Земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство

Содержание

Что можно строить на землях сельхозназначения, можно ли прописаться на таком участке

Земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство

Вся земля на территории Российской Федерации разделена на определенные категории. От того, к какой категории относится тот или иной участок, зависит и целевое предназначение, а также вид разрешенного пользования. Например, земли сельскохозяйственного назначения — не сложно догадаться, для чего они предназначены, но не все нюансы могут быть очевидны.

Выходить за рамки целевого предназначения и разрешенного пользования законом запрещено. Для использования земель определенной категории в иных целях необходимо сначала осуществить перевод земли из одной категории в другую.

Земля сельхозназначения

Определенная категория земель имеет статус сельскохозяйственного назначения. Но что это такое? Земля сельскохозяйственного назначения – как понятно из названия, те земли, где разрешается осуществлять лишь сельскохозяйственную деятельность.

Земли сельхозназначения можно использовать в целях, таких как:

  • фермерская деятельность;
  • дачное хозяйство;
  • садоводство;
  • животноводство;
  • огородничество и т.д.

В этом плане использования земли сельхозназначения подразделяются на:

  • угодья для ведения сельскохозяйственных работ;
  • участки личных подсобных хозяйств.

Возможный вид использования указывается непосредственно в кадастровой документации участка. Первая категория земель для сельскохозяйственного производства выделяется лишь для ведения коммерческой деятельности фермерским хозяйствам и иногда для ведения работ научно-исследовательских центров.

Обычные граждане могут получить из категории сельхозназначения лишь угодья для ведения личного подсобного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства.

Но это не означает, что владельцы таких угодий не вправе получать прибыль от использования участка. Продукция, полученная на ЛПХ, также может быть реализована.

С другой стороны статус сельхозназначения земли ограничивает правомочие граждан в использовании указанных наделов. Так, данные участки не могут использоваться для жилищного строительства.

Можно ли построить дом на земле сельскохозяйственного назначения

Многие задаются вопросом, можно ли на земле сельхозназначения строить дома? Согласно законодательству, начиная с 2017 года возможно строительство на землях сельскохозяйственного назначения, которые необходимы для ведения хозяйственной деятельности. Но что можно строить на землях сельхозназначения?

Обычно, для ведения животноводства фермерам необходимо строительство жилого дома непосредственно на предоставленном для этих целей участке. В таких случаях разрешается постройка коттеджа. Но данное жилище не имеется полноценный статус жилого дома и там прописаться невозможно.

С другой стороны, гражданам, во владении которых находится участок, входящий в состав садового товарищества, дачного кооператива вправе построить на этих участках жилой дом.

Такая постройка, чтобы иметь статус полноценного жилого дома, где можно в дальнейшем прописаться, должна быть выполнена в строгом соответствии с требованиями законодательства.

В основном эти требования касаются получения разрешительных документов для строительства на землях сельскохозяйственного назначения.

Как получить разрешение?

Как известно, чтобы построить дом на участке, предназначенном для ИЖС необходимо в орган местной власти предоставить техническую документацию будущей постройки и документ, подтверждающий право собственности.

Большинство участков сельхозназначения в пределах СНТ и дачных владений не находятся в частной собственности, а имеют статус временного владения. В таких случаях вместо документа, подтверждающего право собственности можно предоставить устав кооператива либо СНТ.

В каждом отдельном случае местный орган власти (администрация района) выносит решение о выдаче разрешения на строительство на землях сельхозназначения в зависимости от иных актов местного значения. Так что перед приобретением такого участка необходимо навести справки в соответствующем органе о возможности возведения постройки.

По сути, для постройки и проживания в таких домах никакого разрешения не нужно. Трудности могут возникнуть в дальнейшем, при проведении линий энергоснабжения и продаже недвижимости. Подобные сложности очень трудно решать. Поэтому желательно действовать по закону и следовать установленному порядку.

Для возведения коттеджа в целях проживания на территории фермерского участка необходимо получение соответствующего сертификата о ведении фермерского хозяйства. Такой сертификат выдается органом местной власти при регистрации коммерческой организации.

Другие постройки на землях сельхозназначения

По сути, постройка иных, нежилых помещений на территории участка сельхозназначения не ограничено законом. Главное требование, чтобы тип постройки и его целевое предназначение совпадало с задачами использования того или иного участка.

Так, к примеру, для хранения сельхоз продукции необходимо наличие амбара. Или же, если есть необходимость переработки продукции, то допускается возведение соответствующей постройки.

Основным требованием возведения построек на землях сельхозназначения является то, что в целях проживания допускается построить лишь одно здание. Остальные сооружения должны иметь другое назначение.

Также, в целях обеспечения гражданско-правового статуса недвижимого имущества возводимому сооружению нужно получить разрешение на строительство.

Вопросы прописки

Прописаться на таком участке будет немного сложнее, чем построить на нем свой дом.

Но что же для этого делать? Все дело в том, что законодательством допускается регистрировать лиц лишь на землях поселений. Т.е. на участках, предназначенных для ИЖС.

А прописаться на земле сельскохозяйственного назначения не допускается. Об этом надо думать еще до того, как построить дом на земле сельхозназначения.

Чтобы официально прописаться в доме, расположенном в СНТ или являющий дачей, необходимо перевести его в категорию земель поселений.

Есть случаи, когда можно прописаться на домах, построенных на участках, предназначенных для садоводства.

Однако в таком случае для дома выдвигаются определенные требования:

  • капитальный фундамент;
  • не выше трех этажей;
  • соответствие нормам освещения;
  • коммуникационные системы должны соответствовать санитарным и инженерным требованиям;
  • регистрация дома в реестре;
  • нахождение вблизи от поселения или в пределах его территории.

Однако прописка на дачном участке не всегда желательна. Ведь если там никто не прописан, то налоги начисляются по минимальной ставке. А после прописки в нем цена налога заметно вырастает. Также в большинстве случаев, для признания дома соответствующим требованиям может потребоваться судебное разбирательство, что для большинства граждан нежелательно.

Источник: https://neuristu.ru/zemlya/zemlya-selhoznaznacheniya-chto-mozhno-stoit.html

Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства

Земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство

Строительство домов различного содержания может осуществляться на территории всей Российской Федерации. Однако для того, чтобы такой дом построить, требуется уточнить, для какого именно строительства предусмотрен тот или иной земельный участок.

Так, если речь идет об ИЖС, то для таких целей подходит только участок, расположенный в рамках населенного пункта. Если же речь идет о дачном строительстве, то его можно осуществить и на землях сельхозназначения.

Определение

Под землями, предусмотренными для дачного строительства, в первую очередь, понимаются участки, относимые к категории земель сельхозназначения с установленным соответствующим видом разрешенного использования.

Вид разрешенного использования определяется в соответствии с принятым в 2014 году Классификатором видов разрешенного использования земельных участков на территории Российской Федерации.

Регулирование установления категорий и видов разрешенного использования для земельных участков осуществляется с помощью Земельного Кодекса Российской Федерации (именно в нем установлено наличие семи категорий разрешенного использования, среди которых есть и земли сельхозназначения), а также выделения в каждой из категорий тех форм пользования, которые не принесут ущерба конкретным участкам (это и считается видом разрешенного использования).

Виды разрешенного использования для дачного строительства

Для дачного строительства могут быть использованы земли сельхозназначения, если они соответствуют определенным видам разрешенного использования, установленным в отношении таких земель.

К основным видам такого разрешенного использования относятся:

  • личное подсобное хозяйство (эти земли должны располагаться вне населенного пункта, если речь идет о землях именно сельхозназначения); на них разрешено строительство сооружений, в которых не будет оформляться постоянная регистрация по месту жительства, а также могут быть возведены специальные постройки для обеспечения функционирования созданного хозяйства;
  • дачное строительство (возможно как осуществление строительства собственного дома, не предназначенного для постоянного проживания и получения регистрации в нем на выделенном для такого строительства участке, а также осуществление такого строительства в рамках специально созданного товарищества или объединения пользователей участков иного типа);
  • организация садоводческих и потребительских кооперативов, в рамках которых может быть оформлена организация специального объединения, направленного на цели садоводческого и огородного производства сельскохозяйственной продукции (на таких землях можно построить только легкие домики, которые могут быть в любой момент разобраны и перенесены на другие территории).

Что и кому можно строить на таких землях?

На землях сельхозназначения, в отношении которых установлены соответствующие виды разрешенного использования, можно строить следующие сооружения:

  • дома, имеющие фундамент или без такового, в которых можно проживать в теплый период года, но без оформления постоянной или временной регистрации по месту такого проживания;
  • специальные хозяйственные постройки, расположенные на фундаменте или без такового, предназначенные для обеспечения хозяйственных нужд, а также для размещения в них домашних животных и птицы;
  • постройки, предназначенные для выращивания растений (теплицы, построенные с использованием систем отопления и без таковых);
  • водонапорные башни, а также трансформаторные подстанции, предназначенные для обеспечения нужд одного участка или нескольких, находящихся в рамках одного товарищества или другого товарищества.

Строительство может осуществляться:

  • физическими лицами, взявшими участок в пользование (например, в аренду), а также оформившими участок в собственность;
  • юридическими лицами, выступающими в качестве организаторов дачных и некоммерческих товариществ (если речь идет о комплексном строительстве для обеспечения функционирования всего созданного объединения);
  • руководством созданного некоммерческого объединения на основании вынесенного решения всех участников такого товарищества.

Риски при строительстве на землях сельхозназначения

С 2015 по 2017 года большую информационную известность получили распространившиеся на территории Центрального Федерального Округа исполняемые судебные решения о сносах незаконных построек. Такие судебные решения выносились, в большинстве случаев, в отношении земельных участков сельхозназначения, на которых запрещено капитальное строительство.

Кроме такого риска, есть также и другие риски, а именно:

  • неправомерное использование земельного участка, выделенного для дачного строительства; в этом случае дом будет снесен, а в отношении пользователя земельного участка может быть вынесено судебное решение об обязательном приведении участка в первоначальный вид;
  • участок, предназначенный для дачного строительства (в документах указывается разрешенный вид использования земельного участка), занят домом капитального типа (построенным по типу индивидуального жилищного строительства);
  • при приобретении земельного участка не указан вид его разрешенного использования или указан неверно, что вызывает сложности в его использовании с точки зрения осуществления строительства на таком участке (если строительство осуществлено неправомерно, участок могут изъять, а строения, расположенные на нем – снести).

На землях сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Российской Федерации, можно осуществлять строительство капитальных сооружений, а также различных хозяйственных построек, которые могут быть в любой момент снесены, а по факту могут быть использованы для обеспечения сельскохозяйственных нужд пользователя земельного участка. Однако, если участок используется неправомерно, то его могут изъять, а возведенные строения – снести.

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/kategorii/selskoxozyajstvennogo-naznacheniya/dachnoe-stroitelstvo.html

Применение земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства

Земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство

Приобретение участков, располагающихся в дачных поселках, минимизирует риски покупателя и дает ему возможность:

  • строить дом;
  • возводить хозяйственные постройки;
  • вести подсобное хозяйство, включая огородничество и садоводство.

Если у конкретного поселка задействованы земли сельхозназначения, это не противоречит закону. Земельный кодекс (ст.78) допускает такое использование:

  • хозяйственными товариществами;
  • обществами;
  • некоммерческими структурами.

Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства используются достаточно часто. Например, в ДНП (дачно-некоммерческое партнерство).

И если при его создании, оформлении земель на свое имя и выдела из него наделов для последующей реализации соблюдены все установленные законом процедуры, то приобретателю участка в таком ДНП не потребуется дополнительных разрешений и согласований на строительство своего загородного дома.

Купленный объект имеет установленные границы и кадастровые данные. После оформления договора купли-продажи поменяются только данные владельца. После вступления в силу СНТ поселки будут перерегистрированы в садоводческие товарищества.

Возведение многоэтажных и многоквартирного жилья на землях, входящих в категорию сельскохозяйственных, запрещено.

Виды таких участков

Поскольку граждане пользовались земельными наделами еще в период СССР, когда отсутствовала частная собственность, их права перерегистрировались неоднократно по новым требованиям законодательных актов. На сегодняшний день сосуществуют различные виды земельных участков, каждый из которых имеет:

  • категорию;
  • разрешенный вид использования;
  • ограничения.

Имеются семь категорий:

  • сельхозназначения;
  • поселения;
  • промышленные;
  • лесные;
  • водные;
  • особо охраняемые;
  • запаса.

Помимо этого, каждая из них может использоваться строго определенным образом. Закон содержит исчерпывающие перечни всех возможных способов применения для каждой земельной группы.

Если задать вопрос, что можно построить на землях сельскохозяйственного назначения, ответом будет – ничего. Другое дело, если земля только входит в категорию сельхоз. Тогда все возможности по ее использованию содержатся в свидетельстве (выписки из реестра), где указываются:

  • площадь;
  • категория конкретного надела;
  • разрешенное использование;
  • привязки к местности.

На площади, предназначенной для сельхозпроизводства, выращивания сельхозпродукции, построение практически любого объекта будет признано незаконным. Исключение составляют временные постройки, для которых не требуется получать разрешений, их невозможно оформить в собственность как каппостройку, например, теплицы.

Даже возведение коровника будет считаться грубым нарушением и нецелевым использованием. Для его сооружения необходимо, чтобы в правоустанавливающих документах было указано, что участок используется:

  • КФХ;
  • для животноводческих целей.

На практике это порождает большое количество споров и судебных разбирательств.

Несмотря на то что решаются они строго индивидуально, основным трендом продолжает оставаться запрет на любое строительство на землях сельхозназначения, даже если постройки связаны с сельхозпроизводством.

Судебная практика идет по пути требования к собственникам использовать свои наделы строго по тому пути, которое зафиксировано в документах. Это относится и к арендованным площадям.

Такая ситуация вынуждает владельцев добиться изменений целевого назначения своих участков.

Исключением являются земли КФХ. Предприятия (хозяйства) могут осуществлять строительство. Но опять же для нужд самого хозяйства, включая жилье для проживания членов КФХ и их семей.

В этом большой плюс такой формы деятельности при пользовании сельхозугодьями. Поэтому многие желающие купить сельхозземли отдают предпочтение участкам с уже зарегистрированным КФХ.

Хотя можно организовывать бизнес в форме фермерского хозяйства и после оформления надела в собственность.

Возможные риски

Надо отметить, что вопросы, вытекающие из прав собственности граждан на землю, очень сложные в силу многочисленности законодательных актов. Проблемы увеличились после того, как органам местного самоуправления были переданы полномочия по принятию решений относительно видов использования наделов физлицами.

Самые высокие риски у собственников сельхозземель, несмотря на то что спектр их эксплуатации достаточно широк. На них допускается:

  • дачное строительство;
  • организация фермерского производства;
  • занятие животноводством;
  • выращивание сельхозкультур;
  • ведение ЛПХ.

Основные сложности приходятся на владельцев больших земельных участков сельхозназначения

ПокупкаВладениеПродажа
Проверить правоустанавливающие документы на отсутствие: – ошибок; – обременений; – претензий третьих лиц к границам участка;

– возможности использования для тех задач, ради которых покупается

1. Закон возлагает на собственника обязанность использовать землю по ее прямому назначению. Невыполнение этих требований влечет: – штрафы; – изъятие участка.

2. Иностранец и компании, где более 50% принадлежит иностранной стороне, не вправе владеть землями сельхозназначений

1.Допускается, только если местные власти отказались от своего преимущественного права покупки. Нарушение данного условия и продажа участка в обход муниципалитетов является основанием для признания сделки ничтожной.

2. Иностранным физлицам и компаниям, с 50-ти процентным и более участием иностранных лиц, продажа запрещена

Это не распространяется на следующие виды сельхозземель:

  • огородные;
  • дачные;
  • ЛПХ;
  • гаражного строительства;
  • где расположены объекты недвижимости, возведенные и зарегистрированные.

Частично это не затрагивает фермы, оформленные как КФХ, и дачные поселки, организованные с соблюдением закона на землях сельхоз категории.

Перевод земель сельхозназначения в земли под дачное строительство

Надел, на котором предполагается возведение дач, должен одновременно иметь:

  • определенную категорию;
  • целевое назначение, разрешающее постройку дач.

Дачные поселки строятся на площадях 2-х категорий:

Вне зависимости от групповой принадлежности, разрешенным использованием конкретного надела должна значиться постройка дач. Земли поселений и ИЖС могут иметь исключительно сельскохоз-назначение, например, ЛПХ. Тогда постройка на них дачного дома будет незаконной, за исключением, если на строительство получено разрешение.

На практике земельные участки с разрешенным дачным строительством выставляются на рынок нечасто и стоят очень дорого. Цена зависит от месторасположения, а также от того, продается надел как единое целое или уже было сделано межевание и произведен выдел (нарезка) земельных территорий для реализации дачникам.

Поэтому владельцам, которые намереваются строиться, приходится либо переводить землю в другую категорию, либо менять целевое назначение, оставаясь в той же группе.

Считается, что смена категории значительно сложнее, чем изменение вида разрешенного использования. Это не всегда верно и зависит от конкретного региона и субъекта РФ.

Как пример, в отдельных районах Ленинградской области введен мораторий на изменение целей использования земли с любого вида сельхозпроизводства на строительство дач. Плодородность во внимание не принимается.

Даже если она предельно низкая, целевое использование смене не подлежит.

Иногда замена категории достигается путем изменений границ населенного пункта в сторону его увеличения. Все участки, оказавшиеся в черте новых координат поселка, автоматически становятся землями поселений. На них уже можно располагать инфраструктурные объекты, здания социального назначения, дороги, магазины, жилые дома и особняки.

К минусам такого изменения в категории земель можно отнести то, что в собственности частных лиц могут оказаться так называемые «линейные объекты» — линии электропередач, газопроводы и т. д.

Поскольку такое положений дел недопустимо по закону, участки с линейными объектами могут получить сервитуты, либо государство изымет их из частного владения для государственных нужд.

Создать внутри вновь образованного населенного пункта за счет изменения границ коттеджный поселок с собственной инфраструктурой и названием не получится.

Категория площадей меняется, если населенный пункт, в котором они располагаются, изменяет свой статус. Например, поселение становится городом.

Важно помнить про налоги. Самые низкие налоговые платежи сейчас выплачивают владельцы именно земель сельхозназначения.

Отказ в переводе земель сельхозназначения под дачное строительство

Заявителями на перевод земель из одной категории в другую могут быть как юридические, так и физические лица. Существует определенный порядок такого рода обращений. Ходатайства направляются в адрес исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления.

Отказы по таким вопросам не редкость. Основания:

  • ограничения перевода;
  • отрицательный вывод госэкспертизы по экологии;
  • противоречия между требуемым целевым назначением и утвержденной документацией и планированием территории.

Решение об изменении одного вида использования на другой принимается местной администрацией с учетом обсуждений или публичных слушаний. Следовательно, провести их необходимо до обращения с заявлением. Данное правило имеет незначительные исключения и касается земель федерального значения и градостроительных планов развития территорий.

Отказы могут оспариваться в судебном порядке. Такая возможность существует. Однако, если политика развития конкретного региона направлена на сохранение объема сельхозземель, получить положительное судебное решение и отменить отказ местных властей будет невозможно.

Нюансы по правовым аспектам и некоторые особенности вопроса

Принятый Госдумой в июле прошлого года новый Закон (СНТ), вступающий в силу с 1 января 2019, внес существенные изменения в сложившуюся систему дачного хозяйства страны. Теперь допускаются только две формы дачных объединений граждан:

  • садоводческое товарищество;
  • огородническое товарищество.

Разница между ними существенная.

СадоводствоОгородничество
Можно возводить: – жилые дома (капитальное строительство); – хозяйственные постройки.

Капитальное строительство особняков разрешено, но в пределах норм, которые определяются градостроительным регламентом

Можно строить: – сезонные дачные строения; – хозяйственные постройки.

Капитальное строительство запрещено

Сажать сельхозкультуры можно в обоих видах товарищества. Что касается прописки, то исходя из смысла закона, в жилой дом в садоводческом товариществе прописаться можно, а в сезонный дачный дом огородничества – нет.

При этом Закон содержит положение о том, что «жилой дом может быть признан садовым домом» и наоборот. Понятно одно, что со вступлением в силу данного законодательного акта, объекты капстроительства на землях огородников сооружать нельзя. А если собственник все-таки решится построить полноценное жилье, ему могут это запретить либо не узаконить постройку.

Делать выводы о том, как ФЗ-217 будет воплощаться в жизнь, пока рано. Большинство юристов сходятся на том, что потребуется не один подзаконный акт, чтобы СНТ полноценно заработал на всей территории страны. Разрешить все вопросы единственным Законом не получится.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/na-zemlyu/dachnoe-stroitelstvo.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.