Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

Содержание

Изменение ВРИ сельскохозяйственных угодий | Мир Кадастра

Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения
Skip to content

Сельскохозяйственныеугодья являются одной из разновидностей земель с/х назначения, находящихся запределами границ населённых пунктов (пункт 2 статьи 77 Земельного

кодекса РФ).

В статье79 Земельного кодекса РФ, говорится о том, что сами угодья включают в себя

следующие типы земель:

  • пашни
  • сенокосы
  • пастбища
  • залежи
  • земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)

Карта расположения сельскохозяйственных угодий

Тутже поясняется, что среди всех земель с/х назначения сельскохозяйственные угодья

подлежат особой охране.

Сельскохозяйственныеугодья – это перворазрядные плодородные земли. Их защита, повышение плодородия,защита почв от деградации и загрязнения, соблюдение стандартов и нормагротехнических, агрохимических, и иных мероприятий выделены как одни из

важнейших государственных задач.

Основноезаконодательное требование об использовании с/х земель только в соответствии сих назначением ограничивает возможность перевода угодий в иные категории без

особых для этого оснований.

Исключительных случаи, когда возможен перевод сельхозугодий в иные земли

Акцент нанецелесообразность использования угодий для любых иных нужд сделан в ФЗ «Опереводе земель или земельных участков из состава земель одной категорию вдругую» (ФЗ № 172, в статье 7 которого специальные особенности перевода земельв другую категорию установлены не для всех земель с/х назначения, а именно для

земель с/х угодий.

В указанной статьеперечислены исключительные случаи, при которых перевод земель с/х угодий или
земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения допускается:

  1. консервация земель
  2. создание особо охраняемых природных территорий или сотнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного,

    рекреационного и иного особо ценного назначения

  3. установление или изменение черты населённых пунктов
  4. размещение промышленных объектов на землях,кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровойстоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на другихземлях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещенияэтих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 статьи

    7

  5. включение непригодных для с/х производства земель в
    состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса
  6. строительство дорог, линий электропередачи, линийсвязи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, ж/д линий и другихподобных сооружений при наличии проекта рекультивации части с/х угодий,

    предоставляемой на период строительства линейных объектов

  7. выполнение международных обязательств России, обеспечениеобороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов

    размещения соответствующих объектов

  8. добыча полезных ископаемых при наличии проекта
    рекультивации земель
  9. размещение объектов социального, коммунально-бытовогоназначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов

    размещения этих объектов

Абсолютный запрет на перевод установлен для следующих видов земель:

  • земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения, в случае, если их кадастровая стоимость будет выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району/городскому округу на 50% или более этого значения
  • особо ценных продуктивных с/х угодий

Такие земли длякаких-либо других целей использоваться не могут. Изменить их установленноеназначение не получится ни при каких обстоятельствах (пункт 4 статьи 79

Земельного кодекса РФ и пункт 2 статьи 7 (ФЗ № 172).

Однако,мы все же сморим в «светлое будущее»! Для этого, внимание необходимо обратитьна п.3 «установление или изменение черты населённых пунктов», ведь в каких-тослучаях именно этот вариант позволит Вам решить проблему с изменением ВРИ путем

более масштабного шага – изменения категории земли.

Даже высокиепоказатели плодородия земель с/х угодий могут меняться со временем не в лучшуюсторону. Использование угодий по их назначению становится нерациональным иэкономически невыгодным. По этой причине дальнейшая хозяйственная деятельностьна с/х угодьях становится возможной только при условии изменения их целевого

назначения.

Анализположений ряда законов, определяющих порядок изменения категории земель,

позволяет сгруппировать главные выводы, следующим образом:

  • не допускается перевод земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования (пункт 4 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ)
  • принципиальная возможность не изменения вида использования земельного участка (угодий), а перевода угодий в иные категории способом изменения черты (границ) населённого пункта ( ФЗ № 172)
  • установление или изменение границ населённых пунктов, а также включение земельных участков в границы населённых пунктов является переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населённых пунктов (статья 8 ФЗ № 172)
  • допускается включение в границы населённого пункта земельных участков, непосредственно не примыкающих к границам этого населённого пункта (п. 25 статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ) 

Изсути представленных выдержек из статей законов следует, что изменение границнаселённого пункта, происходящее при включении в них участка с/х назначения изсостава сельхозугодий, обеспечивает изменения в правовом статусе такого

участка:

  • существующая категория земель участка «земли сельскохозяйственного назначения» меняется на категорию«земли населённых пунктов»
  • участок попадает в территорию градостроительного зонирования
  • исключаются проблемы, связанные с запретом на введение градостроительных регламентов для с/х угодий, установленным пунктом 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, то есть при включении участка в черту населённого пунктастановится возможным и изменение его вида разрешённого использования (ВРИ)

Генеральный план с указанием границы населенного пункта

Возможностьизменения ВРИ участка объясняется тем, что участок, включённый в границынаселённого пункта, оказывается в конкретной территориальной зоне, а для каждойтакой зоны правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселенияустанавливаются градостроительные регламенты, включающие, в частности, перечни

видов использования, допустимые в территориальной зоне.

Такимобразом, при изменении границ, происходящем при включении земельного участка вграницы населённого пункта, одновременно с изменением категории земельизменяется и вид разрешённого использования участка, если в таком изменении

есть необходимость.

Приизменении границ населенного пункта обязательными к исполнению этапами будут

являться:

  • изменение границ сельского/городского поселения, натерритории которого располагался участок
  • изменение границ населённого пункта, в границыкоторого участок включается
  • изменение генеральных планов и схем территориальногопланирования населённого пункта, на территорию которого будет «прописан»участок, и генплана и схемы территориального планирования сельского/городскогопоселения, из которого этот участок будет исключен.

СубъектамРФ предоставлено право устанавливать свои законы по определению порядкаподготовки и принятия решений о включении/исключении земельных участков вграницы/из границ населённых пунктов и об установлении/изменении ВРИ земельныхучастков (пункт 3 статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса

Российской Федерации» ФЗ № 191-ФЗ).

Нужно помнить, что заявление должно быть мотивированным, то есть в нём необходимо отразить планируемую собственником участка цель изменения границ населённого пункта, происходящего при включении участка в его границы.

Если у Вас остались какие-либо вопросы о изменении вида разрешенного использования земельного участка обращайтесь к
консультацией к нашим специалистам по телефону 8 (905) 259-67-68.

Источник: https://rukadastr.ru/izmenenie-vri-selskoxozyajstvennyx-ugodij/

Изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения

Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

» Земля » Как изменить вид разрешенного использования земель сельхозназначения?

Что нужно сделать, чтобы поменять вид разрешенного использования земельного участка, имеющего сельхоз предназначение? Такая необходимость возникает нередко – например, если имеется план возведения на территории жилого коттеджа и/или многоэтажного дома с квартирами. К тому же, стоимость владения увеличится в разы при смене целевого назначения.

Виды разрешенного использования земель сельхозназначения

От того, к какому виду землепользования принадлежит участок земли, зависит деятельность, которую можно производить на данной территории. Все виды учтены в специальном классификаторе.

На самом деле их довольно много, но среди всех основными являются:

  • Пчеловодство, добыча меда и других продуктов жизнедеятельности пчел;
  • Разведение домашних животных и покос травы на сено;
  • Выращивание овощных и бахчевых культур;
  • Пашенное земледелие;
  • Огородничество;
  • Создание рыболовецкого хозяйства;
  • Охотничья деятельность;
  • Ведение подсобного хозяйства, отнесенного к категории личного;
  • Выпас скота;
  • Ведение исследовательской и научной деятельности;
  • Строительство домов дачного типа (в них можно официально зарегистрироваться и проживать постоянно, при условии, что жилое помещение соответствует всем нормам);
  • Садоводческая деятельность;
  • Иные виды.

Это лишь краткий перечень самых распространенных видов, в соответствии с которыми производится использование сельскохозяйственных земель. Для территорий, которые имеют статус особо охраняемых, предусмотрен свой вид использования земель.

В случае если производимая в пределах землевладения деятельность не соответствует категории, в которой находится данный участок, государство вынуждено будет применить к нарушителю меры воздействия – чаще всего накладывается штраф. Если собственник решил эксплуатировать землю для иных целей, не предусмотренных установленным видом пользования, ему необходимо изменить последний.

Возникает вопрос: можно ли вести строительные работы на сельхоз участках? Ответ прост: безусловно, если это позволяет установленный ВРИ. Если такое положение отсутствует, его необходимо установить в ходе предусмотренной законодательством процедуры.

Чтобы использовать определенную территорию, находящуюся в собственности для своих целей, при этом не нарушая установленное в РФ законодательство, необходимо сменить ВРИ. Данная процедура поможет избежать наказания со стороны государства, например, штрафа, и также получить возможность развивать деятельность в соответствии с намеченными планами.

Чаще всего территории, предназначенные для сельхоз работ, используются для разведения огорода, ловли рыбы, садоводства, ведения личной хозяйственной деятельности и для занятия фермерством.

Обязательно смените ВРИ, если собираетесь:

  • Продать землевладение;
  • Отстроить предприятие;
  • Возвести дом, где будете заниматься личным хозяйством;
  • Осуществлять строительство иных зданий, что невозможно при действующем ВРИ.

Чаще всего требуется произвести подобные изменения в кратчайшие сроки. Поэтому не следует откладывать визит к специалистам: лучше всего произвести обращение еще на этапе сбора бумаг.

Чтобы узнать предусмотренный законом порядок изменения ВРИ, достаточно обратиться к земельному законодательству: В Земельном кодексе, в статье 8, четко прописаны все требования. Согласно ей, все вопросы, возникающие в связи с желанием собственника изменить вид землепользования, подлежат рассмотрению в местных органах власти – администрациях, наделенных соответствующими полномочиями.

При наличии в территориальном органе власти земельного комитета, подавайте запрос именно туда. Если подобный отдел отсутствует, необходимо выяснить, где он имеется: он должен находиться в администрации города, района или области. Данная информация обычно имеется на официальном интернет портале подобных органов, поэтому все сведения можно получить, не вставая из-за компьютера.

Обязательно уточните в земельном комитете, какие документы предоставляются при смене категории разрешенного использования земель. Список отличается в каждом районе, так как формируют его местные органы самоуправления.

При изменении ВРИ совсем не обязательно производить смену категории земель. Данное изменение будет иметь под собой основание только в том случае, если запланированная деятельность выходит за рамки разрешенной уже установленной категории. К примеру, построить многоэтажное здание на участке, который предназначен для сельскохозяйственной деятельности, не выйдет.

Подобное строительство возможно только на землях, находящихся в пределах населенных пунктов и принадлежащих к жилой зоне городов и поселений.

Собственник должен заранее озаботиться подготовкой к запланированной процедуре, в первую очередь, собрать комплект необходимых для ее проведения бумаг.

Также необходимо узнать в администрации населенного пункта, существует ли постановление, согласно которому становится возможной смена ВРИ.

 Перечень бумаг, которые необходимо предоставить для осуществления данной процедуры, четко не определен: местные органы власти сами устанавливают, какие документы будут в него входить.

Лучше всего, если собственник лично передаст все необходимые бумаги и напишет ходатайство о смене вида пользования. Однако, при желании, он может поручить это доверенному лицу.

В этом случае, последнее должно обладать соответствующими полномочиями, которые прописаны в доверенности, заверенной нотариально. В качестве заявителей также могут выступать арендаторы.

Возможна отправка документов посредством Почты РФ.

После получения ходатайства и документов администрация начнет рассмотрение вопроса по смене ВРИ.  Данный орган местного самоуправление обязан принять решение либо об удовлетворении требований заявителя, либо отказать собственнику в проведении процедуры.

Для получения результатов посетите администрацию. Не забудьте взять с собой документ, удостоверяющий личность. Доверенные лица также обязаны предоставить бумагу, уполномочивающую их на проведение подобных действий. Решение выдается в письменном виде. Если было решено отказать гражданину в запросе, то в бумаге обязательно указываются причины принятия подобного решения.

Если владелец участка не согласен, он может использовать полученный документ для восстановления своих прав через суд. Можно подать иск и в вышестоящие инстанции.

На основании полученного положительного решения, собственник должен подать запрос на внесение соответствующих изменений в ЕГРН. Сведения о последних в кадастровый орган направляет администрация, вынесшая решение.

В ЕГРН изменения вносятся на заключительном этапе.

Между моментом, когда орган местного самоуправления отправляет в Росреестр информацию об изменениях статуса земельного участка и самим внесением произошедших изменений должно пройти не более 15 дней. Данное правило вытекает из регламента, регулирующего информационное взаимодействие между различными ведомствами. А собственник должен быть поставлен в известность в течение 5 дней.

Если владелец участка в течение данного промежутка не был извещен официально, он имеет право самостоятельно обратиться в Росреестр и подать ходатайство об изменении содержащихся в нем данных. Основанием для этого выступает ФЗ №218, статья 33.

Далее Росреестр должен направить запрос в администрацию для подтверждения сведений, указанных в заявлении собственника. Данное действие должно быть осуществлено в течение 3 дней с момента поступления ходатайства. А владелец о внесенных изменениях должен узнать в течение 5 дней при помощи официального письменного уведомления, составленного на его имя.

Документы для изменения вида разрешенного использования земельного участка

Чтобы запустить процедуру изменения вида использования земельного участка, потребуется предоставить в соответствующие органы следующий комплект заранее собранных документов:

  • Паспорт собственника и его копия;
  • Ходатайство;
  • Декларация;
  • Оригиналы бумаг, которые доказывают, что гражданин обладает правом собственности на землю и все строения, возведенные на территории владения;
  • Паспорт кадастра на участок и иные бумаги технического характера: план, результаты землеустроительных работ и проведенной экспертизы;
  • Если собственник является индивидуальным предпринимателем – выписка из ЕГРИП;
  • В случае если право собственности имеет юр.лицо – выписка из ЕГРЮЛ;
  • При обращении доверенного лица – бумага, удостоверяющая право конкретного гражданина на совершение подобных действий, составленная владельцем;
  • Копии бумаг на имеющиеся строения.

Все собранные бумаги прикрепляются к обращению.

Заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка

Обязательно нужно представлять, что вы хотите дальше проделать с находящейся в собственности землей, то есть, собственно, для чего запускается процесс смены вида использования земель. Записав основания изменений, обратитесь в местные органы самоуправления, под контролем которых находится территория, где расположен участок земли.

Далее напишите заявление на имя исполкома, где в обязательном порядке укажите:

  • Местоположение землевладения, его кадастровые характеристики и технические сведения;
  • Основание, по которому имеете право распоряжаться данным владением, и с какого времени возникло подобное право;
  • Причины, по которым возникло желание изменить ВРИ;
  • Список преимуществ, которые появятся при смене вида пользования;
  • Просьбу выдать разрешение на данную процедуру;
  • Поставьте подпись и дату.

Декларация о смене разрешенного использования земельного участка

Данный документ является обязательным приложением к заявлению о смене вида землепользования. Никаких строгих требований к ее составлению не выдвигается, однако помните, что данная бумага – одна из базовых.

По факту, именно на ее основании принимается положительное решение об изменении ВРИ: декларация подтверждает, что гражданин имеет право запускать данную процедуру.

Можно заполнять бумагу по образцу, который легко найти на интернет-ресурсах юридической направленности, а можно составить самостоятельно.

Обязательно внести в документ следующие сведения:

  • Наименование органа власти, куда подается бумага;
  • Название самого документа;
  • Собственные данные: ФИО и адрес;
  • Краткая информация о владении, в которую обязательно включается категория земель и способ правообладания;
  • Собственно, просьба об изменении вида использования с обязательным пояснением причин данного решения;
  • Указание на то, что совладельцы и собственники прилегающих участков не возражают против планируемых изменений, а также на наличие бумаг, которые предоставляют право изменить ВРИ;
  • Подпишите документ и проставьте дату.

На первый взгляд может показаться, что данный документ полностью идентичен заявлению. Однако это совершенно не так: ходатайство выражает просьбу, а декларация – уже по факту завершенное действие. Это означает, что декларация наделяется юридической силой после постановки подписи на заявлении и продолжает проведение процедуры.

Она служит основанием для выдачи акта, в котором будет прописано разрешение на требуемые изменения и внесение их в реестр кадастра.

Сроки изменения вида разрешенного использования земельного участка

Время принятия решения в первую очередь зависит от качества работы комиссии, рассматривающей ходатайство, и обстоятельств дела. Иногда процедура затягивается на 30 дней. Но сам процесс регистрации занимает в несколько раз меньше времени – примерно 10-12 дней.

Сколько стоит изменение вида разрешенного использования земельного участка

Цена изменение ВРИ установлена налоговым законодательством РФ. Для собственников-граждан она составляет 2 000 рублей. Организациям, оформленным в качестве юридических лиц, данные изменения обойдутся дороже: фирме необходимо заплатить 22 000 рублей.

Что будет, если не изменять вид разрешенного использования

В случае если на участке производится деятельность, не предусмотренная установленным для нее видом использования, ее владелец будет подвергнут административному наказанию со стороны государства.

В его качестве выступает штраф:

  • До 1% от стоимости, указанной в кадастре. Однако есть предел, меньше которого заплатить не удастся: 10000 рублей. Данный штраф выплачивается, если использование земель не соответствует их целевому назначению;
  • До 0,5% от стоимости, прописанной в кадастре, но не меньше, чем 3 тысячи рублей – если не производится ведение сельского хозяйства на выделенной для этого территории (к примеру, неиспользование пашни);
  • До 1,5% от стоимости, занесенной в кадастр, если не ведется строительство на участках, выделенных под ИЖС.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/izmenenie-vida-razreshennogo-ispolzovaniya-zemel-selxoznaznacheniya.html

Механизм изменения вида разрешенного использования земельного участка

Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения
Механизм изменения вида разрешенного использования земельного участка

В настоящей статье предлагается видение земельного адвоката по вопросу изменения вида разрешенного использования земельных участков, относящихся к землям сельхозназначения.

Постановка проблемы.

В настоящее время особую актуальность приобретает включение в оборот земель относящихся к землям сельхозназначения. Также на практике возникают вопросы развития указанных территорий и их застройки объектами капитального строительства, к которым относятся, прежде всего, индивидуальная жилая застройка («домики фермеров»).

Понятия. В интересах настоящей статьи необходимо определить понятия «целевое назначение земли» и «разрешенное использование земли»

Согласно положениям Земельного кодекса (п. 2 ст. 7) правовой режим земель определяется исходя из: а) их принадлежности к той или иной категории;

б) разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Отнесение земель к категориям вытекает из многообразия свойств и характеристик земли, является основным способом систематизации земель в Российской Федерации.

Целевое назначение — это закрепление в государственном кадастре недвижимости основного варианта использования земель определенной категории (сельхозназначение, населенные пункты, промышленность, энергетика, транспорт и т.д.).

При этом каждая из категорий земель неоднородна и включает в себя ряд субкатегорий земель, использование и охрана которых обладают определенной спецификой. Например, свои особенности имеет использование сельскохозяйственных угодий как составной части земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, категоризация земель является основным способом определения правового режима земельных участков – порядка их использования и охраны.

В то же время, правовой режим земель устанавливается в соответствии с зонированием территорий, которое связано с видами разрешенного использования земельного участка, под которым можно понимать дальнейшее развитие правового режима (объема и содержания прав и обязанностей) земельного участка.

Разрешенное использование – это важнейшая юридическая характеристика земельного участка, которая с одной стороны позволяет совместно с целевой категорией определить правовой режим использования участка, а с другой стороны, в зависимости от вида разрешенного использования рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка. В свою очередь от размера кадастровой стоимости земельного участка зависит сумма земельного налога, а также размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размер платы за изменение разрешенного использования земельного участка.

Действующая практика.

Вопросы развития территорий в целом решается с помощью инструментов градостроительного зонирования.

Однако градостроительное зонирование не распространяется на значительную часть земель, в том числе на сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения, кроме того, если говорить строго к этому виду земель использование термина «разрешенное использование» является некорректным ввиду отсутствия оснований и порядка его установления. Такая ситуация вызвана главным образом пробелами действующего земельного и градостроительного законодательства.

Вместе с тем, земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий не является препятствием при осуществлении ведения государственного кадастра недвижимости для целей их учета. При этом факт принадлежности таких земельных участков к сельскохозяйственным угодьям в государственном кадастре недвижимости не отражается.

На практике только из анализа правоустанавливающих документов на участок можно сделать вывод о том, что земельный участок включается в состав сельскохозяйственных угодий («разрешенное использование».

В свою очередь анализ судебной практики свидетельствует о том, что земельные участки, учтенные в государственном кадастре недвижимости с разрешенным использованием “для сельскохозяйственного производства”, “для крестьянского (фермерского) хозяйства”, “для научно-исследовательских (учебных) целей”, являются, как правило, сельскохозяйственными угодьями, т.е. пашнями, сенокосами, пастбищами, залежами, а также землями, занятыми многолетними насаждениями.

По смыслу положений Земельного кодекса такие земельные участки должны использоваться как средство производства в сельском хозяйстве и не подлежат использованию для целей, связанных с застройкой, за одним исключением: на земельных участках из состава сельскохозяйственных угодий могут создаваться мелиоративные сооружения, которые являются объектом недвижимости.

В других случаях, если на то будет интерес собственника такого участка в постройке индивидуального жилого дома, правовой режим земельного участка потребует изменения. Возникает вопрос о характере такого изменения и как такое изменение осуществить.

Подходы

Как следует из содержания ст. ст.

77, 81 Земельного кодекса, на землях сельскохозяйственного назначения допускается размещать здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также жилые строения, хозяйственные строения и сооружения – на садовом земельном участке; жилые строения или жилые дома, хозяйственные строения и сооружения – на дачном земельном участке; некапитальные жилые строения, хозяйственные строения и сооружений – на огородном земельном участке.

В то же время строительство иного объекта потребует перевода земельного участка в земли иных категорий, допускающих соответствующий вид застройки.

Если создание вышеперечисленных объектов недвижимости подпадает под правовой режим земель, относящихся к категории сельскохозяйственного назначения, то, не изменяя принадлежность земельного участка к данной категории, можно установить вид разрешенного использования земельного участка, который позволял бы осуществлять постройку жилого дома.

Итак, необходимость изменения правового режима земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, не затрагивающее принадлежность его к категории земель сельскохозяйственного назначения, привело к возникновению на практике нескольких подходов. Приведем некоторые из них.

Во-первых, с использованием норм Градостроительного кодекса о территориальном планировании и градостроительном зонировании.

Суть этой практики сводится к тому, что заинтересованные лица обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о внесении изменений в генеральный план поселения (городского округа) в части изменения границ функциональной зоны “Сельскохозяйственное производство” с целью включения конкретных земельных участков в границы функциональной зоны “Дачное строительство”. В дальнейшем заинтересованное лицо обращается в тот же орган местного самоуправления с заявлением об установлении градостроительного регламента для территориальной зоны, соответствующей функциональной зоне. Виды разрешенного использования земли, установленные градостроительным регламентом позволяют собственнику участка строить жилые дома (коттеджи).

Во-вторых, использование проектов внутрихозяйственного землеустройства как правового основания для изменения вида использования земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий.

https://www.youtube.com/watch?v=8PretEs7qrI

В соответствии со ст. 18 Федерального закона “О землеустройстве” внутрихозяйственное землеустройство в отношении земель сельскохозяйственного назначения проводится в целях организации их рационального использования и охраны.

При проведении внутрихозяйственного землеустройства выполняются работы по организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по разработке мероприятий по улучшению сельскохозяйственных угодий, освоению новых земель, восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий. Согласно п. 8 Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, проекты внутрихозяйственного землеустройства утверждаются собственниками земельных участков, землепользователями или землевладельцами указанных земель.

На практике проект внутрихозяйственного землеустройства может быть рассмотрен в качестве обоснования для изменения вида использования земельного участка.

В частности, известны случаи, когда проектом внутрихозяйственного землеустройства обосновывалось строительство жилых домов (“домиков фермера”) на земельных участках, предоставленных для крестьянского (фермерского) хозяйства, вплоть до того, что для строительства таких домов выдавалось разрешение на строительство.

Позиция Минэкономразвития Российской Федерации. Своеобразно к разрешению поставленной проблемы подходит министерство по экономическому развитию, к компетенции которого отнесены вопросы кадастрового учета земельных участков и ведение реестра недвижимости. Приведем выдержки из последнего по дате письма указанного органа от 5 ноября 2019 года N 14-10770-ГЕ/19.

В департаменте недвижимости указанного министерства было рассмотрено обращение по вопросу отказа в осуществлении государственной регистрации права собственности на жилой дом, созданный на земельном участке в составе земель сельскохозяйственного назначения, предназначенном для ведения садоводства, расположенном в границах территориальной зоны сельскохозяйственных угодий.

https://www.youtube.com/watch?v=8PretEs7qrI

В своем разъяснении департамент сослался на часть 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 г.

N 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, согласно которому строительство объектов капитального строительства, в том числе жилых домов, на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

При этом согласно статье 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О” государственной регистрации недвижимости” государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном частью 12 Закона N 218-ФЗ, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Закона N 217-ФЗ.

Вместе с этим, следует отметить, что согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (статья 41 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 36 Градостроительного кодекса градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

При этом согласно статье 79 Земельного кодекса сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране, а также не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.

Как предусмотрено частью 9 статьи 35 Градостроительного кодекса в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: 1) зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Частью 10 статьи 35 Градостроительного кодекса установлено, что в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, исходя из положений законодательства о градостроительной деятельности зоны сельскохозяйственных угодий и иные зоны в составе зон сельскохозяйственного использования (в том числе в границах которых допускается ведение гражданами садоводства) являются различными видами “подзон”, выделяющихся в составе зон сельскохозяйственного использования.

Учитывая изложенное, Департамент недвижимости Минэкономразвития пришел к выводу, что для разрешения сложившейся ситуации и положительного решения вопроса о регистрации возведенного на землях сельхозназначения жилого дома потребуется внесение изменений в правила землепользования и застройки, которые, как известно, разрабатываются в целях определения градостроительного зонирования и установления границ территориальных зон.

Утверждаются данные правила органами местного самоуправления применительно ко всем территориям: поселениям, городским округам, а также к частям таких территорий.

Таким образом, мы видим, что хотя вопрос изменения вида разрешенного использования земельных участков, относящихся к землям сельхозназначения достаточно трудоемкий, однако решаемый.

И без привлечение квалифицированного земельного юриста не обойтись.

Коллегия адвокатов г. Москвы
«Шериев и партнеры»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e14dcfe433ecc00ae3fd4c9/mehanizm-izmeneniia-vida-razreshennogo-ispolzovaniia-zemelnogo-uchastka-5f481600ed78a2491bf04ee0

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.