Изменения в 214 фз застройщик

«Подарок под ёлочку» – Обзор декабрьских изменений законодательства о долевом строительстве

Изменения в 214 фз застройщик

25 декабря 2018 года вступил в силу Федеральный закон № 478-ФЗ, которым были внесены очередные глобальные изменения, затрагивающие деятельность российских застройщиков.

И вот, на рынке жилищного строительства в очередной раз меняются правила игры.

Как известно, на пути от долевого строительства к проектному финансированию застройщики не очень торопились – заранее набрали разрешений на строительство и намеревались строить по ним по старым правилам, как того предусматривали предыдущие поправки в Закон № 214-ФЗ (которые, кстати, были приняты менее чем полгода назад!).

Но законодателей такое положение не устроило, поэтому решено было застройщиков простимулировать не «пряником», а «кнутом». Итог – фактическая отмена «переходного периода» для застройщиков, которые строят по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года.

С принятием Закона № 478-ФЗ такие застройщики должны будут с 1 июля 2019 года перейти на привлечение средств дольщиков с обязательным использованием эскроу-счетов, за исключением тех проектов, которые находятся в значительной степени готовности.

Как рассчитать критерии соответствия застройщика исключениям – должен в ближайшее время определить Минстрой и утвердить Правительство РФ.

Эти правила – наиболее чувствительная для застройщиков часть нововведений Закона № 478-ФЗ.

Далее – об основных внесенных изменениях поподробнее.

Описание изменений изменений
Корректировка требований к застройщику и его деятельности
Замена солидарной ответственности застройщика и лиц, имеющих возможность определять его действия, на субсидиарнуюЛица, имеющие возможность определять действия застройщика (в том числе его бенефициарные владельцы), теперь несут субсидиарную ответственность за убытки, причиненные дольщикам.
Отмена плановых проверок застройщиков и увеличение оснований для внеплановых проверок, которые проводятся без уведомления застройщикаПлановые проверки застройщиков отменены (ранее они должны были проводиться на ежегодной основе). Расширен перечень оснований для проведения внеплановых проверок без предварительного уведомления застройщика и с направлением извещения в прокуратуру. К проверкам на основании поручений Президента РФ, Правительства РФ или органа госвласти субъекта РФ добавились: истечение срока исполнения предписания контролирующего органа; выявление признаков нарушения обязательных требований в ходе анализа отчетности застройщика; отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на 6 и более месяцев; требование прокурора.
Снижение требований к минимальному опыту застройщикаВместо требуемых предыдущей редакцией закона 10 000 м2 построенного жилья минимальный опыт застройщика для получения права привлечения средств дольщиков теперь составит 5 000 м2. Требования к минимальному стажу не изменятся – не менее 3-х лет.
Закрепление принципа открытия счетов эскроу в уполномоченном банке, в котором застройщиком получен целевой кредитЕсли строительство ведется за счет средств целевого кредита, то счета эскроу, куда дольщики должны оплачивать цену ДДУ, должны быть открыты в том же банке, который предоставил такой целевой кредит. При рефинансировании застройщиком целевого кредита счета эскроу по ДДУ, заключенным после этого, открываются в банке, который предоставил такое рефинансирование.
Введение обязанности застройщика уведомлять о наличии оснований для одностороннего отказа дольщика от ДДУПри наступлении оснований для отказа дольщика от ДДУ, обусловленных требованием кредитора досрочно исполнить обязательства по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на предметы залога, застройщик обязан уведомить банк, в котором открыты счета эскроу, и разместить информацию в ЕИСЖС в течение 5 рабочих дней. А банк, в свою очередь, в течение 10 дней информирует дольщика – владельца эскроу-счета о наличии таких оснований для одностороннего отказа.
Отмена залога в случае привлечения средств дольщиков на счета эскроуВ случае, когда средств дольщиков привлекаются застройщиком с использованием эскроу-счетов, правила о переходе в залог дольщикам земельного участка под застройку или прав на него, а также объектов недвижимости, возводимых на нем, не применяются.
Уточняющие положения законодательства о долевом строительстве
Уточнение понятия целевого кредита (займа)*В статью 2 Закона № 214-ФЗ вносится определение целевого кредита (займа). Таковым признается кредит или заем на строительство в соответствии с условиями договора между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), который может быть использован только на цели строительства, а также кредит, предоставленный в целях рефинансирования указанного кредита или займа. В отношении целевого займа сохраняются ограничения в 20% от планируемой стоимости строительства по каждому выданному разрешению и по процентам не более ключевой ставки ЦБ РФ, увеличенной на 2 п.п.
Установление ограничений для размещения средств со спецсчета застройщика на депозиты*

Источник: https://eccon.ru/publish/podarok-pod-yolochku-obzor-dekabrskih-izmeneniy-zakonodatelstva-o-dolevom-stroitelstve

Год реформе 214-ФЗ: подводим итоги

Изменения в 214 фз застройщик

1 июля 2019 года вступили в силу поправки в долевое законодательство, согласно которым застройщики лишались возможности напрямую привлекать деньги дольщиков.

Все средства покупателей сохранялись на банковских счетах, а стройку стало возможным вести только на собственные или заемные (проектное финансирование) средства. Застройщики предрекали рост цен на квартиры, снижение объемов строительства и уход большинства застройщиков с рынка.

Спустя год можно сказать, что прогнозы сбылись, но не в столь категоричной, апокалиптичной форме. Нашлись даже плюсы.

Novostroy.su: Как сказалась реформа ДДУ, переход на эскроу на деятельность застройщиков?

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: Сейчас больше половины объектов реализуется по старой схеме. Поэтому последствия реформы мы будем наблюдать еще долго.

Очевидно, что обслуживание счетов эскроу вынуждает застройщиков повышать цены на жилье, что в условиях сокращающихся реальных доходов населения негативно отражается на платежеспособном спросе.

Застройщики, которые перешли на эскроу и, соответственно, проектное финансирование в банке, вынуждены платить еще и кредитный процент. Но и сам кредит получить непросто. Банки опасаются риска неплатежей, поэтому кредитуют только самые, на их взгляд, маржинальные проекты.

В дальнейшем нас ждет монополизация и сужение рынка. Очевидно, что только лидеры отрасли относительно безболезненно могут перейти на новые правила работы.

Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»: Стройка больше не зависит от колебаний спроса. Финансирование работ гарантировано законом и банками. Но, конечно, в целом для рынка новый закон оказался вызовом.

Значительная часть девелоперов не имела опыта привлечения проектного финансирования. Наша компания с самого начала позитивно оценила новую модель взаимодействия.

Наш первый проект в формате механизма эскроу – ЖК «Преображение» – мы запустили еще до момента обязательного перехода на новую систему. В марте 2019 года. Сейчас мы реализуем по эскроу порядка 50% квартир.

Продажи по старой схеме идут в «остатках» старых очередей, где большая часть домов находится в высокой степени готовности. В общей сложности в 17 проектах компании. По нашим планам уже в 2021 году мы на 100% переведем финансирование строительства на систему эскроу-счетов.

Трудности остались. Например, в скорости открытия кредитной линии в банке эскроу-агенте. На рассмотрение заявки девелопера уходит от полутора до двух месяцев.

Определенные сложности возникают и с последующим сопровождением проектов, поскольку все процессы работы с подрядчиками, а также платежи проходят под контролем со стороны банковских специалистов. Не стоит забывать проценты по кредиту, которые застройщик обязан выплачивать банку.

Крупные девелоперы получают более низкие ставки по проектному финансированию – порядка 5,5% за счет более качественных продаж, хорошего продукта, надежного финансового положения. Так, у нас есть проекты с годовой ставкой 0,01% на два года, а в среднем ставка у нас составляет порядка 2,4%.

В целом все эти недостатки решаются квалифицированными кадрами и выстраиванием эффективного взаимодействия с банками-партнерами. Все стороны заинтересованы в том, чтобы сроки финансирования строительства и самой стройки не затягивались.

Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ, член Совета НОПРИЗ: Изначально реформа ДДУ и переход на эскроу-счета воспринимались строительным комплексом и застройщиками с очень большими опасениями.

Но как показала практика, уже к концу прошлого года более 25% проектов застройщиков работали по эскроу-счетам. В этом году эти показатели выросли уже до 40%.

Если на начальном этапе проблемы взаимодействия с банками были очевидны, особенно в регионах за пределами крупных агломераций, сейчас они практически решены.

Поэтому мы считаем, что на сегодняшний день реформа ДДУ для рынка застройщиков прошла достаточно безболезненно, работа ведется по новой системе, которая для многих застройщиков стала достаточно понятной и с точки зрения доступа к денежным средствам для финансирования объектов.

Novostroy.su: Спад вывода новых объектов – это результат коронавируса или последствия перехода на эскроу?

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: И то, и другое. Уменьшение числа новых объектов связано, в первую очередь, со снижением покупательской способности населения. И во вторую, с переходом на эскроу. Деньги стали дороже, подготовка документации стала сложнее – и все это на фоне понижающегося спроса.

А.Л.: Сложно оценить разницу в ценах на объекты, реализуемых по старой и новой схеме, так как у каждой компании своя маркетинговая политика.

Чтобы удержать сокращающийся спрос, многие сейчас сдерживают цены. Очевидно, что для обслуживания счетов эскроу нужны средства. На оплату проектного финансирования денег нужно еще больше.

Все эти расходы неизбежно будут заложены в итоге в цену жилья. 

П.Б.: Пандемия лишь усилила процессы, которые начались после принятия закона об эскроу-финансировании. Появился дополнительный контроль за строительством со стороны банков.

Объем жилой площади, предлагаемой на рынке, сократился почти на 20%, со 120 до 100 млн квадратных метров жилья. Причина – банки не пропустили проекты со слабой экономикой.

Мы прогнозируем дальнейшее снижение объема предложения, но при этом рост качества проектов.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group): Снижение количества новых жилых комплексов в продаже вызвано, в первую очередь, переходом на эскроу, а не эпидемией коронавируса.

Новая система изменила стратегию работы многих застройщиков: компании теперь не стремятся вывести в продажу сразу несколько жилых комплексов, а делают это поэтапно.

Однако и пандемия тоже оказала влияние на пополнение предложения: режим нерабочих дней усложнил выход новых объектов на рынок. 

Novostroy.su: Как отреагировали цены при переходе на эскроу в сравнении с проектами, реализующимися по старой схеме?

Н.К.: Сейчас резкого роста цен из-за перехода на эскроу-счета пока не наблюдается. Но связано это с тем, что значительная часть объектов достраивается по старой схеме. Цены растут по объективным показателям: удорожание материалов и работ, повышение стадии готовности домов. Ощутимым изменение цен станет тогда, когда большинство объектов перейдет на проектное финансирование.

А.Л.: Рост цен связан не только с переходом на новую схему работы. Но и с увеличением ставки НДС. А падение курса рубля привело к подорожанию импортных материалов, используемых в строительстве.

И в первую очередь это коснулось недвижимости высокого класса. Цены на жилье сейчас приближены к себестоимости. Никто из застройщиков не может позволить себе сверхприбыль.

Все стараются удержать платежеспособный спрос, поэтому ведут достаточно гибкую ценовую политику и реагируют на малейшие изменения, происходящие на рынке.

П.Б.: На объектах, которые финансируются по системе эскроу, девелопер не может опустить цену ниже определенного предела, оговоренного с банком.

В проектах, которые реализуются по старым схемам, застройщики могут позволить себе больший дисконт, но я бы предостерег покупателей от погони за скидками. Как правило, большие скидки можно увидеть в проблемных проектах.

В целом по рынку мы ожидаем рост цен, связанный с инфляцией и степенью готовности конкретных проектов. Это общая динамика для всех проектов, вне зависимости от модели финансирования.

А.М.: Конечно, цены при переходе на эскроу-счета подросли.

Но при этом надо понимать, что цены растут не только по причине перехода на проектное финансирование, что действительно увеличило себестоимость строительства за счет появления определенных финансовых обременений для строительных компаний, но и за счет того, что был и сейчас остается ограничен доступ к стройматериалам, существуют определенные транспортные проблемы, растет цена топлива и т.д. Это создает общую картину, способствующую увеличению цены. Переход на эскроу – всего лишь одна из составляющих увеличения этой стоимости.

Novostroy.su: Не компенсирует ли рост цен дешевая ипотека?

Н.К.: Дешевая ипотека является мощным драйвером спроса на недвижимость. А повышенный спрос, как следствие, определяет повышение цены. Поэтому на объекты в хорошей локации и стадии готовности цена будет расти.

А.Л.: Да, пока незначительный рост цен компенсирует дешевая ипотека. В России по итогам июня доля ипотечных сделок достигла 80% в спросе против 60-62% в этом же периоде прошлого года. Поэтому спрос на жилье сейчас достаточно устойчив, даже несмотря на все кризисные явления, происходящие в стране и в мире.

А.М.: Да, вполне возможно, что дешевая ипотека действительно компенсирует рост цен. Можно точно сказать, что на данный момент происходят серьезные изменения на рынке арендного жилья – фактически, с появлением новых ипотечных продуктов, арендовать жилье становится неэффективно, если есть возможность войти в льготные ипотечные инструменты и внести первоначальный взнос.

Novostroy.su: Упадет ли спрос по итогам года в сравнении с этапом до реформы?

Н.К.: Разумеется.

О.Т.: Несмотря на оживление продаж в данный момент, достигнуть прошлогоднего уровня в 4,3 млн кв. м проданного жилья можно только при определенных условиях. Во-первых, при продлении программы господдержки, которая пока доступна только до 1 ноября, или при наличии других сопоставимых выгодных условий по ипотеке.

Во-вторых, для поддержания уровня спроса нужно достаточное пополнение рынка ликвидным предложением, которое активно вымывается. В целом, объем продаж по итогам года с учетом факторов поддержки может достигнуть уровня в 4 млн кв. м.

Ключевое условие для такого сценария – стабильность экономической ситуации и отсутствие второй волны эпидемии во втором полугодии.

Введение системы эскроу-счетов казалось идеальным механизмом решения проблемы обманутых дольщиков только в теории. На практике новый способ приобретения строящегося жилья обернулся для покупателей и новыми проблемами. Как теперь вернуть свои переплаченные за ипотеку деньги банку?

Источник: https://www.novostroy.su/articles/interview/god-reforme-214-fz-podvodim-itogi/

Обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве: 202-ФЗ

Изменения в 214 фз застройщик

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

www.alya-insaat.com

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

www.barcelonaimmo.com

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

www.versia.ru

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

256-ФЗ«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

www.edsro.center

218-ФЗ«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

www.mshj.ru

Источник: https://news.myseldon.com/ru/news/index/234220930

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.