Изменение и прекращение договора коммерческого найма

Научная электронная библиотека Монографии, изданные в издательстве Российской Академии Естествознания

Изменение и прекращение договора коммерческого найма

Законом (ст.

82 ЖК) предусмотрена возможность изменения договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью, а также путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). В последнем случае для изменения договора необходимо согласие наймодателя и остальных членов семьи лица, желающего стать нанимателем.

Рассмотренные виды изменения договора найма жилого помещения относятся к социальному найму. Изменение договора коммерческого найма регламентируется менее полно.

Согласно ст.

686 ГК возможна замена нанимателя в договоре коммерческого найма по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случаях недостижения соглашения соответствующих лиц, проживающих в жилом помещении, на замену нанимателя, а также несогласия наймодателя на такую замену возможно обращение за разрешением спора в суд.

Как предусматривает ч. 2 ст. 678 ГК, наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Действие этой нормы распространяется и на договор социального найма (п. 3 ст. 672 ГК).

В соответствии с принципом свободы договора по соглашению между сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть изменены любые его условия, за исключением тех, которые императивно установлены законом.

Для обязательства найма жилого помещения закон предусматривает особые основания его прекращения. К основаниям прекращения правоотношения найма жилого помещения относится прежде всего расторжение договора, которое возможно по инициативе обеих сторон, нанимателя или наймодателя.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 1–3 ст. 83 ЖК) по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

● невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

● разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

● систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

● использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является обязанность освобождения жилого помещения нанимателем и членами его семьи. Эта обязанность может исполняться добровольно либо в принудительном порядке.

Как провозглашает Конституция, никто не может быть произвольно лишен жилища (ч. 1 ст. 40) [1]. В развитие этой нормы ст. 3 ЖК предусматривает, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, возможно в случаях, указанных в ст. 85, 90, 91 ЖК.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке (ч. 4 ст. 83 ЖК). В других случаях (помимо расторжения договора социального найма) выселение также производится в судебном порядке.

При расторжении договора социального найма жилого помещения выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения допускается, как правило, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения. Требования, предъявляемые к этому помещению, определены ст. 89, 90 ЖК.

По общему правилу гражданину и его семье при выселении из помещения, занимаемого по договору социального найма, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение.

При этом предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч. 1, 2 ст. 89 ЖК). Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма допускается в следующих случаях:

● если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

● если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; если жилое помещение признано непригодным для проживания;

● если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК).

В соответствии со ст.

90 ЖК если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без предоставления другого жилого помещения – это исключительный порядок выселения, применение которого допускается лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом (ст. 91 ЖК). Основанием для такого выселения является грубое нарушение нанимателем или членами его семьи правовых норм. К таким нарушениям относятся:

● использование жилого помещения не по назначению (например, под склад, притон и т.п.);

● систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

● бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению.

Поскольку выселение применяется здесь как санкция за противоправное поведение нанимателя или членов его семьи, оно возможно лишь при условии, что к нарушителю принимались меры предупреждения, но они оказались безрезультатными (ч. 1 ст. 91 ЖК).

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК).

При коммерческом найме расторжение договора и выселение допускаются в исключительных случаях, которые прямо указаны в ст. 687 ГК.

Расторжение договора коммерческого найма, как и договора социального найма, по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 687 ГК наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения.

Однако для предотвращения возникновения убытков у лица, сдающего внаем помещение, закон, что наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора.

При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

● невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – при невнесении платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

● разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Если определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК).

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (абз. 2 п. 3 ст. 687 ГК).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. При продолжении указанных нарушений после предупреждения наймодателя последний вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае в ст. 687 ГК применяются приведенные выше правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 той же статьи.

При расторжении договора коммерческого найма и отказе нанимав теля и других граждан, постоянно с ним проживающих, добровольно освободить жилое помещение эти лица подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК).

Особенности отношений, возникающих по поводу найма жилых помещений специализированного жилищного фонда, определены в разд. IV ЖК.

Источник: https://monographies.ru/en/book/section?id=8309

Изменение и прекращение договора коммерческого найма жилого помещения

Изменение и прекращение договора коммерческого найма

Изменение договора.

В соответствии со статьей 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель по договору найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае же смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Если между гражданами, проживающими в жилом помещении, после выбытия нанимателя или смерти его не было достигнуто соглашение о том, кто из них становится нанимателем, то все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Расторжение договора. По общему правилу расторжение договора возможно по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда только в следующих случаях:

1) при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. К числу иных случаев относятся следующие основания расторжения договора и выселения нанимателя при:

а) не внесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

б) разрушении или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст. 687 ГК РФ).

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (ст. 687 ГК РФ).

Кроме того, п. 3 ст. 687 ГК РФ предусматривает, что договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния или в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения состоят в том, что наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Из всего выше сказанного видно, что договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным. Подобная характеристика сближает рассматриваемый договор с такими гражданско-правовыми договорами, как договор аренды и договор безвозмездного пользования (ссуды).

Отсюда для уяснения сущности и правовой природы договора коммерческого найма жилого помещения необходимо провести сравнительный анализ данного договора со смежными гражданско-правовыми договорами. Такой анализ в силу недостаточности правового регулирования данного договора позволит выявить возможность изменения и дополнения соответствующих статей гл.

35 ГК по аналогии закона, ссылаясь на положения указанных выше договоров.

Договор коммерческого найма, являясь гражданско-правовым договором, относится к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование, что сближает его с договором аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договором безвозмездного пользования (ссуды) (гл. 36 ГК).

Наиболее близок к договору коммерческого найма жилого помещения договор аренды. Определения, содержащиеся в п. 1 ст. 671 ГК (“Договор найма жилого помещения”) и ст.

606 ГК (“Договор аренды”), имеют ряд совпадающих признаков: по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество.

Относительно различий в определениях того и другого договора следует отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ГК, предметом договора аренды является имущество. Между тем в силу п. 1 ст. 671 ГК предметом договора коммерческого найма служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение.

В легальном определении договора найма жилого помещения (т.е. договора коммерческого найма) в отличие от договора аренды отсутствует указание на временный его характер, но выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора “для проживания в нем”.

Применительно к вопросу разграничения договора коммерческого найма жилого помещения и договора аренды отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст.

671 ГК, договор аренды жилого помещения представляет собой разновидность аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения.

Тем самым предмет у одного договора охватывает применительно к имуществу все, а у другого – лишь часть.

Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договоров найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) разновидностью договора аренды, так, как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, предприятий, зданий и сооружений.

И наоборот, для признания договоров найма жилого помещения, в том числе договора коммерческого найма, самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно. В настоящее время вслед за законодателем большинство авторов считают договор найма жилого помещения (включая обе его разновидности – договор коммерческого и социального найма) самостоятельным типом (видом) договоров.

В результате можно выделить один самый важный признак договоров найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), отграничивающий их от договора аренды, – потребительский характер данных договоров.

Выделение в ГК такого признака имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов – гражданину-потребителю.

В связи с этим законодатель посчитал данный признак достаточным для выделения договоров найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого) в качестве самостоятельных договорных типов, отличных от других гражданско-правовых договоров.

По этой же причине законодатель признал недостаточной ту относительную самостоятельность, которую приобрели бы договоры найма жилого помещения, если бы оказались включенными в тот тип договоров, под которым подразумевалась аренда.

Кроме того, особая значимость проблемы обеспечения граждан жильем потребовала создания жилищного законодательства, призванного с помощью консолидированных норм, относящихся по своей природе как к публичному, так и к частному праву, регулировать отношения, связанные с обеспечением потребности граждан в жилье. Отнесение договоров найма жилого помещения к типу договоров имущественного найма (аренде), несомненно, разрушило бы относительное единство жилищного законодательства .

Помимо договора аренды основанием возникновения права пользования чужим жилым помещением может выступать и договор безвозмездного пользования (ссуды). Договор ссуды, так же как и договор аренды, имеет черты сходства и различия с рассматриваемым договором коммерческого найма жилого помещения.

Главной отличительной особенностью договора ссуды является его безвозмездность, в то время как по общему правилу, установленному действующим законодательством, жилые помещения предоставляются во временное пользование гражданам за плату. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая.

Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 682 – 683.

В литературе высказываются различные точки зрения по поводу возможности существования безвозмездного договора найма жилого помещения, при этом большинство авторов вслед за законодателем признают возмездность одним из основных признаков не только договора коммерческого найма, но и договора социального найма жилого помещения, который отличает указанные договоры от договора ссуды.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ, ч. 9 ст. 156 ЖК РФ определенным категориям граждан жилые помещения, входящие в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования, предоставляются в установленном порядке безвозмездно.

В подобных случаях граждане-наниматели, отнесенные законом к определенной категории, вправе реализовать свое конституционное право на жилище в особом порядке – без оплаты. Таким образом, законодательно признается возможность существования безвозмездных договоров социального найма. О.В. Кириченко.

Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры. //”Семейное и жилищное право”, 2007, N 3. -С.27

Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения, являясь по своей юридической природе гражданско-правовым договором, направленным на передачу имущества во владение и пользование, имеет определенные черты сходства с такими договорами, как аренда и ссуда.

Наиболее близок к договору коммерческого найма договор аренды – оба договора направлены на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование. Потребительская направленность договора коммерческого найма жилого помещения позволила выделить его в отдельный тип договора, отличный от договора аренды.

В связи с этим к договору коммерческого найма не применяются как общие положения договора аренды, так и нормы, регламентирующие аренду отдельных видов имущества, в частности зданий и сооружений.

Но в то же время сходство данных договоров, на наш взгляд, позволяет в случае необходимости применять общие положения договора аренды и отдельные положения договора аренды зданий и сооружений, являющихся, как и жилые помещения, недвижимым имуществом, по аналогии закона с целью восполнения пробелов в правовом регулировании договора коммерческого найма жилого помещения в соответствующих статьях гл. 35 ГК, при условии, что это не противоречит императивным требованиям указанной главы и сущности рассматриваемого договора.

Что касается положений договора безвозмездного пользования (ссуды), то они не могут быть применены к договору коммерческого найма жилого помещения, так как противоречат возмездной направленности данного договора, кроме того, применение договора ссуды к отношениям найма жилого помещения может привести к значительному ухудшению прав гражданина-нанимателя жилого помещения, заключившего договор безвозмездного пользования, по сравнению с положением нанимателя в договоре найма.

жилищный законодательство найм договор

Источник: https://studbooks.net/1141992/pravo/izmenenie_prekraschenie_dogovora_kommercheskogo_nayma_zhilogo_pomescheniya

Изменение, прекращение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Изменение и прекращение договора коммерческого найма

Основаниями изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения выступают юридические факты, которые могут быть выражены в виде действий или событий.

Под изменением договора Кириченко О.В. предлагает понимать «изменение элементов правоотношения при сохранении самого вида правоотношений».

В качестве дополнительного признака в изменении договора можно указать на то, что права и обязанности субъектов в отношении индивидуально-определенного жилого помещения, составляющие содержание такого правоотношения до его преобразования, сохраняются у всех или у некоторых участников.

Юридические факты, которые являются основаниями изменения договора, именуются правоизменяющими, те которые обусловливают прекращение договорных отношений – правопрекращающими.

Разграничение юридических фактов на указанные группы необходима для более детального изучения процесса изменения и расторжения договора коммерческого найма.

Так, Красавчиков отмечал, что исходя из различных юридических фактов, правоотношение может изменяться в двух направлениях, в зависимости от его содержания и субъектов в нем участвующих.

Согласно ст. 450 ГК РФ возможно два способа изменения и расторжения договоров: добровольный, т.е. по соглашению сторон, и принудительный или судебный.

Изменение и расторжение договора в судебном порядке возможно, когда одной из сторон допущены какие-либо существенные нарушения условий договора и в случаях, предусмотренных законом.

Существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для контрагента такой ущерб, в результате которого она в значительной части лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение или расторжение договора коммерческого найма может быть инициировано как наймодателем, так и нанимателем, путем обращения к контрагенту с соответствующим предложением. В случае отсутствия возражений второй стороны договор считается измененным или прекратившим свое действие с момента подписания соглашения.

Некоторые авторы выделяют лишь три основания изменения или прекращения правоотношений коммерческого найма жилого помещения, а именно соглашение сторон, законы и иные нормативно-правовые акты и решения суда162.

Однако на наш взгляд оснований для изменения или прекращения прав и обязанностей согласно указанной статье применительно к правоотношениям коммерческого найма жилого помещения больше. Проанализируем каждое из них.

Применительно к правоотношениям коммерческого найма жилого помещения такими основаниями могут служить:

  • 1). Договора и иные сделки;
  • 2).Акты государственных органов и органов местного самоуправления;
  • 3). Судебные решения;
  • 4). В результате приобретения имущества;
  • 5). Вследствие причинения вреда другому лицу;
  • 6). Вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
  • 7). Вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Понятие расторжения договора коммерческого найма жилого помещения неразрывно связано с понятием прекращения правоотношений вытекающих из заключенного договора коммерческого найма жилого помещения.

Прекращение данного правоотношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствии его принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.

К числу оснований прекращения правоотношения найма жилого помещения, в первую очередь, относится расторжение договора. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения определяется как разрыв отношений коммерческого найма жилого помещения по соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом по иску одной из сторон.

Последствием расторжения договора найма жилого помещения по любому основанию является обязанность освобождения жилого помещения.

Освобождение жилого помещения, занятого по договору коммерческого найма может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место выселение.

Под выселением понимается принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и их имущества.

Выселение применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. По договору коммерческого найма жилого помещения выселение происходит без предоставления жилого помещения.

Прекращение правоотношения коммерческого найма жилого помещения может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда.

Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения может наступить вследствие наступления события, такого как наводнение или иного стихийного бедствия, приводящего к гибели жилого помещения.

Гибель предмета договора найма жилого помещения может наступить и вследствии противоправных действий граждан, приводящих к пожару, а также иных причин вызвавших уничтожение жилого помещения. В данном случае прекращение договора коммерческого найма жилого помещения происходит вследствии невозможности исполнения обязательства.

Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель в жилом помещении проживал один, так как исполнение предназначено лично для кредитора.

Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались жить члены его семьи, обязательство коммерческого найма не прекращается: с согласия наймодателя один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию становится новым нанимателем.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнуть по взаимному согласию сторон, предупредив сторону договора в установленный законом срок.

В исключение из правил о недопустимости одностороннего расторжения гражданско- правового договора нанимателю по договору коммерческого найма жилого помещения предоставлено право с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор коммерческого найма. В соответствии со ст.

687ГК РФ наниматель, решив расторгнуть договор, обязан предупредить наймодателя за три месяца. Для коммерческих целей данный срок имеет существенное значение, в связи с тем, что наймодатель в течении указанного срока сможет найти нового нанимателя на место выбывающего и тем самым избежать убытков.

К основаниям расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе нанимателя также следует отнести следующие случаи: если наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора; в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору; если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение договорных обязательств, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, текущему ремонту, а также возмещение убытков, связанных с расторжением договора, выполнения других обязанностей сторонами, вытекающих из существа обязательств.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя может быть осуществлено по основаниям, предусмотренным ст. 687 ГК РФ, ЖК РФ, соглашения сторон. В соответствии с вышеуказанными нормами наймодатель может расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения в следующих случаях:

не внесения нанимателем платы за жилое помещение за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей;

если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; иные основания, предусмотренные соглашением сторон.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения может происходить путем добровольного выполнения нанимателем такого требования, то есть без применения принудительных мер выселения.

Основным принципов, имеющим основополагающее значение в регулировании договорных отношений коммерческого найма является принцип расторжения договора в судебном порядке в случае отсутствия согласия нанимателя.

В соответствии с вышеуказанным принципом, наймодатель путем односторонних действий не вправе своим решением расторгнуть договор с нанимателем и выселить его вместе с проживающими с ним лицами.

В случае если наниматель по тем или иным причинам отказывается от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении занимаемого жилого помещения, наймодатель имеет право обратиться к судебному порядку разрешения спора.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Если в течении определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В случаях если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если после предупреждения наниматель или другие граждане продолжают использовать жилое помещение не по назначению или продолжают нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Кроме этого ГК РФ, предусматривают основания расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию любой из сторон договора: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, а также в других случаях, предусмотренных законодательством.

Расторжение договора найма жилого помещения влечет освобождение жилого помещения или выселение из жилого помещения нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении без предоставления жилого помещения с возмещением убытков, причиненных в случае нарушения условий договора.

Источник: https://vuzlit.ru/143962/izmenenie_prekraschenie_rastorzhenie_dogovora_kommercheskogo_nayma_zhilogo_pomescheniya

Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения

Изменение и прекращение договора коммерческого найма

Кириченко О.В., соискатель ученой степени, ассистент кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова.

Глава 35 ГК содержит статьи, касающиеся изменения договора коммерческого найма жилого помещения. К ним, в частности, могут быть отнесены статьи, посвященные заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст.

677 ГК), порядку вселения постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679 ГК), замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином (ст. 686 ГК). При этом в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма не будут применяться положения ст.

686 ГК о замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином, если, конечно, данным договором не предусмотрено иное.

Так, договор изменяется и при замене нанимателя, которая возможна по требованию самого нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, с согласия наймодателя (п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении.

В случае же смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если консенсуса не достигнуто, все постоянно проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями (п.

2 ст. 686 ГК). Согласия наймодателя при этом не требуется.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого найма жилого помещения, может иметь место, как вследствие расторжения договора, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя, уничтожение жилого помещения). Поэтому понятие “прекращение договора найма” шире понятия “расторжение договора найма” .

Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 14 – 15.

Таким образом, договор коммерческого найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора – расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 ГК “Прекращение обязательств”, выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст.

408 ГК); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст.

413 ГК); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст.

416 ГК); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица – наймодателя) (ст. 419 ГК).

ГК содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687 ГК). Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК).

При этом согласно ст.

688 ГК последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.

Прежде всего ст. 687 ГК различает расторжение договора по требованию нанимателя с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца .

По инициативе нанимателя договор расторгается без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен.

В данном случае четко прослеживается стремление законодателя защитить интересы нанимателя как более слабой стороны рассматриваемого договора.

Закон обязывает нанимателя в письменной форме за три месяца предупредить наймодателя о расторжении договора, учитывая то обстоятельство, что этот срок позволит наймодателю принять решение о дальнейшем использовании жилого помещения (например, найти новых нанимателей). См.: Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 14 – 15.

Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допускается только в судебном порядке за совершение нанимателем либо другими гражданами (постоянно проживающие совместно с нанимателем граждане; поднаниматели; временные жильцы), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых дан в п. 2 и 4 ст. 687 ГК. В частности, п. 2 ст. 687 ГК указывает на два таких нарушения: 1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение в долгосрочном договоре за шесть месяцев, если при этом договором найма не установлен более длительный срок, а при краткосрочном – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; 2) разрушение или порча жилого помещения (самим нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает). При этом до обращения в суд наймодатель не обязан предупреждать нанимателя о необходимости устранения данных нарушений.

В первом случае невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или за отдельные шесть месяцев.

Суды при рассмотрении дел о расторжении договоров как коммерческого, так и социального найма создают условия для исследования причин образовавшейся у нанимателя задолженности по оплате жилого помещения, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; безработицу; тяжелое материальное положение в связи с болезнью; наличие в составе семьи инвалидов, детей и др.

Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды часто отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяются.

Вместе с тем суды не ставят на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики-наниматели длительное время не проживают в жилых помещениях и не оплачивают жилье и коммунальные услуги; надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являются, о причине неявки в суд не уведомляют, письменные объяснения и доказательства не представляют .

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/24898-osnovaniya-poryadok-izmeneniya-prekrashheniya-dogovora-kommercheskogo-najma

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.