Изменение разрешенного использования земельного участка сельхозназначения

Содержание

В москве повысилась плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка – что необходимо знать инвестору?

Изменение разрешенного использования земельного участка сельхозназначения

С 19 ноября 2020 года применяется скорректированный механизм расчета платы за изменение вида разрешенного использования (далее – «ВРИ») земельного участка, которая может подлежать выплате в Москве частным собственником или арендатором публичного земельного участка (за исключением участков в федеральной собственности). Утверждение нового порядка расчета привело к существенному повышению платы за изменение ВРИ. 

Разумеется, инвесторы еще до приобретения соответствующей площадки учитывают стоимость изменения ВРИ в финансовой модели планируемого проекта. В результате внесенные изменения негативно повлияют на инвестиционные показатели девелоперских проектов и увеличат стоимость строительства объектов, а значит, и стоимость покупки/аренды недвижимости для конечных потребителей. 

Ниже мы более подробно расскажем о данных нововведениях.

История вопроса: что такое ВРИ и почему надо платить за его смену?

Одним из существенных аспектов девелопмента, с которого, можно сказать, начинается процесс строительства, является ВРИ земельного участка. Именно ВРИ определяет, какие объекты могут быть возведены на земельном участке. 

Если текущий ВРИ, указанный для земельного участка в ЕГРН, не соответствует планируемому фактическому использованию участка (например, после реализации девелоперского проекта), то застройщику необходимо изменить такой ВРИ.

Застройщик – собственник земельного участка может самостоятельно выбрать требуемый ему ВРИ из перечня основных ВРИ, содержащегося в правилах землепользования и застройки, и внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН. 

Когда строительство осуществляется девелопером на земельных участках, арендованных у государства, то для изменения ВРИ необходимо также внести изменения в договор аренды земельного участка. 

По общему правилу изменение ВРИ как собственником земельного участка, так и его арендатором осуществляется бесплатно. Однако для Москвы законодательством предусмотрено исключение в виде необходимости вносить плату за изменение ВРИ на другой вид, допускающий строительство и(или) реконструкцию объекта.

В зависимости от статуса застройщика (собственник или арендатор земельного участка) при изменении ВРИ земельного участка, расположенного в Москве, ему необходимо будет внести:

  • плату за изменение ВРИ – сумму, которая уплачивается собственником земельного участка за смену ВРИ; или
  • арендную плату в увеличенном размере за находящийся в госсобственности земельный участок в связи с изменением порядка расчета размера арендной платы за земельный участок после смены ВРИ, выплачиваемой девелопером-арендатором такого участка. 

Что изменилось?

Постановлением Правительства Москвы № 2019-ПП от 19 ноября 2020 года (далее – «Постановление № 2019») были скорректированы механизмы расчета связанных с изменением ВРИ платежей для каждого из указанных случаев. Таким образом, изменения различаются в зависимости от того, находится ли застраиваемый земельный участок в частной или государственной собственности.

Плата за изменение ВРИ земельного участка в частной собственности

Постановлением № 2019 было утверждено всего одно изменение в формуле, применяемой для расчета платы за изменение ВРИ земельного участка в частной собственности. 

Однако оно привело к очень существенному увеличению платы, взимаемой с московских девелоперов. 

В ранее применявшуюся формулу Постановлением № 2019 был добавлен коэффициент местоположения, который составляет 2,0 для земельных участков, расположенных в старой Москве, и 8,0 для участков в пределах Новой Москвы. 

Таким образом, размер платы за изменение ВРИ для частных собственников земельных участков с 19 ноября 2020 года увеличился: (i) для территорий в границах старой Москвы – вдвое, (ii) для присоединенных территорий – в восемь раз. 

При этом по-прежнему сохраняются основания для применения льготных условий внесения платы за смену ВРИ (например, рассрочка на период строительства) и полного освобождения от внесения платы.

Плата за изменение ВРИ земельного участка, арендуемого у г. Москвы

До принятия Постановления № 2019 размер арендной платы за земельный участок в течение первого года после смены ВРИ зависел от:

  • кадастровой стоимости земельного участка после смены ВРИ;
  • действующего для измененного ВРИ повышающего коэффициента (чаще всего – 1,5 %); и
  • только для земельных участков в пределах ТТК Москвы – показателя плотности застройки (до 80 %).

Таким образом, плата за первый год аренды после смены ВРИ земельного участка в пределах ТТК могла достигать 81,5 % от кадастровой стоимости этого земельного участка, а за пределами ТТК – 1,5 % от кадастровой стоимости. 

С 19 ноября 2020 года порядок расчета размера арендной платы после смены ВРИ был полностью изменен. Теперь размер платежа зависит не от показателя плотности застройки, а от множества переменных: 

  • функционального назначения помещений объекта согласно ГПЗУ; 
  • общей площади объекта; 
  • базового стоимостного показателя помещений определенного функционального назначения; 
  • коэффициентов ренты, доходности земельного участка и местоположения; и 
  • кадастровой стоимости земельного участка. 

Заключение 

В целом после принятия Постановления № 2019 плата за изменение ВРИ частного земельного участка в границах старой Москвы может составлять примерно 120–160 % от кадастровой стоимости (вместо 60–80 % ранее). Для Новой Москвы процент будет существенно выше. 

Новый порядок расчета размера арендной платы за участок после смены ВРИ, на наш взгляд, хоть и является более совершенным и направлен на диверсификацию строительства в Москве, но также приведет к увеличению бюджета девелоперских проектов: плата за изменение ВРИ теперь не ограничивается 81,5 % от кадастровой стоимости участка.

Для получения дополнительной информации свяжитесь, пожалуйста, с экспертами CMS Russia Арташесом ОгановымНатальей Гегечкори или вашим постоянным контактом в CMS Russia.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/12/01/v_moskve_povysilas_plata_za_izmenenie_vida_razreshennogo_ispolzovaniya_zemelnogo_uchastka__chto_neob

Изменение вида разрешенного использования земельного участка порядок, документы

Изменение разрешенного использования земельного участка сельхозназначения

Уважаемый посетитель нашего сайта, в настоящей публикации мы расскажем Вам, что такой вид разрешенного использования (далее для сокращения текста также ВРИ), который устанавливается в отношении каждого земельного участка, каким образом его можно изменить, возможна ли смена вида, разрешенного использования арендатором и для каких конкретных целей это может Вам понадобиться.

Для начала давайте разберемся в некоторых понятиях, которыми мы в ходе дальнейшего обсуждения вопроса будем постоянно оперировать

Целевое назначение земельного участка — это категория участка земли или же вид разрешенного использования земельного участка. Каждый отмежеванный участок земли должен быть причислен к той или иной категории и одновременно имеет установленный ВРИ.

При этом категория земли не может противоречить установленному виду использования, так, например, земли из фонда категории сельхоз назначения не могут иметь вид использования «нефтехимическая промышленность», поскольку это будет противоречить целевому предназначению по использованию земли.

Категория земли – общее понятие, определяющее потенциальную возможность и способ использования земельного участка, всего устанавливается 7 категорий земель: Лесные земли (лесной фонд), сельхоз земли (земли эксплуатирующийся для сельскохозяйственного производства и переработки такой продукции, а также садоводства , огородничества и т.д.), водный фонд (земли водного фонда) и т.д. Понятие категории участка земли является понятием более общим по отношению к разрешенному виду возможного использования.

Вид разрешенного использования земельного участка – утвержденная органами власти и предусмотренная соответствующими документами, цель, под которую допускается использование земли.

Приведем пример наиболее распространенного вида разрешенного использования: «для индивидуального жилого строительства». ВРИ предусматривается градостроительным регламентом.

Однако законодательством предусмотрены изъятия из общих правил, например, для земель из состава фонда лесов градостроительные регламенты не устанавливаются. Поэтому изменение вида разрешенного использования лесного участка происходит в особом порядке.

Фрагмент выписки ЕГРН

Правила землепользования и застройки(ПЗЗ) – проектируемый и утверждаемый местными органами власти нормативный акт, который регулирует правила застройки в конкретном городском или же сельском поселении. В состав ПЗЗ входит градостроительная карта зонирования, которая делит поселение на сектора- территориальные зоны, инфраструктуру (планировку) каждой из которых предопределяет градостроительный регламент.

Градостроительный регламент – норматив, которым устанавливаются параметры застройки территориальной зоны, в том числе и виды предусмотренного разрешенного использования, допустимые величины площади земельных участков и т.д. для определенной территории –территориальной зоны. Возможное изменение вида разрешенного использования для строительства устанавливает именно градостроительный регламент, об этом более подробно мы расскажем дальше.

Градостроительное зонирование – обособление (разделение) территорий на сектора (территориальные зоны), в каждой из который определен свой специально установленный режим планировки (застройки) выделенных земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом.

Каждая территориальная зона имеет свое наименование и символьное обозначение, исходя из которых становится понятно, какое ее основное назначение и какие в связи с этим установлены ВРИ. Разделяют рекреационные зоны, зоны индивидуальной жилой застройки, зоны общественно деловой застройки и т.д.

Приведем пример территориальной зоны «индивидуальных (обособленных) отдельно стоящих жилых построек с участками», ее символьное обозначение Т1Ж2-2, очевидно, что основным видом разрешенного использования такой зоны будет для индивидуального жилого строительства. Однако это не исключает застройку такой территориальной зоны зданиями коммунально-бытового и общественного делового назначения и соответственно иные виды разрешенного использования в такой территориальной зоне.

Изменение вида разрешенного использования без перевода в другую категорию

И так начнем по порядку с категории земель, как уже было отмечено выше категория участка земли должна быть напрямую увязана с разрешенным использованием участка земли. Например, на территории земель категории населенных пунктов наиболее логичным будет установление такого вида разрешенного использования, как «жилая застройка», «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» и т.д.

Однако не всегда категория земель так однозначно соответствует виду разрешенного использования земель, так, например, в внутри населенных пунктов выделяются промышленные зоны с видами разрешенного использования более соответствующие категории земель промышленности, зоны сельхопроизводства, более соответствующие категории земель сельхоз назначения и т.д.

Изменение вида разрешенного использования относительно категории земли имеет очень важное значение и сейчас мы поймем почему.

Вообще понятие категорий земель достаточно условно, ведь единственный документ, где она фигурирует в качестве первоисточника это выписка из ЕРГН, которая выдается при межевании земельного участка, а также в проекте межевания земель и схеме расположения земельного участка.

Исходя из этого можно утверждать, что категория земель возникает лишь после утверждения документации об отводе земель. До межевания земельного участка вопрос его отнесения к той или иной категории является достаточно спорным.

Более того уже достаточно давно был разработан проект внесения изменений в Земельный кодекс РФ, в рамках которого предлагалось уйти от понятия категорий и оставить лишь территориальное зонирование территорий.

Такой подход представляется вполне разумны, поскольку зачастую зонирование и категории дублируют друг друга, а иногда даже вызывают сильные противоречия.

В нашей практики был случай, когда земельный участок относился к категории земель промышленности и в то же самое время находился по сведениям карты градостроительного зонирования в рекреационной зоне. Очевидно, что такая категория земель и территориальная зона несовместимы между собой.

Кстати!
Изменение вида разрешенного использования , равно, как и получение от органов районной архитектуры в установленном порядке разрешения на строительство при отсутствии ПЗЗ невозможно (для земель населенных пунктов).

Далее рассмотрим какие могут быть виды разрешенного использования (ВРИ).

• Основные ВРИ –выбираются собственником участка земли самостоятельно из определенных градостроительным регламентом с учетом имеющихся ограничений в использовании земельного участка (охранные зоны, санитарно-защитные зоны и т.д.

)• Условные ВРИ – получаются собственниками земельного участка при одобрении на публичных слушаниях, а также положительном заключении земельной комиссии

• Вспомогательные ВРИ – не могут выбираться, как самостоятельный вид ВРИ и устанавливаются только совместно с основными видами использования.

Источник: https://jurist-dolina.ru/izmeneniye-vida-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka-poryadok-dokument/

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка: пошаговая инструкция и порядок оформления, необходимые доркументы, сроки и стоимость

Изменение разрешенного использования земельного участка сельхозназначения

Уважаемый посетитель нашего сайта, в настоящей публикации мы расскажем Вам, что такой вид разрешенного использования (далее для сокращения текста также ВРИ), который устанавливается в отношении каждого земельного участка, каким образом его можно изменить, возможна ли смена вида, разрешенного использования арендатором и для каких конкретных целей это может Вам понадобиться.

Изменение вида разрешенного использования через публичные слушания (общественные слушания)

  1. Рассмотрим порядок получения условного вида разрешенного использования
  2. • Заказывается выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности поселения • На основании этой выписки Вы смотрите, какие есть условно разрешенные виды использования для данной территориальной зоны • Готовите обращение (заявление) в уполномоченную на принятие соответствующего решения администрацию (органы местного самоуправления) с просьбой о предоставлении условного вида разрешенного использования (УВРИ) • Выступление на проводимых в администрации органов местного самоуправления публичных слушаниях по вопросу предоставления УВРИ, защита своей позиции по данному вопросу • Прохождение слушания комиссии по землепользованию и застройке и получение положительного решения комиссии • Получения распоряжения о предоставлении УВРИ
  3. • Подача документов в федеральный орган исполнительной власти- Росреестр через районный МФЦ для внесения изменений в госреестр недвижимости

Следует знать! Получение условного вида разрешенного использования в субъекте РФ города федерального значения несколько отличается от указанной выше процедуры смены вида разрешенного использования остальных регионов

Исходя из нашей практики возведение объекта капитального строительства, не соответствующего основному ВРИ не является препятствием для того, чтобы впоследствии получить УРВИ под этот объект капитального строительства. Однако следует учесть, что если объект является самовольной постройкой, то признать на него право собственности будет достаточно сложной задачей.

Смена вида разрешенного использования арендованного земельного участка

Отдельно можно выделить изменение вида, разрешенного использования арендатором земельного участка. По общему правилу считается, что в аренду был предоставлен участок под определенные цели, указанные в договоре, соответственно, предоставление участка под цели не указанные в договоре будет существенным нарушением условия сделки.

Такое требование отражено в том числе в ст.39.8 Земельного кодекса РФ для арендуемых земельных участков, на основании результатов торгов. Об этом свидетельствует и судебная практика изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в том числе постановление Пленнума ВАС от 25 июня 2013 г. по делу А35-765/2012.

Несколько иной подход может быть предусмотрен для изменения вида разрешенного использования арендованной земли, полученной без проведения торгов.

Однако здесь также стоит учитывать, что в договоре может быть указана общая цель, в соответствии с которой должен быть использован земельный участок, а изменяемые виды разрешенного использования не должны противоречить этой цели.

Но опять же в данном случае возможность изменения вида разрешенного использования арендатором остается на усмотрение органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта.

Изменение вида разрешенного использования куда обращаться?

Изменение вида разрешенного использования можно произвести самостоятельно, однако на практике у людей без специального опыт в этой сфере на данную работу могут уйти до нескольких лет.

Поэтому лучше всего доверить ведение этого процесса компетентному специалисту. Наша компания готова оказать Вам такую услугу под ключ.

Важным преимуществом при обращении в ООО «Юрист-Долина» является то, что наши специалисты мы уже имеют ряд успешно реализованных аналогичных проектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Смена (изменение) вида разрешенного использования, цена по Санкт-Петербургу и Ленинградской области: от 150 000 рублей

Смена вида разрешенного использования земельного участка сельхозназначения

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ для сельскохозяйственных участков земли не вводятся градостроительные регламенты.

Исходя из чего можно сделать вывод, что смена вида разрешенного использования для таких участков происходит в общем порядке в соответствии с решениями органов местного самоуправления.

Источник: https://erckzn.ru/arenda/kak-izmenit-vid-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka-poryadok-provedeniya-izmenenij.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.