Изменение вида разрешенного использования плата

Власти Москвы меняют условия перевода земли под застройку

Изменение вида разрешенного использования плата

https://realty.ria.ru/20201123/moskva-1585852368.html

Власти Москвы меняют условия перевода земли под застройку

Власти Москвы меняют условия перевода земли под застройку

Мэр Москвы Сергей Собянин 19 ноября подписал постановление об изменении условий взимания платы за смену вида разрешенного использования (ВРИ) и аренду земли на… Недвижимость РИА Новости, 23.11.2020

2020-11-23T10:00

2020-11-23T10:00

2020-11-23T10:05

земельные участки

строительство

жилье

новая москва

сергей собянин

москва

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn23.img.ria.ru/images/07e4/04/0d/1569975676_0:260:3072:1988_1920x0_80_0_0_2502a9cd8aaaea25235d8533205c2083.jpg

МОСКВА, 23 ноя – РИА Недвижимость. Мэр Москвы Сергей Собянин 19 ноября подписал постановление об изменении условий взимания платы за смену вида разрешенного использования (ВРИ) и аренду земли на территории города: новые правила вынудят инвесторов менять стратегии по покупке или освоению уже приобретенных проектов, сообщила газета “Ведомости”.

Как написало издание, стоимость изменения ВРИ увеличивается в восемь раз за земли в новой Москве и в два раза за участки внутри МКАД. Кроме того, согласно постановлению, общая плата за участок зависит и от района города: чем ближе к центру Москвы, тем дороже.

Эксперты по недвижимости опасаются, что новые правила приведут к ухудшению экономики жилых проектов и росту цен на квартиры. Девелоперы жилья часто меняют вид использования участков, например, на промышленных территориях.

Эксперты ожидают, что в некоторых случаях расходы за перевод земельных участков под застройку в центре Москвы вырастут в 8-10 раз в зависимости от кадастровой стоимости.

Как написало издание, в департаменте промышленной и инвестиционной политики Москвы опасения девелоперов не разделяют: новое постановление предусматривает льготы инвесторам, которые создают рабочие места за Третьим транспортным кольцом (ТТК).

Если ранее льготы на изменение ВРИ касались участков, где строятся социально значимые объекты (культуры, образования, транспортной инфраструктуры, здравоохранения), то теперь к ним добавятся другие места приложения труда.

Представитель департамента соглашается с удорожанием ВРИ, но если одновременно со строительством жилья инвестор реализует производственные, административно-деловые, торговые, социальные объекты не в центре города, то этот платеж может быть уменьшен или даже полностью отменен.

https://ria.ru/20201029/moskva-1582099858.html

новая москва

москва

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn25.img.ria.ru/images/07e4/04/0d/1569975676_179:0:2910:2048_1920x0_80_0_0_60c152ff3b4353083a4d7b9616773000.jpg

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

земельные участки, строительство, жилье, новая москва, сергей собянин, москва

МОСКВА, 23 ноя – РИА Недвижимость. Мэр Москвы Сергей Собянин 19 ноября подписал постановление об изменении условий взимания платы за смену вида разрешенного использования (ВРИ) и аренду земли на территории города: новые правила вынудят инвесторов менять стратегии по покупке или освоению уже приобретенных проектов, сообщила газета “Ведомости”.Как написало издание, стоимость изменения ВРИ увеличивается в восемь раз за земли в новой Москве и в два раза за участки внутри МКАД. Кроме того, согласно постановлению, общая плата за участок зависит и от района города: чем ближе к центру Москвы, тем дороже.

Эксперты по недвижимости опасаются, что новые правила приведут к ухудшению экономики жилых проектов и росту цен на квартиры. Девелоперы жилья часто меняют вид использования участков, например, на промышленных территориях.

Эксперты ожидают, что в некоторых случаях расходы за перевод земельных участков под застройку в центре Москвы вырастут в 8-10 раз в зависимости от кадастровой стоимости.

Как написало издание, в департаменте промышленной и инвестиционной политики Москвы опасения девелоперов не разделяют: новое постановление предусматривает льготы инвесторам, которые создают рабочие места за Третьим транспортным кольцом (ТТК).

Если ранее льготы на изменение ВРИ касались участков, где строятся социально значимые объекты (культуры, образования, транспортной инфраструктуры, здравоохранения), то теперь к ним добавятся другие места приложения труда.

Представитель департамента соглашается с удорожанием ВРИ, но если одновременно со строительством жилья инвестор реализует производственные, административно-деловые, торговые, социальные объекты не в центре города, то этот платеж может быть уменьшен или даже полностью отменен.

Источник: https://realty.ria.ru/20201123/moskva-1585852368.html

Плата за изменение разрешенного использования участков в г. Москве

Изменение вида разрешенного использования плата

Правовой центр ДВА М предлагает комплексное правовое сопровождение земельных правоотношений. Знания и богатый опыт наших земельных юристов позволят Вам минимизировать издержки и увеличить доходность Ваших активов.

Земельные юристы Правового центра ДВА М оказывают широкий спектр юридических услуг по вопросам установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка и размещенных на нем объектов капитального строительства, в том числе:

  • консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с изменением разрешенного использования конкретных земельных участков;
  • юридическая экспертиза возможных способов использования земельного участка с учетом его вида разрешенного использования, а также оценка законности и обоснованности установленного вида разрешенного использования;
  • юридическое сопровождение процедуры постановки на кадастровый учет земельных участков, требующей отдельного обоснования выбора вида разрешенного использования земельного участка;
  • защита прав землепользователей в рамках контрольных мероприятий по проверке соблюдения вида разрешенного использования земельного участка, включая оспаривание результатов проверок, представление интересов в суде по делам об административных правонарушениях, связанных с несоблюдением разрешенного использования земельного участка;
  • судебная защита прав землепользователей по всем вопросам, связанным с установлением, изменением либо оспариванием видов разрешенного использования земельных участков.

Изменение разрешённого использования является платным в случаях, если при смене разрешенного использования увеличивается кадастровая стоимость участка.

Решение об изменении разрешённого использования принимается Департаментом городского имущества г. Москвы по результатам анализа представленных документов, в этот же момент вносятся изменения в государственный кадастр недвижимости.

Однако, в случае, если по истечении 30 дней с момента исчисления ДГИ размера платы денежные средства от заявителя не перечислены, ДГИ г.

Москвы отменяет решение об изменении вида разрешённого использования и вносит изменения в ГКН в части возвращения земельного участка к прежнему виду разрешённого использования.

Размер платы должен учитывать разницу в кадастровой стоимости земельных участков исходного и нового видов разрешённого использования. Поэтому данная величина устанавливается следующим образом:

П = С * (КС2 – КС 1), где П – размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (руб.); С – ставка для расчета платы; КС 2 – кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения об изменении вида разрешенного использования земельного участка (руб.

);

КС 1 – кадастровая стоимость земельного участка с измененным видом разрешенного использования, рассчитанная исходя из указанного в отчете о кадастровой оценке земель г. Москвы максимального показателя кадастровой стоимости для этого вида разрешенного использования (руб.).

Ставки для расчёта платы за изменение разрешённого использования определяются исходя из допустимой плотности застройки земельного участка и составляют до 80 % от разницы между старой и новой кадастровой стоимостью. При этом плотность застройки определяется в соответствии с градостроительным планом, даже если планируется возведение объекта меньшей площади или осуществление строительства несколькими очередями.

В случае необходимости заявителю может быть предоставлена рассрочка на 1 год (если размер платы меньше 100 млн. руб.), на срок не более 3 лет (размер платы – от 100 до 500 млн. руб.

) либо на срок до 6 лет (плата свыше 500 млн. руб.) с уплатой процентов в размере действующей ставки рефинансирования (ключевой ставки) от невыплаченной суммы долга. При этом участок передается в залог ДГИ г.

Москвы на период рассрочки.

В случаях, если земельный участок расположен за границами Третьего транспортного кольца, а желаемый новый вид разрешенного использования не связан с жилой застройкой или строительством гостиниц, ставка для расчета платы за изменение ВРИ участка является минимальной и составляет 0,01% от кадастровой стоимости участка.

Изменение разрешённого использования возможно также без взимания платы в следующих случаях:

  • если вид разрешённого использования изменяется в связи с включением земельных участков в территорию г. Москвы на вид, который был предусмотрен градостроительным планом земельного участка до изменения границ г. Москвы;
  • если изменение разрешённого использования производится одновременно со снятием запрета на строительство;
  • если кадастровая стоимость участка при текущем виде разрешённого использования выше, чем кадастровая стоимость участка нового вида;
  • если новый вид разрешенного использования предусматривает строительство и (или) реконструкцию объектов, носящих важное социально-экономическое значение для развития города Москвы (например, учебно-образовательные, лечебно-оздоровительные объекты, объекты транспортной инфраструктуры, технополисы и т.п.).

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по комплексному сопровождению изменения вида разрешенного использования земельного участка в г. Москве, включая действия по снижению размера платы за изменение вида разрешенного использования.

Специалисты Правового центра ДВА М имеют значительный опыт взаимодействия с государственными органами по вопросам изменения ВРИ земельных участков, а также комплексного сопровождения процедур, призванных уменьшить плату за изменение ВРИ земельного участка и расположенных на нем объектов.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/zemelnye-otnosheniya-v-moskve/razreshennoe-ispolzovanie/plata-za-izmenenie

Плата за изменение ВРИ земельного участка – только для Москвы и Московской области

Изменение вида разрешенного использования плата

Изменение вида разрешённого использования земельных участков практически во всех регионах России – процедура бесплатная. В Москве и Московской области подход к этому вопросу несколько иной.

Постановлением Правительства Москвы №69-ПП от 24 февраля 2015 года и Постановлением Правительства Московской области №1165/52 от 30 декабря 2014 года определено, что изменение видов разрешённого использования в целях строительства или реконструкции ОКС происходит за плату, пополняющую бюджеты Москвы и Московской области. Средства направляются на развитие инфраструктуры территорий.

Плата за изменение ВРИ касается только тех участков, что находятся в собственности физических или юридических лиц.

Плата не взимается, если участки находятся в государственной или муниципальной собственности.

 Платность процедуры распространяется на ситуации, связанные с жилищным строительством, а выбор нового ВРИ делается в соответствии с Классификатором ВРИ, введённым Приказом Минэкономразвития в 2019 году.

В Москве и в Московской области для расчёта платы за изменение ВРИ земельного участка применяются формулы, учитывающие соотношение кадастровых стоимостей земельного участка – будущей (новой), которой станет обладать участок после изменения его ВРИ, и существующей (старой), определяемой на дату подачи заявления об изменении ВРИ:

  • для расчётов платы за изменение ВРИ земельных участков в Москве:

Р = СМ х (K2 – K1)

  • для расчёта платы за изменение ВРИ земельных участков в Московской области:

P = СМО х [(K2 – K1) + D]

P = ([(K2 – K1) + D] / SЗУ) х SЗСТР х КЭ – формула применяется при наличии утвержденного или согласованного проекта планировки территории (ППТ), проекта межевания территории (ПМ) и градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ),

где

  • Р – размер платы за изменение ВРИ земельного участка
  • К1 – кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения об изменении ВРИ земельного участка “старая” кадастровая стоимость)
  • K2 – кадастровая стоимость земельного участка с изменённым ВРИ земельного участка (“новая” кадастровая стоимость)
  • С – ставка
  • D = (K2 – K1) – дельта (разница) между новой и старой кадастровыми стоимостями земельного участка (исчисляется отдельно по каждому случаю изменения ВРИ земельного участка, так как «старая» стоимость устанавливается на дату обращения с заявлением об изменении ВРИ)
  • SЗУ – площадь земельного участка
  • SЗСТР  – разрешённая площадь застройки земельного участка
  • КЭ  – коэффициент этажности зданий на участке.

Введение дельты D = (K2 – K1) в расчёт платы за изменение ВРИ земельного участка в Московской области позволяет привести расчётные формулы к более простому виду:

Р = 2 х СМО х (K2 – K1)

P = ([(K2 – K1) + D / SЗУ) х SЗСТР х КЭ=[2 (K2 – K1) SЗСТР х КЭ] / SЗУ

Основное различие приведенных выше формул, применяемых в Москве и Московской области, заключено в используемых в них коэффициентов С (ставок), установленных разным порядком для выбираемых ВРИ в Москве (СМ) и в Московской области (СМО):

  • в Москве – на основе показателя плотности застройки земельного участка, указанном в утверждённом градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ)
  • в Московской области – на основе показателя разрешённой застройки земельного участка, устанавливаемой в соответствии с ПЗЗ и градостроительным регламентом территориальной зоны.

Пояснения:

  • Коэффициент плотности застройки

Это расчётная величина. 

Вычисляется как отношение предельной площади объектов капитального строительства к общей площади земельного участка, указанным в утверждённом градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ).

  • Разрешённая площадь застройки SЗСТР

SЗСТР – расчётный параметр

Регламентирует максимально допустимый процент застройки в пределах одного земельного участка и вычисляется как отношение всей площади застройки, в которую включаются абсолютно все планируемые строения, к площади всего земельного участка в целом

Разрешённая площадь застройки SЗСТР указывается в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ)

КЭ учитывает допустимую этажность зданий, расположенных в границах земельного участка.

Если на земельном участке будет вестись строительство (реконструкция) зданий переменной этажности, коэффициент этажности КЭ принимается равным максимальному значению, соответствующего наибольшей этажности здания.

Этажность здания зависит от его назначения, экономических соображений, градостроительных требований, природных условий – определяется количеством наземных этажей, в том числе мансардных.

Цокольный этаж входит в расчёт этажности, если верх его перекрытия возвышается над уровнем тротуара не менее чем на 2 м.

Условия проведения платежей за изменение ВРИ земельного участка

Плата за изменение ВРИ должна быть проведена в течение 30 дней после внесения изменений в ГКН. До этого, в течение 45 дней, выполняется расчёт новой кадастровой стоимости и постановка на кадастровый учёт произведённых изменений.

О необходимости внесения платы собственник участка оповещается через уведомление, в котором указана сумма платежа.

Собственник земельного участка может получить беспроцентную рассрочку по внесению платы за изменение ВРИ земельного участка на срок, не превышающий срок строительства и/или реконструкции объекта капитального строительства, для чего он должен подать соответствующее заявление.

Периоды рассрочки зависят от размера платы, установленной при расчёте:

  • 1 год – при размере платы, не превышающей 100 млн. руб.
  • 3 года – при размере платы в пределах от 100 – 500 млн. руб.
  • 6 лет – при размере платы свыше 500 млн. руб.

Платежи должны вноситься ежеквартально равными долями, но в случае образования задолженности в сумме, подлежащей уплате за 2 последовательных этапа оплаты, решение об изменении ВРИ аннулируется и участку возвращается прежний ВРИ.

Отмена решения об изменении ВРИ и установление прежнего ВРИ земельного участка произойдёт:

  • в случае невыполнения платежей:
    • при невнесении платы не исключается судебный порядок её взимания
    • следствием судебного разбирательства может стать решение ДГИГМ о снятии уже произведённых изменений с кадастрового учёта и возвращение участку прежнего ВРИ
  • при отказе заявителя от платы:
    • отказ  должен быть официальным (по заявлению)

Претендовать на рассрочку по оплате аренды за первый год срока аренды земельного участка после изменения его ВРИ в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 69-ПП могут и арендаторы земельных участков.

Постановлением Правительства Московской области №1165/52 от 30.12.14, кроме введения платы за изменение ВРИ земельного участка, установлены:

  • перечень объектов, имеющих важное социально-экономическое значение, при строительстве которых плата за изменение ВРИ земельного участка не взимается
  • перечень муниципальных образований Московской области, в границах которых плата за изменение ВРИ земельного участка не взимается
  • освобождение от платы за изменение ВРИ, если на участках возведены индивидуальные жилые дома, право собственности на которые возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ
  • освобождение от платы за изменение ВРИ, если на землю был наложен и своевременно не снят запрет на строительство иди реконструкцию

По информации на сайте Министерства имущественных отношений Московской области, в случае, когда при изменении ВРИ старая кадастровая стоимость превышает новую, то размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка устанавливается в размере 10 %  от новой кадастровой стоимости участка.

Алгоритм действий по изменению ВРИ участка в Москве и Московской области

  • Подача заявления собственника ЗУ в ДГИГМ с указанием кадастрового номера надела
  • Решение об изменении ВРИ принимается ДГИГМ на основании ГПЗУ
  • Внесение изменений в сведения ГКН ( 45 рабочих дней)
  • Расчёт размера платы за изменение ВРИ земельного участка и направление соответствующего уведомления заявителю
  • Внесение заявителем платы за изменение ВРИ в течение 30 дней со дня получения уведомления, по результатам которого:меняется ВРИ ЗУ, осуществляется постановка изменений на кадастровый учёт (изменение на ВРИ, установленный на день подачи заявления)

Алгоритм действий по изменению ВРИ земельного участка в Московской области аналогичный, только заявление подаётся в Минмосимущество.

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12505.htm

Расчёт стоимости изменения вида разрешённого использования земельного участка для строительства частных домов и коммерческих объектов

Изменение вида разрешенного использования плата

Одна из причин отказа в получении разрешения на строительство — несоответствующий вид разрешённого использования земельного участка. Выходом из этой ситуации станет изменение основного или вспомогательного ВРИ участка. СМИ распространяют информацию о том, что эта услуга предоставляется бесплатно.

Однако, юристы ГКИ Недкадастр столкнулись с ситуацией, когда через год после изменения ВРИ, собственник получил уведомление от Министерства имущественных отношений Московской области с требованием в течение месяца оплатить предоставленную услугу.

Законность требования об оплате подтверждает Постановление Правительства Московской области от 31 декабря 2013 года «Об утверждении порядка определения платы за изменения ВРИ участка, который находится в собственности физических или юридических лиц». Документ регулирует правила смены ВРИ, если собственник планирует строительство на этой земле. Также в документе разъясняется единый порядок расчёта суммы оплаты при смене ВРИ, который выглядит так:

Рп = С × (КС2 — КС1),

Рп обозначает размер платы при смене ВРИ, С — процентная ставка, её устанавливает Правительство Подмосковья; КС 1 — кадастровая стоимость участка со старым ВРИ; КС 2 — кадастровая стоимость земли после внесения изменений.

Согласно формуле примерная сумма за смену ВРИ с «для малоэтажного жилищного строительства» на ВРИ «для ИЖС» составит 91 тысячу рублей, а с «для ведения огородничества» на «для ИЖС» 54 тысячи рублей.

Когда понадобится изменение ВРИ

Для чего был придуман Многофункциональный центр «Мои документы» и какие операции он выполняет: МФЦ изначально — это посредник между собственником и государственными…

# Кадастровый инженер

Около 10 % собственников земли Подмосковья не могут ничего построить на своём участке, так как вид разрешённого использования «для ведения огородничества» не допускает строительства ни садового, ни жилого дома.

Такая ситуация сложилась из-за того, что до 2015 года проще было выкупить участок у администрации под огород. Такой участок стоил дешевле, чем участок для строительства жилого дома, и пакет документов для оформления был меньше.

Однако, купив такой участок, многие собственники не оставили мысль начать строительство. Такая возможность есть, но только после изменения ВРИ. Воспользоваться такой услугой можно не только для возведения жилого дома.

Поменять можно ВРИ участка, предназначенного для ИЖС, на вид разрешённого использования, допускающий строительство магазина или иной коммерческой недвижимости.

Это даст право собственнику на законное занятие предпринимательством на этом участке.

Как изменить ВРИ

Чтобы начать процесс изменения ВРИ, необходимо удостовериться, что для этого района разработаны Правила застройки и землепользования. Если ПЗЗ утверждены, следует определить, к какой территориальной зоне относится этот участок.

Зоны разрабатываются для рационального использования земли и делятся на жилые, производственные, общественно-деловые, спецназначения и другие.

При попадании участка в зону, подходящую для возведения жилых домов, например, в зону Ж-2, изменить ВРИ с огородничества на ИЖС будет возможно.

Помимо попадания участка в зону, которая предусматривает нужный ВРИ, для смены вида разрешённого использования следует соблюсти ещё ряд условий:

  • провести межевание;
  • зарегистрировать права собственности на участок;
  • площадь участка должна соответствовать нормам, разработанным для этой зоны;
  • при наличии построенного здания должны быть соблюдены отступы;
  • должен быть соблюдён процент застройки, то есть площадь, занятая под здание, не должна превышать допустимый процент от площади участка.

Для изменения ВРИ заявление подаётся в ЕГРН. Сотрудники Росреестра рассматривают его 7 рабочих дней, после этого в случае положительного решения выдают выписку с изменённым ВРИ.

Однако, на практике процедура занимает около месяца, так как часто требуется подготовить ещё техническую документацию. Например, не получится поменять ВРИ, если не утверждены Правила застройки и землепользования.

Придётся сначала разработать и утвердить ПЗЗ. Или провести межевание, если собственник раньше не уточнял границы.

Также, принимая решение об изменения вида разрешённого использования, собственнику следует учесть, что после смены ВРИ изменится кадастровая стоимость земли. А её изменение приведёт к увеличению или уменьшению налога.

Кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр бесплатно консультируют по вопросам принадлежности участка к конкретной зоне, объясняют, где можно строить жилой дом или коммерческую недвижимость, а также, какие допускаются параметры будущего дома.

При невозможности строительства мы меняем основной или вспомогательный ВРИ земельного участка, а также вносим изменения в ПЗЗ.

Помимо этого, мы проводим сопутствующие процедуры: межевание, постановку на кадастровый учёт и регистрацию права собственности.

Источник: https://gkai.ru/news/za-smenu-vida-razreshyonnogo-ispolzovaniia-uchastka-vzimaetsia-plata.html

Мэрия Москвы меняет условия перевода земли под застройку

Изменение вида разрешенного использования плата

Это может привести к росту цен на жилье

Мэр Москвы Сергей Собянин 19 ноября подписал постановление, меняющее условия взимания платы за смену вида разрешенного использования (ВРИ) и аренду земли на территории города.

В документе сказано, что в случае изменения функционального назначения участка к текущей формуле расчета стоимости этой услуги будет применяться повышающий коэффициент в зависимости от его месторасположения: 8 – для новой Москвы и 2 – для всех других территорий города.

«Другими словами, стоимость изменения ВРИ теперь увеличивается в 2 раза за участки в пределах МКАД и в 8 раз – за земли в новой Москве», – объясняет партнер адвокатского бюро Asterisk Сергей Демченко.

Кроме того, согласно постановлению меняется и формула расчета ставок аренды участков, предназначенных для индивидуальной жилой застройки, строительства гаражей и т. д., добавляет руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

По его расчетам, в зависимости от категорий недвижимости стоимость аренды может вырасти в несколько раз. Согласно постановлению теперь общая плата за участок будет зависеть еще и от района Москвы: чем ближе к центру города, тем дороже, добавляет гендиректор «СМУ-6 инвестиции» Алексей Перлин.

Опрошенные «Ведомостями» участники рынка опасаются, что новые правила приведут к ухудшению экономики жилых проектов, дополнительным затратам у застройщиков и, как следствие, росту цен на квартиры. Именно девелоперы жилья часто меняют вид использования участков, к примеру, на промышленных территориях, напоминает руководитель «Топ-идеи» Олег Ступеньков.

Нововведения значительным образом повлияют на доходность инвесторов, желающих строить жилье, так, в некоторых случаях платеж за смену ВРИ может увеличиться от 2 до 11 раз, говорит управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов.

В некоторых случаях расходы за перевод земельных участков под застройку в центре Москвы вырастут в 8–10 раз в зависимости от кадастровой стоимости, соглашается гендиректор We Know Александр Галицын. В абсолютных цифрах стоимость смены ВРИ, к примеру, для земли в старых границах города будет составлять не менее 5000 руб. на каждый продаваемый квадратный метр, подсчитал Перлин.

А ближе к центру Москвы, по его словам, расходы могут быть и 30 000 руб. за 1 кв. м. Он напоминает, что на ВРИ приходится, как правило, 10–15% от инвестиционной стоимости проектов.

Новые правила вынудят инвесторов пересмотреть свои стратегии по приобретению новых или освоению уже купленных проектов, считает Богданов.

С ним согласен и президент ГК «Основа» Александр Ручьев, который отмечает, что для девелоперов увеличение расходов на изменение ВРИ означает рост себестоимости строительства проектов и пересмотр их финансовых моделей.

Многие площадки могут оказаться просто нерентабельными, объясняет он.

Богданов ожидает, что сделки по покупке участков могут быть на какое-то время заморожены. Ухудшение экономики усложнит привлечение проектного финансирования на строительство новых жилых проектов, уверяет Перлин, добавляя, что в этом случае реализация проектов с невысокой маржинальностью будет просто невозможна.

Это особенно касается промышленных территорий, которые теперь сложнее будет застраивать жильем, соглашается Ступеньков.

Пересмотр многих жилых проектов скажется на сроках их строительства, а это может послужить причиной появления новых обманутых дольщиков, признает даже один из чиновников мэрии Москвы, чье подразделение не участвовало в разработке нового постановления.

Гендиректор группы «Пионер» Леонид Максимов говорит, что новые изменения на рынке в конечном итоге приведут к неравномерному росту цен на жилье. По подсчетам Галицына, квартиры в новых проектах в связи с нововведениями могут подорожать примерно на 15–20%.

Тем не менее в департаменте промышленной и инвестиционной политики Москвы опасения девелоперов не разделяют. По словам его представителя, новое постановление предусматривает льготы инвесторам, которые создают рабочие места за Третьим транспортным кольцом (ТТК).

Ранее льготы на изменение ВРИ касались участков, на которых строятся социально значимые объекты, например культуры, образования, транспортной инфраструктуры, здравоохранения и т. д., говорит Демченко. Теперь, по его словам, к ним будут относить и другие места приложения труда.

Все это, по словам представителя департамента промышленной и инвестиционной политики Москвы, позволит стимулировать комплексную сбалансированную застройку новых районов за пределами МКАД, а также снизить дефицит рабочих мест в кварталах за пределами ТТК.

Он признает, что изменение ВРИ действительно подорожает, но если одновременно со строительством жилья инвестор реализует производственные, административно-деловые, торговые, социальные объекты не в центре города, то этот платеж может быть уменьшен или даже полностью отменен, а это только положительно скажется на развитии города.

Подать заявление на предоставление льгот застройщики по уже купленным земельным участкам могут до 1 июля 2021 г., сказано в постановлении. Документ хоть и преследует благие цели, но до этого времени застройщики не успеют согласовать проекты, опасается Галицын. Девелоперам необходима отсрочка примерно на год, чтобы они успели подготовиться к новым правилам работы, соглашается Перлин.

Стимулировать инвесторов вкладывать в отдельные объекты, предоставляющие рабочие места, будет не так уж и просто, считает Богданов.

Массового строительства бизнес-центров и производственных комплексов, по его словам, в сегодняшних реалиях, когда существует избыток офисных площадей, вызванный пандемией коронавируса и переводом многими компаниями своих сотрудников на удаленку, не будет.

Впрочем, он полагает, что в этом случае выходом из положения станет создание многофункциональных центров, которые будут включать в себя как жилье, так и офисы, торговлю или даже объекты легкой промышленности.

Максимов же полагает, что итогом новых правил на рынке станет уход с него мелких и несистемных игроков, крупные же компании, наоборот, будут увеличивать портфели своих проектов, в том числе при помощи коммерческой недвижимости.

Управляющий директор группы «Самолет» Владимир Комар считает это плюсом для отрасли, так как сложные проекты под силу реализовать только крупным компаниям.

А директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Носов отмечает, что нововведение приведет к снижению плотности жилой застройки в городе, что положительно скажется на нагрузке на общественный транспорт и дорожную сеть.

Источник: https://mobti.ru/press-tsentr/smi/20201123_5/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.