполагает проведение перепланировки объекта с учетом новых требований: монтаж новых стеновых перегородок и стен, при которых увеличивается несущая нагрузка, изменение формы оконных и дверных проемов и др.2.

    Наличие некоторых видов работ, отсутствующих в новом строительстве: ремонт строительных конструкций и их усиление, демонтаж строительных конструкций, инженерного оборудования и др.3. Необходимость проведения строительно-ремонтных работ при сохранении конструктивного остова здания.4.

    Наличие действующих инженерных коммуникаций, затрудняющих проведение реконструкционных работ.

    5. Затрудненное применение средств механизации работ.

    Приведенные особенности свидетельствуют о том, что реконструкция здания с изменением функционального назначения – весьма сложный процесс, имеющий немало «подводных камней».

    [attention type=yellow]
    Максимально упростить и ускорить этот процесс Вы можете, обратившись в строительную компанию ООО «СДТ». Компания специализируется на проведении строительно-ремонтных работ высокой сложности с применением передовых «инновационных» методов.
    [/attention]

    К числу данных методов относится усиление строительных конструкций углеволокном, инъектированием и торкретированием.

    Используемые ООО «СДТ» методы идеально подходят для проведения реконструкции зданий и, помимо высокой эффективности и надежности отличаются следующим:

    • не требуется консервация строительного объекта; • высокая скорость ремонтных работ; • проведение работ не требует привлечения большого количества рабочей силы и применения громоздкого оборудования (что очень важно, потому что зачастую реконструкция проводится в достаточно стесненных условиях); • не оказывается дополнительной нагрузки на конструкции (кроме торкретирования);

    • не меняется геометрия здания.

    Помимо инновационных методов, отличительной чертой компании является и реализация проектов «под ключ». Так, в ООО «СДТ» вы можете заказать разработку проекта реконструкции здания, а также все последующие работы – согласование проекта во всех необходимых инстанциях, непосредственную его реализацию с использованием самых современных методов, пуско-наладочные работы.

    За время работы ООО «СДТ» в портфолио компании вошло несколько десятков проектов, в число которых входит проведение работ в центральном офисе ОАО «Сбербанк России», деловом центре «Москва-Сити», на стадионе «Локомотив».

    Другие материалы по теме:

    Быстровозводимые дома

    Как грамотно произвести расчёт бетона на фундамент здания?

    Варианты отделки вентилируемого фасада

    Все новостиАрхив новостей
    Обзор аккумуляторных дрелейСегодня в магазинах присутствует немалый выбор аккумуляторных дрелей, разнообразие которых заставляет задуматься даже опытных мастеров. Желательно выбирать электроинструмент, изготавливаемый известными мировыми производителями. Подробнее
    Как спланировать дом из бруса для своей семьиСтроительство собственного дома – дело очень серьезное. И даже если вы не будете лично участвовать в строительных работах, то его планировку следует продумать только вам! Подробнее
    Основные виды кровлиНаиболее распространенные виды кровельных покрытий. Описание положительных и отрицательных качеств самых используемых кровельных материалов… Подробнее
    Особенности облицовочной кладкиКирпич для облицовки стен отличается от обычного по ряду факторов. Ровная и гладкая поверхность, без сколов и неровностей, служит для выполнения нескольких задач сразу: возвести стену и придать ей декоративный вид… Подробнее
    Энергосберегающая лампа, за или против Многие перешли на энергосберегающие лампы, а из чего они устроены, как работают, взвесим за или против… Подробнее
    Чем отличаются друг от друга окна ПВХНа первый взгляд, все окна ПВХ одинаковы. Но если приглядеться внимательнее, можно увидеть множество отличий… Подробнее
    Как выбрать смеситель для кухни правильноКак выбрать смеситель для кухни. Выбор смесителя по виду рабочего механизма и изливу, материалу и производителю. Однорычажные системы, двухкрановый смеситель, бесконтактные смесители… Подробнее
    Вьющиеся растения на садовом участкеВьюны или вьющиеся растения являются украшением дачных участков. Они используются для создания эффектных зеленых изгородей, ими «оплетают» беседки и места отдыха, террасы и балконы, каскады легких арок – пергол… Подробнее
    Квартира-студия. Перепланировка, оснащение интерьераКвартира- студия уже давно стала самым популярным типом планировки жилых помещений нынешних новостроек. Вариаций проектировки таких помещений невероятное множество… Подробнее
    Какой выбрать телевизорТелевизор – это одна из немногих вещей, которая со временем сама по себе не стареет и не исчезает под тенью новых технологий и разработок, а лишь только усовершенствуется… Подробнее

    Источник: http://stroimasterskaya.ru/company_news/1559

    Реконструкция зданий и сооружений: отличие от капитального ремонта и нового строительства

    Изменение функционального назначения здания это реконструкция

    Правовой центр ДВА М предлагает услуги по сопровождению процедур реконструкции и капитального ремонта в Москве и Московской области.

    Мы обладаем обширным опытом разрешения задач, связанных с изменением параметров объектов недвижимости, и готовы оказать широкий спектр юридических услуг по данным вопросам, включая:

    Реконструкция

    Реконструкцию объектов капитального строительства необходимо отличать, с одной стороны, от капитального ремонта (перепланировки и иных подобных действий), а с другой – от нового строительства (в т.ч. на месте снесённого объекта).

    При этом имеется достаточно много «пограничных» случаев, когда в зависимости от малозначительных, на первый взгляд, нюансов, похожие строительные работы могут быть квалифицированы различным образом.

    Так с одной стороны реконструкция в большинстве случаев требует подготовку проектной документации и получение разрешения на строительство. В связи с чем возникает естественное желание избежать такой квалификации производимых строительных работ, чтобы сократить бюрократические формальности.

    С другой стороны, реконструкция возможна во многих случаях, когда новое строительство вообще запрещено или связано со значительными платежами в бюджет. В связи с чем возникает задача квалифицировать производимые работы именно как реконструкцию старого объекта, а не его снос с последующим новым строительством

    В соответствии с законом, «реконструкцией» считаются такие изменения объектов капитального строительства, которые приводят к увеличению площади (пристройка, надстройка и т.д.

    ) или связны с заменой или восстановлением несущих конструкций.

    [attention type=yellow]
    При этом не является реконструкцией замена «отдельных элементов» несущих конструкции возможна в том числе на обладающие иными, улучшенными характеристиками.
    [/attention]

    Таким образом, под определение реконструкции подпадают:

    • изменение площади или высотности объекта (даже незначительное).
    • существенное изменение конструктива объекта независимо от изменения площади.

    Второй критерий – замена или восстановление несущих конструкций – является крайне расплывчатым, допускает разную квалификацию аналогичных работ.

    Капитальный ремонт

    «Капитальный ремонт» – это замена или восстановление ненесущих строительных конструкций, инженерных систем и сетей инженерно-технического обеспечения.

    Понятие «перепланировки» для нежилых задний нормативно не определено, на практике под ней понимают изменение конфигурации помещений без увеличения общей площади и внешних габаритов здания.

    Основным практическим отличием от реконструкции является то, что для проведения реконструкции требуется получать соответствующее разрешение, которое выдается в том же порядке, что и разрешение на строительство нового объекта.

    Например, зона сохраняемого землепользования (зона «Ф») в г. Москве запрещает реконструкцию недвижимости в границах данной зоны, связанную с увеличением технико-экономических показателей. Запрет на реконструкцию может быть установлен и договором аренды земельного участка.

    [attention type=red]
    При этом, законодательством отдельных регионов, в частности, г. Москвы, могут предусматриваться случаи, когда изменение объектов капитального строительства не требует получения разрешения на реконструкцию.
    [/attention]

    Так, например, законы г. Москвы допускают без получения разрешения на реконструкцию проводить демонтаж или частичную разборку перегородок и ненесущих стен, пристраивать внутренние лестницы, входные группы, тамбуры в подвальные или цокольные этажи, создавать навесы, в том числе, остекленные, а также производить без разрешения некоторые другие работы.

    Кроме того, есть отдельные случаи, когда по усмотрению судов изменение здания с увеличением площади признается реконструкцией, которая не требует получения разрешения на реконструкцию.

    Вместе с тем, законодательство не содержит четкого критерия разграничения случаев, когда произведенные в здании изменения должны рассматриваться как реконструкция (которая по общему правилу требует получения разрешения) либо капитальный ремонт (которые могут проводиться без разрешения).

    [attention type=red]
    В связи с этим задача компетентного юриста – обосновать для уполномоченного органа или суда, что в каждом конкретном случае для проведения соответствующих строительных работ разрешение на реконструкцию не требовалось.
    [/attention]

    Правовой центр ДВА М имеет обширный опыт взаимодействия с компетентными органами и проектными организациями по вопросам осуществления реконструкции или капитального ремонта, а также введения уже произведенных изменений в правовое поле.

    Наши специалисты подробно проанализируют, какие именно изменения были произведены правообладателем здания, а также помогут определиться с тактикой защиты в случае проверок уполномоченных органов.

    Мы также поможем подготовить доказательства, которые подтвердят, что изменения конструкций Вашего здания не являются реконструкцией, либо подходят под понятие реконструкции, которая не требует получения разрешения.

    Ещё одна «пограничная» ситуация – восстановление разрушенного или сильно изношенного объекта.

    В таких случаях, учитывая расплывчатость формулировок о «частичной» замене несущих конструкций и «улучшении» их характеристик без разрешения на реконструкцию иногда можно построить фактически новый объект на фундаменте и в габаритах прежнего, но с применением новых материалов, изменением внутренней планировки, назначения и т.д.

    Отличие реконструкции от нового строительства

    Принципиальное значение данный вопрос может иметь в том числе:

    В данных случаях при сохранении (хотя бы частичном) фундамента и стен исходного объекта можно обосновать, что производимые работы являются именно реконструкцией, а не новым строительством. В пограничных ситуациях вопрос разрешается исходя из содержания проектной документации на работы, в рамках судебной экспертизы и т.д.

    Также возникают вопросы о квалификации нового объекта, строящегося рядом с существующим, как пристройки к нему или самостоятельного объекта. В этом случае возможность квалифицировать работы именно как реконструкцию зависит от проектной документации, схемы подключения к инженерным сетями т.д.

    Для избежания споров о квалификации строительных работ необходимо квалифицированное юридическое сопровождение на все этапах от разработки общей концепции проекта и технического задания на проектирование, до ввода реконструированного объекта.

    Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/rekonstrukciya-ili-kapitalnyj-remont

    Источник: https://homius.ru/chto-takoe-rekonstrukcija.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.