Изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий

Об изменении разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и строительстве на них коттеджных поселков

Изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий

Довольно много бывших колхозных и совхозных полей из состава земель сельскохозяйственного назначения, не включенных в границы населенных пунктов, застраивается разными коттеджными поселками.

Умелые собственники меняли вид разрешенного использования этих земельных участков (полей), например, на такой как «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» или даже «для индивидуального жилищного строительства» и т.п.

При этом категория земель не изменялась.

В настоящей заметке рассмотрим вопрос, правомерно ли изменять вид разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для их застройки различными поселками.

В соответствии со ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Как видим из приведенного в данной статье перечисления, в составе земель сельскохозяйственного назначения пригодными и удобными для застройки поселками являются сельскохозяйственные угодья.

Согласно п. 1 ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Статьей 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г.

№ 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установлено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, предусмотренных данной статьей, в частности, в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Статьей 37 ГрК РФ предусмотрено, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с ч. 5 ст.

37 ГрК РФ решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В силу ч. 6 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Из системного толкования ч. 6 ст. 36 ГрК РФ и ч. 5 ст.

37 ГрК РФ следует, что решения об изменении вида разрешенного использования земельных участков из сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения должны приниматься в соответствии с федеральными законами.

Но в настоящее время такие федеральные законы отсутствуют, поэтому изменение разрешенного использования земельных участков из сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения на данный момент невозможно в силу закона.

Следует отметить, что противоположное мнение по данному вопросу ранее неоднократно высказывало Минэкономразвития РФ. Так, в письме от 08 апреля 2010 г.

№ Д23-1219 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» ведомство разъяснило, что «…до принятия правил землепользования и застройки, но не позднее 1 января 2012 года, изменение разрешенного использования земельного участка, на которого градостроительные регламенты не распространяются, осуществляется решением органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний». Далее в этом же письме Минэкономразвития РФ разъяснило, что «…собственник земельного участка, не являющийся членом дачного некоммерческого объединения граждан, вправе изменить вид разрешенного использования земельного участка «для крестьянского (фермерского) хозяйства» на вид разрешенного использования «для дачного строительства» на основании решения органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний».

Точку в этом вопросе поставил Верховный Суд РФ. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 4 июня 2014 г.

) дано следующее разъяснение: «…изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г.

N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»… Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям» (ответ на Вопрос 5).

Изложенная Верховным Судом РФ правовая позиция применяется на практике нижестоящими судами.

Например, Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда по одному из споров указала следующее: «Рузский городской прокурор обратился в суд с иском в интересах РФ в лице Федерального агентства водных ресурсов и неопределенного круга лиц к Главе сельского поселения Ивановское Рузского муниципального района МО, И., З.

об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственном кадастре недвижимости записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:19:0030507:27, площадью 100 000 кв.

м, категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, принадлежащего на праве общей долевой собственности И. и З. — «для производства сельскохозяйственной продукции» и «для дачного строительства».

Требования мотивированы тем, что прокуратурой установлены нарушения при изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:19:0030507:27.

Установлено, что главой сельского поселения Ивановское Рузского муниципального района < данные изъяты> издано постановление < данные изъяты> об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:19:0030507:27 площадью 100 000 кв.

м с «для производства сельскохозяйственной продукции» на «для дачного строительства»…Решением Рузского районного суда < данные изъяты> от < данные изъяты> исковые требования удовлетворены.Не согласившись с постановленным судом решением, И., З. обжалуют его в апелляционном порядке.

Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда…Из материалов дела следует, что главой сельского поселения Ивановское Рузского муниципального района < данные изъяты>< данные изъяты> издано постановление < данные изъяты> об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:19:0030507:27 площадью 100 000 кв. м, с «для производства сельскохозяйственной продукции» на «для дачного строительства».Указанное постановление явилось основанием для внесения изменения в сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственный реестр недвижимости относительно земельного участка с кадастровым номером 50:19:0030507:27 площадью 100 000 кв. м, в части вида разрешенного использования «для производства сельскохозяйственной продукции» на «для дачного строительства».Поскольку акт органа местного самоуправления, относительно изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, отменен, то внесенные на его основании сведения также подлежат изменению путем исключения из ЕГРП и ГКН сведений о виде разрешенного использования земельного участка «для дачного строительства» и внесении сведений о виде разрешенного использования «для производства сельскохозяйственной продукции»…

Кроме того, разрешая спор, суд на основании системного анализа приведенных выше норм права, верно указал, что изменение вида разрешенного использования до перевода земель в другую категорию земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, действующим законодательством не допускается».

Источник: https://www.advokat-makoveev.ru/?p=1805

Включение земельных участков сельхоз.назначения в границы населённого пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешённого использования под ИЖС возможно

Изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий
Сегодня, 04 июня 2014 года Верховный суд РФ поставил точку в дискуссиях и упорядочил разношерстную судебную практику об основаниях и порядке использования земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства.

В ответе на вопрос № 5 в разделе «разъяснения по вопросам, возникающим  в судебной практике» указано:Вопрос 5.

Допускается ли использование земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства? Возможно ли изменение вида разрешённого использования земельного участка сельскохозяйственного назначения (например, «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т.п.) на вид разрешённого использования «для ведения дачного хозяйства» («для дачного строительства»)?

Ответ.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.

9); владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона (чч. 2 и 3 ст. 36).  

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.   Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.  

Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населённого пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.  

Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пп. 1 и 4).   В соответствии с п. 2 ст. 7 этого кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.  

 Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГсК РФ) определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешённогоиспользования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37).   Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.

Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст.

4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

  Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешённого использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закреплённого подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».  

В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утверждённой Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2009 г. № 537, установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путём предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.   Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.   С учётом изложенного изменение вида разрешённого использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населённых пунктов.

Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населённых пунктов путём включения земельного участка в границы населённого пункта либо исключения из границ населённого пункта предусмотрены ст. 41 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

ст. 81 ЗК РФ закрепляет положение о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства и не предусматривает их использование для индивидуального жилищного строительства.  

Согласно ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 ГсК РФ зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населённых пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.

С учётом названных положений и правил п. 2 ст.

7 ЗК РФ земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населённых пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию – «земли населённых пунктов».   Включение указанных земельных участков в границы населённого пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешённого использования может осуществляться в порядке чч. 1 и 2 ст. 41 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешённого использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям. Что же означает на практике указанные разъяснения? Решающую рольв процессевключения участкав границы поселения теперь играет отношения с поселковым советом и депутатами и документы, «рекомендательного характера» (обязательные указываются в региональных НПА): 

во-первых, это «положительный» протокол результатов публичных слушаний (необходима мотивация жителей деревни: проведение газа, очистка или копка колодцев, бурение скважини и т.д.);

во-вторых, это схема территориального планирования земельного участка, генеральный план развития территории, ТЭО;

в-третьих, это  заключение о низкой сельскохозяйственной ценности земельного участка (Внимание! Старые почвоведческие заключения об агрогидрологических свойствах от института ЦЕНТРГИПРОЗЕМа до сих пор действительны, хотя рекомендуем обновить.); 

в-четвертых,  это комплексное экологическое заключение. 

Глава муниципального образования при рассмотрении заявки руководствуется следующим: 

во-первых, желательно примыкание земельного участка к границам населенного пункта. (создание «анклавов» не приветствуется и скорее всего вы получите отказ, хотя это и не запрещено ).

во-вторых, рассматривается возможность обеспечения включаемого участка инженерной, транспортной,

 инфраструктурой (минимум — асфальтированная дорога, газ, электричесвто, водопровод, канализация).

в-третьих, необходима  документации по планировке территории на включаемый в черту поселения земельный участок.

 Вывод. Всю этумногоходовую и непростуюкомбинацию необходимо поручить грамотным и опытным юристам, чтобы не получилось вот так.

Источник: https://pravorub.ru/articles/39272.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.